창원지방법원 2025타경31069. 하동군 진교면 진교리 667에 위치한 지상 4층 규모 다세대주택의 3층 301호입니다. 이 사건은 현재 소유자인 주식회사코리아자산관리를 채무자로 하는 근저당권에 기초한 임의경매입니다.

2022년 2월 8일 설정된 주식회사에이치엠인베스트먼트의 채권최고액 500,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 주식회사두손종합상사의 근저당권 75,000,000원과 국·하동군의 압류가 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 권리의 말소 여부와 실제 점유자를 누구로 보아야 하는가는 별개의 문제입니다. 현황조사에 나타나는 임차 관련 인물 중 101호와 201호는 대상 301호가 아닌 다른 호실로 표시되어 있고, 전태길은 호실과 보증금이 명확하지 않습니다. 이 구분을 하지 않은 채 인수 위험이 완전히 해소됐다고 판단하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준 근저당과 후순위 권리

주식회사에이치엠인베스트먼트의 근저당권은 공동담보목록 제2022-12호에 기재되어 있으며, 주식회사두손종합상사의 근저당권에도 공동담보목록 제2023-55호가 표시되어 있습니다. 공동담보 범위와 관련 채무 내역은 입찰 전 등기 원본을 통해 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인·점유 분석 — 301호와 다른 호실을 구분

현황조사와 매각물건명세서에서 확인되는 인물은 한찬근, 이민홍, 전태길입니다. 이 중 101호와 201호는 경매 대상인 301호와 다른 호실로 기재되어 있습니다. 따라서 두 임차인의 보증금을 301호의 인수금액으로 곧바로 합산하면 안 됩니다.

대항력·우선변제 여부는 확인된 전입신고 및 임대차 기재를 기준으로 구분했습니다. 배당요구 여부와 임차권 승계 범위는 추가 확인이 필요하며, 표의 인물 전체를 301호 임차인으로 판단한 것은 아닙니다.

현재 예상 인수액 0원은 배당 시뮬레이션상 수치입니다. 301호의 실제 점유관계, 계약 내용, 배당요구 및 매각물건명세서 최종 기재를 확인하기 전까지는 확정적인 권리 안전 판단으로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 신건 141,000,000원

현재 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원이며 유찰되지 않은 신건입니다. 기준 인수액 0원 가정 아래 최저가로 낙찰받는 경우, 취득세·명도비·체납관리비 등 부대비용을 제외한 실질취득액은 141,000,000원입니다.

다만 동일 지역·동일 면적의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어 감정가가 시세보다 낮은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 저렴하다거나 유찰 후 가격이 무조건 유리하다는 결론은 내릴 수 없습니다.

유찰 시나리오는 회차별 예상 수치이며 확정된 향후 매각기일이나 최저매각가를 의미하지 않습니다. *인수 0원은 확인된 권리관계에 따른 잠정 계산값으로, 301호 점유관계 추가 확인을 전제로 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

신건 매각대금 141,000,000원에서 추정 집행비용 2,774,000원을 공제하면 채권자에게 배당할 수 있는 금액은 138,226,000원입니다. 이 금액이 말소기준 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산되어, 후순위 근저당권자인 두손종합상사에는 배당액이 없습니다.

배당표상 근저당 채권최고액 합계는 575,000,000원, 예상 채권 미배당액은 436,774,000원입니다. 경매신청 청구액 719,452,054원과는 계산 기준이 다릅니다. 채권자에게 배당되지 못한 금액이 곧바로 매수인의 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있습니다. 공동담보와 채권확정액, 배당요구 내역 역시 최종 확인 대상입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하며, 일반적인 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 다세대주택으로, 101호 외 7개 호실로 구성됩니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지와 일부 타일, 창호는 하이샷시 마감입니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비 및 가스설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 완경사지대에 조성된 자체지반 평탄한 부정형 공동주택 부지입니다. 토지 전체 면적은 835.0㎡이고 동측 도로로 출입할 수 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 진교초등학교 및 병설유치원 관련 상대보호구역 등이 표시되어 있습니다. 공시지가는 129,100원/㎡입니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 표시되어 있지 않습니다.
• 환금성. 전체 8개 호의 소규모 다세대주택으로, 동일 호형 실거래 및 실제 거래 수요를 확인해야 매각 가능성과 적정 입찰가를 판단할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 301호 실제 점유자. 전태길의 점유 호실을 확인하고 301호의 현장 점유자, 점유 원인, 임대차계약 여부를 직접 확인하세요.
• 다른 호실 임차인 구분. 한찬근 101호, 이민홍 201호의 임대차를 301호의 인수 대상으로 잘못 합산하지 않도록 주의하세요. 호실 기재의 정확성도 대조해야 합니다.
• 전입·확정일자. 전태길의 2025.06.30 전입 외에 선행 점유·전입 사실이 있는지 확인하고, 불명확한 보증금 및 확정일자 사항을 매각물건명세서와 관련 자료로 검증하세요.
• 압류·세금. 국과 하동군의 압류 관련 세금채권, 법정기일, 당해세 및 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 공동담보. 에이치엠인베스트먼트 및 두손종합상사의 공동담보목록과 실제 피담보채무 관계를 대조하세요.
• 가격 검증. 141,000,000원의 감정가와 실제 시세를 비교할 수 있도록 최근 다세대 실거래와 주변 매물의 거래 조건을 확인하세요.
• 명도·관리비. 낙찰 후 실제 점유자와의 인도 협의, 인도명령 가능 여부 및 미납 공용관리비를 확인하세요.
• 원본 확인. 매각기일 2026.10.26 이전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 변경·정정 사항을 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원, 점유 확인은 별개”

이 사건의 장점은 말소기준권리가 명확하고, 등기상 후순위 근저당과 압류가 매각으로 소멸하는 구조라는 점입니다. 채권 미배당이 436,774,000원 발생하더라도 일반적인 후순위 근저당 미배당액을 매수인이 승계하는 구조는 아닙니다.

그렇지만 경매 대상은 301호이고, 현황조사에는 101호·201호 임차인과 호실 미기재 전입자가 함께 등장합니다. 호실별 점유관계를 구분하지 않으면 인수 및 명도 위험을 잘못 해석할 수 있습니다. 특히 전태길의 보증금·점유 호실이 확정되지 않은 점을 입찰 전 해소해야 합니다.

또한 141,000,000원의 신건 가격이 실거래 시세보다 저렴하다는 근거도 확보되지 않았습니다. 권리관계가 비교적 정리된다는 사실만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다.

결론은 조건부 검토입니다. 등기상 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 301호 점유 확인과 시세 검증이 우선입니다. 두 가지를 확인하기 전에는 적극적인 신건 응찰보다 입찰 판단을 보류하는 편이 합리적입니다.