창원지방법원 2025타경31069. 경상남도 하동군 진교면 진교리 667, 도로명주소 산복벚꽃길 16-2에 있는 지상 4층, 8개호 규모 다세대주택 중 1층 102호가 분석 대상입니다. 소유자는 주식회사코리아자산관리입니다. 이 부동산은 과거에도 임의경매를 거쳐 2021.09.23 소유권이 이전된 이력이 있습니다. 이후 2022년 에이치엠인베스트먼트가 근저당권을 설정했고, 2023년 두손종합상사가 후순위 근저당권을 설정했습니다. 2025.08.05 에이치엠인베스트먼트의 신청으로 현재 경매개시결정이 등기되었습니다.

이번 사건에서 확인해야 할 핵심은 서로 다른 세 가지입니다. 첫째, 현재 등기된 담보권과 압류가 매각으로 소멸하는가. 둘째, 경매 대상인 102호에 매수인이 인수할 임차권 또는 점유 위험이 있는가. 셋째, 127,000,000원이라는 가격이 실제 거래시장에서 적정한가. 첫 번째는 말소기준권리를 중심으로 분석할 수 있지만, 나머지 두 가지는 신중한 확인이 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2022.02.08 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사에이치엠인베스트먼트, 채무자는 주식회사코리아자산관리이며 채권최고액은 500,000,000원입니다. 공동담보목록 제2022-12호가 기재돼 있으므로 배당과 담보 범위는 관련 등기까지 확인할 필요가 있습니다.

그 뒤에 설정된 2023.05.26 두손종합상사 근저당권 75,000,000원, 2025.08.05 임의경매개시결정, 2025.09.24 국가 압류, 2025.12.19 하동군 압류는 매각으로 말소되는 권리로 분류됩니다. 다만 국가와 지방자치단체의 압류등기가 말소된다는 사실과 조세채권의 실제 배당순위는 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 핵심은 ‘102호 점유자 누구인가’

현황조사에는 임차 관련 인물 한찬근·이민홍과 전입자 전태길이 확인됩니다. 그러나 한찬근은 101호, 이민홍은 201호로 표시돼 있습니다. 경매 목적물은 102호이므로 이 두 사람의 보증금을 곧바로 102호 매수인의 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현황조사상 보증금이 확인되는 임차인 2명과 전입자 1명입니다. 보증기관 대위변제·승계신고로 분류된 인물은 없습니다. 다만 101호·201호의 보증금을 102호의 인수보증금으로 합산하지 않았습니다.

대항력 판정. 한찬근과 이민홍은 전입신고일이 확인되지 않아 대항력이 있다고 단정할 수 없습니다. 다만 대상 호실이 아니므로 이들의 임대차가 102호에 영향을 주는지도 별도로 구분해야 합니다. 전태길의 전입일은 2025.06.30으로 말소기준권리보다 늦기 때문에, 기재된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 그러나 전태길이 실제로 102호를 점유하는지는 확인이 필요합니다.

우선변제와 배당요구. 임차인별 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않아 우선변제권 행사 여부는 확정할 수 없습니다. 특히 보증금이 기재된 임차인들의 최우선변제 가능성과 대상 호실의 연관성은 원본 자료 확인이 필요합니다.

③ 가격·시세 분석 — 127,000,000원은 싼 가격인가?

감정가는 127,000,000원이고, 현재 최저매각가도 127,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가와 최저가가 같습니다.

이 물건은 소규모 다세대주택으로, 실거래 비교 시에는 같은 건물 또는 인근의 유사 다세대주택 거래가 중요합니다. 그러나 최근 거래가격과 최근 12개월 평균가격을 확인할 수 없어 감정가 대비 할인 여부만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 127,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 2,578,000원을 제외한 124,422,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 이 경우 후순위 근저당권자인 두손종합상사는 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권최고액 기준의 배당 대상 채권 합계는 575,000,000원이고, 예상 미배당액은 450,578,000원입니다. 별도로 신청채권자의 청구금액은 719,452,054원이며, 이는 근저당권 채권최고액과 구별해야 합니다. 청구금액 전부가 이 물건에서 담보권의 우선변제 대상이 되는 것은 아닙니다.

위 배당은 채권최고액과 집행비용 추정치를 기준으로 한 단순 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권액, 공동담보 관계, 당해세·압류 관련 조세채권, 임차인의 최우선변제 및 배당요구 등은 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가면?

현재 사건의 유찰 횟수는 0회입니다. 아래는 제시된 감정가 대비 100%·80%·64%의 매각가격 시나리오로, 향후 매각기일이나 최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등으로 형성돼 있습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다. 동측 도로를 통해 진출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 평슬라브지붕의 지상 4층 다세대주택입니다. 외벽은 석재타일, 내부는 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 마감입니다. 위생·급배수·가스설비가 기재돼 있습니다.
• 토지. 토지면적은 835.0㎡이며, 완경사지대 내 자체 지반이 평탄한 부정형의 공동주택 건부지입니다. 이 면적은 개별 102호의 전용면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 용도지역·규제. 도시지역·자연녹지지역에 속하며 가축사육제한구역과 진교초등학교 및 병설유치원 관련 상대보호구역이 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 129,100원/㎡입니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 분류된 사항도 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8개호 규모의 소규모 다세대주택이므로 대단지 공동주택처럼 풍부한 비교 거래를 전제로 가격을 판단하기 어렵습니다. 동일 생활권의 유사 다세대 거래와 임대 수요를 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 102호 실제 점유자 확인. 경매 대상은 102호입니다. 한찬근의 101호, 이민홍의 201호 임대차와 혼동하지 말고 102호의 점유자를 별도로 확인해야 합니다.
• 전태길의 점유 호실 확인. 전입일은 2025.06.30으로 말소기준권리 이후이지만 실제 호실과 보증금이 확인되지 않았습니다. 전입세대 확인 및 현황조사 원문을 대조해야 합니다.
• 임차인의 대항력·우선변제 검증. 한찬근과 이민홍의 전입신고일·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 각 임대차가 실제 어느 호실에 관한 것인지 명확하게 구분해야 합니다.
• 말소기준권리 확인. 2022.02.08 을구 6번 근저당권의 접수 내용과 공동담보목록 제2022-12호를 확인해야 합니다. 후순위 근저당권 및 압류의 말소 여부도 최신 등기부로 대조해야 합니다.
• 조세채권·배당관계 확인. 국가와 하동군의 압류가 기재돼 있습니다. 압류등기 말소와 실제 조세채권 배당은 구분해야 하며, 당해세·체납세액 및 배당순위가 배당표에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실거래 검증. 인근 유사 다세대주택의 최신 거래가격, 최근 12개월 거래 수준 및 가격 흐름을 확인한 후 입찰 상한을 판단해야 합니다.
• 건물 및 개별 호실 점검. 1층 102호의 채광·습기·누수·설비 상태와 실제 전용면적·대지권을 확인해야 합니다. 건물 전체 면적이나 필지 면적을 개별 호실 면적으로 혼동하지 않아야 합니다.
• 공용관리비·명도비 검토. 관리비 체납과 점유자 명도에 필요한 비용·시간을 별도로 확인해야 합니다. 현재 실질취득 추정액에는 이러한 부대비용이 포함돼 있지 않습니다.
• 매각기일·원본서류 재확인. 2026.10.26 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서 원본을 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 인수 0원”만으로 입찰할 수는 없다

이 사건은 말소기준권리와 후순위 등기권리의 소멸 구조가 비교적 명확한 다세대주택입니다. 에이치엠인베스트먼트 근저당을 기준으로 후순위 근저당권과 압류가 소멸하며, 채권자에게 남는 예상 미배당액 450,578,000원도 매수인의 직접 인수금액으로 계산하지 않습니다.

그러나 권리상 긍정적인 부분만 보고 입찰하기에는 두 가지 핵심 확인사항이 남습니다. 첫째, 현황조사상 임차인들은 101호와 201호로 표시돼 있지만 대상은 102호이고, 호실이 확인되지 않은 전입자도 있습니다. 둘째, 최저가 127,000,000원이 최근 시세보다 낮은지 확인할 거래 근거가 부족합니다.

특히 8개호 규모 다세대주택의 환금성, 102호의 실제 점유 및 인도 가능성, 후순위 압류와 관련된 조세채권 문제까지 함께 고려해야 합니다. 현재 가격이 감정가와 동일한 신건이라는 이유만으로 할인 매력이나 안전마진을 부여할 수 없습니다.

결론은 ‘등기상 말소 구조는 양호, 임차·점유 확인 필요, 가격 판단 보류’입니다. 현 단계에서는 공격적인 입찰보다 102호 점유관계와 실제 거래가격을 먼저 검증하는 접근이 적절합니다. 등기상 인수액 0원은 긍정적인 출발점이지만, 그 자체가 안전한 실질취득액이나 수익성을 보장하지는 않습니다.