창원지방법원 2025타경31069. 하동군 진교면 진교리 667에 위치한 지상 4층 다세대주택의 402호가 경매 대상입니다. 감정가는 134,000,000원으로 현재까지 유찰 없이 같은 금액에서 첫 매각이 진행되는 신건입니다. 소유자는 주식회사코리아자산관리이며, 신청채권자는 주식회사에이치엠인베스트먼트입니다. 이 회사는 2022년 채권최고액 500,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2025.08.05 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기 흐름만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 2021년 종전 임의경매 매각 과정에서 이전 근저당과 가압류 등은 정리됐고, 현재 권리분석의 기준은 2022년 설정된 새로운 근저당권입니다. 그 이후 설정된 두손종합상사의 근저당권과 국세·지방자치단체 압류도 매각으로 소멸할 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 이 사건에서 더 살펴볼 부분은 실제 402호의 임차인·점유자와 주변 거래가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준

가장 중요한 권리는 을구 6번 에이치엠인베스트먼트 근저당권입니다. 설정일은 2022.02.08, 채권최고액은 500,000,000원이며 공동담보목록 제2022-12호가 기재돼 있습니다. 이 권리를 말소기준으로 보면 뒤에 설정된 근저당권과 경매개시결정, 후순위 압류등기는 매각으로 소멸할 예정입니다.

또한 2019년 설정됐던 효천신용협동조합·세림신용협동조합·주식회사태성의 근저당권과 당시 가압류 등은 2021년 종전 경매 매각으로 정리됐습니다. 2024.01.26 접수된 별도의 임의경매개시결정도 2024.05.20 취하에 따라 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에 이 과거 권리들을 별도의 존속 채무로 합산해서는 안 됩니다.

② 임차인·점유관계 — 402호 확인이 핵심

현황조사에는 한찬근, 이민홍, 전태길이 등장합니다. 다만 한찬근은 101호, 이민홍은 201호로 기재돼 있어 본건인 402호와 호실이 다릅니다. 전태길은 호실이 특정되지 않았습니다. 보증기관 대위신고자는 없지만, 402호의 실제 임차인 수와 점유관계는 확정할 수 없습니다.

현황조사상 인명은 3명입니다. 이들을 모두 402호의 임차인으로 계산하거나, 101호·201호 보증금을 402호의 인수금으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 402호 임차인 수는 별도 확인 대상입니다.

③ 시세 비교 — 가격 메리트는 아직 판단 불가

현재 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 134,000,000원입니다. 다만 402호와 비교할 수 있는 최근 실거래가격이나 최근 12개월 평균가격이 확인되지 않아, 이 금액이 시세보다 낮은지 높은지를 판단할 근거가 부족합니다.

건물은 집계상 8세대 규모의 다세대주택이고 참고 면적은 58.28㎡이지만, 해당 면적이 본건 402호와 정확히 일치하는지도 확인되지 않았습니다. 따라서 다른 호실 또는 면적이 다른 물건을 곧바로 비교 대상으로 삼아 시세 차익이나 할인율을 산정하는 것은 부적절합니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)

신건 최저가에 낙찰된다고 가정할 때 집행비용은 2,676,000원, 신청채권자인 에이치엠인베스트먼트에 대한 근저당 배당은 131,324,000원으로 추정됩니다. 후순위 두손종합상사 근저당권에는 배당할 금액이 남지 않는 구조입니다.

위 배당은 근저당 채권최고액을 기준으로 계산한 추정치입니다. 채권최고액은 실제 채무잔액과 다를 수 있습니다. 신청 청구액 719,452,054원도 별도 수치이며, 근저당 채권최고액 합계와 동일하지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제·실제 집행비용 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 매각가는 내려가도 배당 부족은 확대

신건 134,000,000원에서 1회 유찰 가정가 107,200,000원, 2회 유찰 가정가 85,760,000원으로 내려가면, 채권최고액 기준 미배당액은 각각 443,676,000원, 470,100,800원, 491,183,680원으로 늘어납니다.

다만 이 미배당액은 매수인이 자동으로 승계하는 채무가 아닙니다. 말소기준권리 및 후순위 담보권의 미배당은 원칙적으로 채권자 측의 회수 부족으로 남습니다. 별도의 인수 대상 권리와 점유관계는 독립적으로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 지상 4층 건물이며 석재타일 외벽, 벽지·일부 타일 내벽, 하이샤시 창호, 위생·급배수 및 가스설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 완경사지 내 자체 지반은 평탄하게 조성된 부정형 공동주택 부지입니다. 동측 도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역이며 가축사육제한구역과 진교초등학교 및 병설유치원 관련 상대보호구역이 포함됩니다. 영농여건불리농지 관련 사항도 표시돼 있습니다.
• 토지 참고. 토지면적 835.0㎡, 공시지가 129,100원/㎡로 표시돼 있습니다. 이는 토지 관련 정보이며 402호의 대지권 면적을 의미하지 않습니다.
• 환금성. 집계 8세대 규모의 다세대주택으로, 개별 호실의 거래가격과 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다. 최근 실거래 확인 없이 환금성이 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 402호 점유자 확인. 현황조사상 101호·201호 임차인을 본건과 혼동하지 말고, 전태길의 실제 점유 호실과 402호 점유자를 직접 확인해야 합니다.
• 임대차 및 배당요구 확인. 402호의 계약서, 전입일, 확정일자, 보증금, 배당요구 여부를 매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국 및 하동군의 압류와 관련된 실제 체납액, 당해세 여부, 배당순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 에이치엠인베스트먼트의 공동담보목록 제2022-12호 및 두손종합상사의 공동담보목록 제2023-55호를 확인해야 합니다.
• 전용면적·건물 연혁. 402호의 건축물대장상 면적, 사용승인일 및 등기 이력을 일치시켜야 합니다.
• 최근 실거래 비교. 진교리 일대 유사 다세대주택의 최근 거래와 실제 매물가격을 확인한 뒤 응찰가 상한을 산정해야 합니다.
• 명도비용. 실제 점유상태에 따라 인도명령 또는 명도소송 등 비용과 기간이 달라질 수 있습니다.
• 관리비와 현장 상태. 공용부분 관리비 체납, 누수, 내부 상태 및 건물 유지관리 상황을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸 예정 ≠ 바로 안전한 낙찰”

하동 진교리 402호는 말소기준권리와 후순위 근저당권의 관계가 비교적 명확합니다. 신건 매각가 134,000,000원 기준으로 채권최고액 대비 미배당이 443,676,000원 발생하더라도, 그 부족액을 낙찰자가 당연히 인수하는 것은 아닙니다.

문제는 402호에 누가 점유하고 있는지, 실제 인수위험은 없는지, 134,000,000원이 시장에서 적절한 가격인지가 아직 명확하지 않다는 점입니다. 현황조사의 101호·201호 임차관계를 본건에 잘못 합산해서도 안 되지만, 반대로 이를 근거로 402호에 임차인이 없다고 결론 내리는 것도 위험합니다.

등기상 담보권 정리는 긍정적이지만, 점유·시세 확인 전 입찰 판단은 보류가 합리적입니다. 현재의 평가는 확인되지 않은 임차관계와 가격 검증 부족을 반영한 신중한 판단입니다. 본건의 승부처는 단순히 유찰을 기다리는 데 있는 것이 아니라, 402호의 실제 권리관계와 적정 취득가격을 먼저 확인하는 것입니다.