창원지방법원 2025타경31069. 경남 하동군 진교면 진교리 667, 도로명주소 산복벚꽃길 16-2에 위치한 다세대주택 2층 201호입니다. 감정가는 141,000,000원으로 한 번도 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 소유자는 주식회사코리아자산관리이며, 2021년 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다.

권리 흐름만 보면 말소기준인 2022.02.08. 주식회사에이치엠인베스트먼트 근저당권을 중심으로 후순위 권리들이 정리됩니다. 하지만 이 물건은 권리등기보다 임차인 확인이 먼저입니다. 특히 해당 201호의 임차인이 신고한 보증금은 5,000,000원이지만, 전입일과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰자가 이를 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 미확인

말소기준권리는 2022.02.08. 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사에이치엠인베스트먼트이며 채권최고액은 500,000,000원입니다. 이후 설정된 주식회사두손종합상사 근저당권(75,000,000원)과 현재 경매개시결정, 국 및 하동군 압류는 매각으로 소멸하는 후순위 등기권리입니다.

2019년에 설정된 기존 근저당권들과 가압류 등은 2021년 매각을 거쳐 이미 말소됐습니다. 2024년에 진행된 별도의 임의경매는 취하되어 말소됐고, 당시 국의 압류도 해제로 말소된 이력이 있습니다. 과거 말소된 권리와 이번 경매에서 소멸 예정인 권리를 구분해야 합니다.

② 임차인 분석 — 201호 대항력 판정이 핵심

임차·점유 관련 조사에 기재된 인물은 한찬근, 이민홍, 전태길입니다. 이 가운데 한찬근은 101호, 이민홍은 경매 대상인 201호로 기재되어 있습니다. 전태길은 호실이 특정되지 않았으므로 대상 201호와의 관계를 확인해야 합니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 인물은 없습니다.

이민홍의 보증금 5,000,000원은 최저가 141,000,000원보다 작지만, 그 사실만으로 인수위험이 사라지지는 않습니다. 대항력이 인정되고 배당받지 못한 보증금이 남는 경우에는 낙찰대금과 별개로 실질취득비용이 증가할 수 있습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수액이 증가해 실질취득금액이 보증금 수준으로 유지될 수 있다는 원칙도 동일하게 적용됩니다.

전태길의 전입신고일은 말소기준권리 이후이므로 해당 전입을 기준으로 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금과 점유 호실이 확인되지 않아 201호와 무관한 인물인지, 추가 점유자인지를 반드시 확인해야 합니다. 한찬근은 101호로 기재되어 있으므로 해당 보증금을 201호 인수액에 단순 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 가격의 적정성을 입증할 거래가 없다

이 물건의 감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원입니다. 그러나 동일 다세대주택의 검증 가능한 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아, 최저가가 주변 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다.

건물은 다세대주택으로 이용 중이며, 확인된 주택 규모는 8세대입니다. 아파트처럼 대단지 실거래 평균을 바로 적용하기 어렵고, 동일 건물·면적·층·호실 조건의 거래를 우선 확인해야 합니다. 전용면적 참고값 58.28㎡도 실제 매각 대상 201호와 일치하는지 확인할 필요가 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

매각가 141,000,000원에서 추정 집행비용 2,774,000원을 제외하면 선순위 근저당권자에게 138,226,000원이 배당되고, 후순위 근저당권자 및 소유자에게 돌아가는 금액은 0원으로 계산됩니다.

두 근저당권의 채권최고액 합계는 575,000,000원이고, 이를 기준으로 한 미배당액은 436,774,000원입니다. 신청채권자의 경매 청구금액은 별도로 719,452,054원이므로 채권최고액 기준 예상배당표의 총채권액과 혼동해서는 안 됩니다.

위 계산은 채권최고액을 기준으로 한 배당 시뮬레이션입니다. 실제 채권잔액, 당해세·조세 우선순위, 임차인 최우선변제, 배당요구 등에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 미배당액 436,774,000원은 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수위험은 별개

유찰을 가정하면 최저매각가는 112,800,000원, 90,240,000원으로 내려가고 채권 미배당액은 증가합니다. 그러나 후순위 근저당권자의 미배당 채권이 낙찰자에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.

중요한 점은 이 표의 인수 0원이 임차인의 권리가 최종적으로 확정됐다는 의미는 아니라는 것입니다. 이민홍에게 대항력이 있고 보증금이 미배당으로 남는다면 실질취득비용이 늘어날 수 있습니다. 또한 확인된 실거래 시세가 없으므로 1회 또는 2회 유찰 가격이 시세보다 저렴하다고 단정할 수도 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다. 동측 도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 외벽 석재타일, 내벽 벽지 및 일부 타일 마감, 하이샷시 창호를 갖추고 있습니다.
• 설비. 위생설비, 급·배수설비, 가스설비 등이 확인됩니다. 공부와의 차이는 보고되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다.
• 토지·규제. 자연녹지지역에 해당하며, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다. 토지는 완경사지대 내 자체 지반이 평탄한 부정형 건부지로 기재되어 있습니다.
• 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 직접 비교할 거래표본 확보가 중요합니다. 실제 매각 가능 가격과 매수 수요는 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 201호 임차인의 대항력 확인. 이민홍의 전입신고일, 실제 점유개시일, 확정일자, 임대차계약서, 배당요구 여부를 확인하고 2022.02.08. 말소기준권리와 선후관계를 판단해야 합니다.
• 보증금 인수 여부. 보증금 5,000,000원의 실제 배당 가능성과 미배당 잔액을 확인해야 합니다. 인수 0원 시뮬레이션만으로 무인수라고 판단해서는 안 됩니다.
• 점유 호실 확인. 한찬근의 101호와 경매 대상 201호를 구분하고, 전태길의 점유 호실 및 임차관계를 현장과 원본 서류에서 대조해야 합니다.
• 조세·배당순위 점검. 국과 하동군의 압류 등기는 후순위 소멸 대상으로 분류되지만, 실제 조세채권의 법정기일과 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.
• 시세와 면적 검증. 201호 실제 전유면적을 확인한 뒤 동일 면적·유사 조건의 최근 실거래와 주변 매물을 비교해야 합니다. 근거 없는 감정가 할인율만으로 입찰 상한을 정하지 않는 것이 좋습니다.
• 건축·등기 이력 대조. 건축 관련 준공일 2024.05.07.과 등기상 2021년 경매 매각 이력의 관계, 실제 대상 건물의 동일성을 건축물대장과 등기부로 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 임차인 점유 여부와 인도 가능 시점, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 남을 수 있는 임차권이 중요하다”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2022년 주식회사에이치엠인베스트먼트 근저당이 말소기준권리이고 이후 설정된 근저당, 압류, 경매개시결정은 매각으로 정리됩니다. 그러나 등기상 권리 소멸이 임차인 보증금 인수위험까지 없애 주지는 않습니다.

경매 대상 201호의 이민홍은 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원으로 기재되어 있으나 전입신고일과 확정일자가 미상입니다. 이 부분을 확인하지 않고 인수액을 확정할 수 없습니다. 호실 미상 전입자의 점유관계도 정리해야 합니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 141,000,000원이 최근 실거래 대비 얼마나 유리한지 판단할 근거가 부족합니다. 유찰 시나리오에서는 최저가가 낮아지지만 그것만으로 가격 메리트가 생겼다고 평가할 수는 없습니다.

결론은 권리등기 소멸은 비교적 명확하지만, 임차인 대항력과 시세가 미확인되어 신건 입찰 판단은 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다. 201호 임차권·보증금 인수 가능성을 해소하고 실제 비교 가능한 시세를 확보한 다음 입찰 여부와 상한 가격을 결정해야 합니다.