창원지방법원 2025타경31069. 경상남도 하동군 진교면 진교리 667에 위치한 3층 302호 다세대주택입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사코리아자산관리이며, 2021년 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득한 이력이 있습니다.

이후 2022년 주식회사에이치엠인베스트먼트가 채권최고액 500,000,000원의 근저당권을 설정했고, 2023년 주식회사두손종합상사가 채권최고액 75,000,000원의 후순위 근저당권을 설정했습니다. 현재 경매는 선순위 근저당권자인 주식회사에이치엠인베스트먼트의 신청으로 진행됩니다.

권리 소멸 구조 자체는 비교적 명확하지만, 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 실제로 점유자를 문제없이 인도받는다는 것은 별개입니다. 특히 다세대주택에서는 각 호실의 임차관계를 정확하게 구분하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당

이 사건의 말소기준권리는 2022.02.08 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 근저당권자는 주식회사에이치엠인베스트먼트이고 채권최고액은 500,000,000원입니다.

이보다 앞서 효천신용협동조합·세림신용협동조합·주식회사태성 등이 설정했던 근저당권과 과거 가압류는 2021년 경매 매각으로 이미 정리됐습니다. 따라서 과거 등기 기록의 고액 채권들을 현재 매수인이 인수할 권리로 계산하면 안 됩니다.

말소기준 이후 설정된 주식회사두손종합상사의 후순위 근저당권, 현재 경매개시결정, 국가 및 하동군의 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 다른 호실과 302호를 구분해야 한다

현황조사에서는 한찬근·이민홍·전태길이 확인됩니다. 그러나 이들을 모두 302호 임차인으로 보는 것은 정확하지 않습니다. 한찬근은 101호, 이민홍은 201호로 기재되어 있으며, 전태길은 점유 호실이 특정되지 않았습니다.

위 표는 현황조사상 확인된 사람들의 정보입니다. 101호·201호 임차인이 대상 302호를 점유하거나 대상 호실에 보증금 인수권리를 가진다는 의미는 아닙니다. 보증기관 대위·승계 신고인은 없으며, 중복신고를 제외할 필요 없는 실제 조사 인원은 3명입니다. 이 중 302호에 해당하는 인원은 확인되지 않았습니다.

결국 예상배당상 인수액은 0원이지만, 이를 302호의 임차·점유관계가 완전히 확인됐다는 뜻으로 확대 해석해서는 안 됩니다. 입찰 전 매각물건명세서와 전입세대 확인 및 현장조사를 통해 점유관계를 확정하는 것이 중요합니다.

③ 시세 비교 — 감정가만으로는 저렴함을 입증할 수 없다

본건은 하동군 진교면 소재 8가구 규모 다세대주택입니다. 아파트 대단지처럼 동일 단지·동일 면적 거래가 풍부하다고 가정할 수 없으며, 비교 가능한 최근 실거래 가격이 확인되지 않은 상태입니다.

감정가와 최저매각가가 같다는 것은 아직 유찰에 따른 가격 인하가 반영되지 않았다는 뜻입니다. 해당 금액이 실제 거래시세보다 낮다는 의미는 아닙니다.

또한 다세대주택은 건축 상태, 개별 호실의 위치, 임대차 상태, 거래 수요에 따라 가치 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 감정가 141,000,000원과 실제 시장에서 처분 가능한 가격을 별도로 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각될 경우 집행비용 2,774,000원을 제외한 138,226,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정됩니다. 후순위 근저당권자는 배당을 받지 못하며, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

채권최고액 기준 전체 근저당 채권 575,000,000원 가운데 436,774,000원이 미배당됩니다. 별도로 기재된 경매 청구액 719,452,054원은 이 배당표에서 사용하는 근저당 채권최고액 합계와 구분해야 합니다.

집행비용은 추정액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있으며, 실제 배당 순위와 배당액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족액은 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시뮬레이션 결과입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격과 미배당의 변화

유찰이 발생하면 제시된 시나리오상 최저매각가는 112,800,000원, 90,240,000원으로 낮아집니다. 그러나 가격이 내려갔다는 사실만으로 해당 물건이 시세보다 저렴해졌다고 결론 내릴 수는 없습니다.

실제 취득비용은 낙찰가뿐 아니라 확인된 인수권리와 기타 취득·인도 관련 비용까지 고려해야 합니다. 현재 시나리오에서는 매수인 인수를 0원으로 추정하지만, 302호에 관한 임차관계 검증이 완료되어야 그 전제를 확정할 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 일반주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다. 동측 도로를 통해 진출입할 수 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샷시 마감이며 위생·급배수·가스설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 완경사지대 내 자체 지반이 평탄한 부정형 공동주택 건부지입니다. 토지면적은 835.0㎡이고 지목은 대입니다. 해당 면적은 개별 302호의 전용면적이 아니라 토지면적입니다.
• 규제. 도시지역·자연녹지지역에 해당하며 가축사육제한구역과 진교초등학교 및 병설유치원 관련 상대보호구역 등이 포함됩니다. 공시지가는 129,100원/㎡입니다.
• 건축물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 실제 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 8가구 규모의 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트에 비해 동일 조건의 거래 비교가 제한될 수 있습니다. 실제 매도 가능 가격과 소요 기간을 보수적으로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 302호 점유자 확인. 현황조사에 기재된 101호·201호와 대상 302호를 구분하고, 호실 미확인 전태길의 실제 점유 위치를 확인하세요.
• 임차인 대항력 검토. 한찬근·이민홍의 전입일과 확정일자는 미상입니다. 각자의 임차 호실과 계약관계를 확인하고 대상 호실에 영향을 미치는 권리가 있는지 검토해야 합니다.
• 선순위 근저당 및 후순위 권리. 을구 6번 근저당권과 을구 7번 근저당권, 현재 경매개시결정, 압류의 매각 후 소멸 여부를 원본 등기로 재확인하세요.
• 조세 관련 배당. 국가와 하동군의 압류가 존재합니다. 압류등기 소멸 여부와 별개로 조세채권의 배당 순위 및 예상배당액 변동 가능성을 확인하세요.
• 시세 검증. 감정가 141,000,000원이 실제로 저렴한지 확인할 비교거래가 필요합니다. 유사 다세대주택의 거래가격과 현장 상태를 비교하세요.
• 명도 및 관리비. 소유자 또는 점유자의 실제 거주 여부를 확인하고 인도·명도 비용, 공용부분 관리비 체납 가능성 등을 점검하세요.
• 원본 서류. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서를 대조하고 입찰 직전 변동사항을 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 비교적 명확, 가격과 점유는 아직 보류”

이 사건은 2022년 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상배당상 매수인 인수액 역시 0원으로 계산됩니다. 고액의 채권 미배당이 있다는 이유만으로 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아닙니다.

그렇다고 아무 조건 없이 안전한 물건으로 단정하기도 어렵습니다. 현황조사상 임차 관련 인원 3명 중 101호와 201호는 대상 호실이 아니며, 나머지 전입자는 호실이 특정되지 않았습니다. 대상 302호의 점유관계를 확인해야 인도 및 임차인 관련 불확실성을 줄일 수 있습니다.

가격 역시 검증이 필요합니다. 신건 최저가 141,000,000원은 감정가와 같고, 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재로서는 시세보다 저렴하다는 판단을 내릴 수 없습니다. 유찰 시 가격이 내려가는 시나리오는 있지만, 그 자체가 수익성을 보장하지는 않습니다.

결론은 권리 구조 조건부 양호, 임차·점유 확인 필요, 가격 메리트 판단 보류입니다. 입찰 판단의 핵심은 고액 채권의 미배당 자체가 아니라, 302호에 영향을 미치는 실제 인수권리의 존재 여부와 시장에서 검증 가능한 매매가격입니다.