창원지방법원 2025타경31069. 경남 하동군 진교면 진교리 667에 있는 4층 401호 다세대주택입니다. 도로명주소는 산복벚꽃길 16-2이고, 감정평가상 철근콘크리트 구조의 지상 4층 건물로서 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 주식회사코리아자산관리입니다. 이 회사는 2021년 임의경매 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 이후 주식회사에이치엠인베스트먼트에 채권최고액 500,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이번 경매는 바로 그 근저당권자가 신청한 임의경매입니다. 등기부상 과거 채권자들의 가압류·근저당권은 이전 경매를 거치며 이미 말소되었고, 현재 유효한 말소기준권리는 2022.02.08 접수된 을구 6번 근저당권입니다. 이후 설정된 후순위 근저당권, 경매개시결정, 국세 및 지방자치단체의 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 등기상 소멸 여부와 점유자의 대항력은 별개의 문제입니다. 특히 현황조사에 등장하는 호수와 실제 매각 대상 호수가 일치하지 않아, 401호를 누가 점유하는지 확인하는 절차가 이번 사건의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 이전 경매로 정리된 권리, 새 근저당이 기준

이 사건의 등기부를 읽을 때 가장 중요한 점은 2019년의 채권관계와 2022년 이후의 채권관계를 구분하는 것입니다. 2019년에 설정된 효천신용협동조합·세림신용협동조합·주식회사태성의 근저당권 및 당시의 가압류와 경매등기는 2021년 임의경매 매각으로 정리됐습니다. 따라서 과거의 채권최고액을 현재 낙찰자가 떠안을 채무로 합산해서는 안 됩니다.

신청채권액은 719,452,054원으로, 말소기준 근저당권의 채권최고액인 500,000,000원보다 큽니다. 신청채권액 전체가 곧 해당 근저당권의 우선담보액이라는 뜻은 아니며, 두 금액을 별개의 채무로 중복 합산해서도 안 됩니다. 실제 우선배당 범위는 근저당권의 피담보채권과 법정 배당순위에 따라 결정됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 401호와 101·201호를 혼동하면 안 된다

현황조사에는 한찬근, 이민홍, 전태길이 확인됩니다. 모두 개인으로, 보증기관의 대위변제나 보증금 승계 신고자로 분류된 인물은 없습니다. 다만 세 사람 모두를 경매 대상 401호의 임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

현황조사상 실제 개인 3명이며, 보증기관 승계·대위 신고는 없습니다. 대항력은 전입일과 점유관계 등을 기준으로 판단해야 합니다. 우선변제권의 존부와 실제 배당 가능성은 별도 검토사항입니다.

101호와 201호의 임차인은 전입일을 알 수 없어 각각 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 맞습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제권을 단정할 수 없습니다. 다만 이들이 401호와 별개의 전유부분을 임차했다면 해당 보증금은 원칙적으로 401호 낙찰자의 인수대상으로 연결되지 않습니다.

③ 가격 분석 — 신건 134,000,000원, 저가 여부는 아직 미확정

이번 물건은 유찰 0회 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 134,000,000원이며, 산정상 별도 인수액이 없으므로 최저가 기준 실질취득금액 역시 같습니다. 하지만 감정가 대비 할인율이 없다는 사실만으로 적정가격을 판단할 수는 없습니다.

경매 대상은 대규모 아파트 단지가 아니라 8세대 규모의 다세대주택입니다. 이 유형은 동일 건물의 매매 사례가 많지 않을 수 있고, 같은 지역이라도 개별 호수의 상태, 층, 임대관계에 따라 매매 가능가격이 달라질 수 있습니다. 따라서 최근 12개월 거래가격 및 가장 최근의 유사 거래사례를 확인한 뒤 신건 가격을 평가해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 134,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액을 기준으로 계산한 배당 시뮬레이션이며, 당해세·임차인 최우선변제·실제 채권신고액 및 공동담보 배당관계는 반영되지 않았습니다. 따라서 법원의 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.

현재 회차의 매각대금 134,000,000원에서 집행비용 2,676,000원을 공제하면 선순위 근저당권자에게 131,324,000원이 배당되는 구조입니다. 주식회사두손종합상사의 후순위 근저당권에는 배당이 없고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

채권최고액 합계 575,000,000원에 비해 예상 회수액이 적어 채권자 미배당액이 443,676,000원에 이릅니다. 하지만 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지, 낙찰자가 추가로 갚아야 하는 금액이 아닙니다. 말소되는 담보채권의 배당 부족과 매수인이 인수하는 선순위 권리는 반드시 구분해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 대상물건은 경상남도 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 주택, 근린생활시설 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 가능하며, 감정평가상 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다. 동측 도로를 통하여 진출입할 수 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트 구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일, 창호는 하이샤시 마감입니다. 위생설비, 급·배수설비 및 가스설비를 갖추고 있습니다.
• 토지. 완경사지대에 위치한 자체지반 평탄의 부정형 대지입니다. 토지면적은 835.0㎡이고, 개별공시지가 조회값은 129,100원/㎡입니다. 이는 토지 전체의 정보로서 401호의 대지권 면적이나 단독 소유면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 자연녹지지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 관련 토지이용 제한사항이 있습니다. 구체적인 행위 가능 여부는 관계 법령과 허가 기준에 따라 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 여부도 이상이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 실제 건축물 현황과 전유부분은 원본 대조가 필요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대규모 아파트처럼 단지 내 거래가격을 쉽게 비교하기 어려울 수 있어, 실거래 사례와 실수요자 수요를 함께 검토해야 합니다. 현재 감정가만으로 매각가격의 적정성이나 향후 환금성을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 401호 점유자 특정. 현황조사에 표시된 101호·201호 임차관계와 실제 매각 대상인 401호를 구분해야 합니다. 전태길의 점유 호수와 실제 거주 여부도 확인해야 합니다.
• 전입세대·임대차관계 확인. 401호의 전입세대열람, 현황조사서, 매각물건명세서, 임대차계약관계를 대조해 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이 있는지 확인해야 합니다.
• 우선변제 및 배당요구. 한찬근·이민홍의 전입일·확정일자·배당요구 여부를 확인하고, 이들의 임차목적물이 401호와 별개인지 검증해야 합니다. 전태길의 보증금 및 배당관계도 확인 대상입니다.
• 압류와 체납세금. 국(해운대세무서장) 및 하동군 압류 관련 세금의 성격과 법정 배당순위를 검토해야 합니다. 예상배당액과 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
• 공동담보 확인. 을구 6번 근저당권의 공동담보목록 제2022-12호와 을구 7번의 공동담보목록 제2023-55호를 확인해야 합니다. 채권최고액과 실제 피담보채무를 구별해야 합니다.
• 과거 경매 이력. 2021년 경매 매각에 따른 종전 권리 말소와 2024년 임의경매의 취하·말소를 확인해야 합니다. 과거 채권관계를 현재 유효한 권리로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 최근 12개월의 유사 다세대 실거래와 최신 거래, 해당 지역의 거래 추세를 확인한 후 입찰가격 상한을 정해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 부여해서는 안 됩니다.
• 건축물과 면적 대조. 401호의 등기 전유면적·대지권, 건축물대장 및 집합건축물대장을 확인해야 합니다. 참고 면적 58.28㎡가 정확히 경매 대상 호수와 일치하는지도 검증해야 합니다.
• 명도·관리비. 실제 점유자와의 인도협의, 미납 관리비 중 매수인에게 문제될 수 있는 항목, 점유이전 및 명도 비용을 검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 사건 진행내역을 반드시 확인해야 합니다.

맺으며 — “미배당이 크다고 위험한 인수는 아니다. 다만 401호를 확인해야 한다”

이 물건은 표면적인 채권 규모가 큽니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액이 500,000,000원, 신청채권액이 719,452,054원이며, 신건 기준 예상 미배당액도 443,676,000원입니다. 그러나 이 숫자들을 낙찰자가 인수할 채무로 해석하는 것은 잘못입니다. 현재 등기상 담보권은 매각으로 소멸하고, 예상배당 모형의 인수액은 0원입니다.

정작 중요한 문제는 다른 곳에 있습니다. 현황조사에서 확인된 임차관계가 101호와 201호에 집중되어 있고, 전태길의 점유 호수도 특정되지 않아 401호의 임차·점유관계를 직접 확인해야 한다는 점입니다. 여기서 선순위 인수 위험이 없다는 점이 확인되어야 인수액 0원이라는 판단을 확정적으로 적용할 수 있습니다.

가격도 아직 합격 판정을 내리기 어렵습니다. 134,000,000원의 신건 최저가가 주변 유사 다세대 실거래에 비해 낮은지 확인되지 않았기 때문입니다. 8세대 규모의 소규모 주택이라는 특성과 실제 매도 가능가격까지 검토해야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다.

종합 판단은 C등급(45점). 등기상 후순위 권리가 소멸하는 점은 긍정적이지만, 401호 점유관계의 불확실성, 세금 배당 검증 필요성, 객관적인 시세 비교의 어려움이 남아 있습니다. 지금은 신건 최저가가 싸다고 접근할 단계가 아니라, 매각 대상 호수의 점유와 실제 거래가격을 확인할 단계입니다. 권리 검증과 시세 검증을 모두 마친 후에 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.