창원지방법원 2025타경31069. 경상남도 하동군 진교면 진교리 667, 도로명주소 산복벚꽃길 16-2에 소재하는 다세대주택 2층 202호입니다. 감정가는 141,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건이므로 최저매각가 역시 같습니다. 건물은 철근콘크리트구조 지상 4층의 다세대주택으로, 건물 내 총 8개 호실이 있습니다.

등기상 소유자는 주식회사코리아자산관리입니다. 이 법인은 2021년 9월 10일 임의경매로 인한 매각을 원인으로 소유권을 취득했고, 이후 2022년 2월 8일 주식회사에이치엠인베스트먼트를 근저당권자로 하는 채권최고액 500,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 바로 이 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.

이후 주식회사두손종합상사의 근저당권과 새로운 경매개시결정, 국가 및 하동군의 압류가 뒤따랐습니다. 이들 등기상 후순위 권리는 매각에 따른 말소 대상이지만, 세금의 배당순위와 실제 임차·점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2022년 근저당이 말소기준

이 사건의 핵심은 을구 6번, 2022년 2월 8일 설정된 주식회사에이치엠인베스트먼트의 근저당권입니다. 채권최고액은 500,000,000원으로, 이 권리를 기준으로 후순위 등기의 매각 후 소멸 여부를 판단합니다.

을구 7번 주식회사두손종합상사의 근저당권(75,000,000원), 2025년 8월 5일의 임의경매개시결정, 2025년 9월 24일 국가 압류, 2025년 12월 19일 하동군 압류는 모두 그 이후에 설정된 권리입니다. 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 202호와 다른 호실을 구분해야 한다

현황조사에서 확인된 임차·점유 관련자는 3명입니다. 보증금과 차임이 확인된 임차인 2명은 각각 101호와 201호에 해당합니다. 이번 매각 대상은 202호이므로, 이들을 곧바로 202호의 임차인으로 보거나 보증금을 매수인 인수액에 더해서는 안 됩니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리를 기준으로 판단한 것입니다. 우선변제 여부는 확정일자·배당요구 등 확인이 필요한 상태입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계로 분류된 관련자는 없습니다.

한찬근·이민홍. 각각 보증금 5,000,000원으로 확인되지만, 전입신고일과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 두 임차인의 각 점유 호실에 대한 대항력은 가능·미상으로 판단해야 합니다. 다만 해당 호실은 101호와 201호이므로, 이 보증금이 현재 경매 대상인 202호에 직접 인수된다는 근거는 없습니다.

전태길. 확인된 전입일은 2025.06.30로, 말소기준권리 설정일인 2022.02.08보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 없습니다. 다만 보증금과 점유 호실은 확인되지 않았기 때문에 202호를 실제 점유하는지, 어떤 계약관계인지 확인해야 합니다.

③ 가격 분석 — 신건 141,000,000원의 적정성은 미확인

감정가와 최저매각가는 모두 141,000,000원입니다. 현재 유찰 횟수가 0회이므로 가격이 내려가지 않은 신건입니다. 그러나 비교 가능한 동일 호실 조건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 시세보다 저렴한지 판단할 수 없습니다.

특히 이 물건은 8세대 규모의 다세대주택입니다. 대규모 아파트와 달리 개별 건물의 입지, 관리상태, 층과 향, 면적 및 매수 수요에 따라 가격과 환금성의 편차가 생길 수 있습니다. 준공일은 2024.05.07로 확인되지만, 비교거래 확인 없이 신축에 가까운 건물이라는 사유만으로 감정가의 적정성을 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰되는 상황을 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 138,226,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 것으로 계산됩니다. 후순위 근저당권자는 배당을 받지 못하고, 소유자에게 돌아가는 잔여금도 없습니다.

집행비용은 추정치입니다. 채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 하며, 실제 배당채권액과 다를 수 있습니다. 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 신청채권자의 청구액 719,452,054원은 위 채권최고액 합계와 구분해야 합니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격 하락과 배당 부족의 관계

유찰이 발생하면 최저매각가가 내려가고, 그만큼 배당 가능한 금액도 줄어듭니다. 현재 시뮬레이션에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원으로 나타납니다. 따라서 확인된 권리구조만 보면 낙찰가 하락분이 그대로 인수채무 증가로 연결되지는 않습니다.

그러나 이것이 곧 유찰 후에는 반드시 저렴하다는 의미는 아닙니다. 가격 경쟁력은 어디까지나 실거래 시세, 실제 점유 상태, 관리비와 수리비 등 취득 관련 비용을 함께 살펴야 판단할 수 있습니다. 위 시나리오는 예정된 매각조건을 확정한 것이 아니라 가격 변화에 따른 배당 결과를 비교한 것입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 하동군 진교면 진교리 소재 진교초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 일반적인 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다. 동측 도로를 통한 진출입이 가능합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 지상 4층 다세대주택입니다. 외벽은 석재타일, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며, 위생설비·급배수설비·가스설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 자연녹지지역에 해당하며, 완경사지대 내 자체지반이 평탄한 부정형 공동주택 부지입니다. 토지면적은 835.0㎡, 공시지가는 129,100원/㎡로 확인됩니다.
• 토지이용 규제. 도시지역·자연녹지지역, 가축사육제한구역 및 진교초등학교·병설유치원 관련 상대보호구역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공부와 현황. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다. 다만 실제 임대관계는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모로 개별 주택의 상태와 지역 매수수요가 거래가격에 영향을 미칠 수 있습니다. 비교 가능한 최근 거래를 확인하지 못한 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 202호 임차·점유관계. 101호 한찬근, 201호 이민홍은 매각 대상과 호실이 다릅니다. 전태길의 실제 점유 호실을 확인하고, 202호에 별도 임차인이나 점유자가 있는지 조사하세요.
• 전입일과 확정일자. 한찬근·이민홍은 전입일과 확정일자가 미상입니다. 전태길은 전입일이 확인되지만 보증금과 점유 호실이 미상입니다. 전입세대 열람 및 매각물건명세서를 대조하세요.
• 말소기준권리 재확인. 을구 6번 2022.02.08 근저당권을 기준으로 후순위 근저당, 경매개시결정, 압류의 소멸 여부를 최종 점검하세요.
• 조세채권 확인. 국가와 하동군의 압류가 존재하므로 당해세와 법정기일, 배당순위 및 배당요구 현황을 확인하세요.
• 실거래 시세 조사. 141,000,000원의 신건 최저가가 적정한지 인근 유사 다세대주택의 최근 매매사례와 실제 매도 가능가격을 비교하세요.
• 전용면적 확인. 참고 면적 58.28㎡가 매각 대상 202호와 정확히 일치하는지 집합건축물대장 및 감정평가서에서 확인하세요.
• 관리비·시설 상태. 미납 공용관리비, 누수, 하자, 설비 상태와 수리 필요성을 현장 및 관리 주체를 통해 확인하세요.
• 명도와 인도. 등기상 인수액이 없더라도 실제 점유자의 인도 문제는 별도로 발생할 수 있습니다. 점유관계 확인 후 명도 비용과 절차를 검토하세요.
• 매각조건 확인. 경매기록의 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서 및 감정평가서를 최종 대조하세요.

맺으며 — “말소되는 권리”와 “확인되지 않은 위험”을 구분하라

이 물건은 채권액의 규모만 보면 복잡해 보입니다. 말소기준 근저당권의 채권최고액이 500,000,000원이고, 후순위 근저당권까지 포함한 채권최고액 합계는 575,000,000원입니다. 신건 매각가 141,000,000원을 기준으로 예상 미배당액도 436,774,000원에 달합니다.

그러나 미배당이 많다는 것과 매수인이 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 문제입니다. 현재 확인된 권리관계에서는 매수인 인수액이 0원으로 추정되며, 근저당권과 후순위 등기는 매각에 따라 정리되는 구조입니다.

진짜 검토 대상은 다른 곳에 있습니다. 101호와 201호의 임차인을 202호의 임차인으로 혼동하지 않는 것, 점유 호실이 확인되지 않은 관계인을 조사하는 것, 그리고 신건 가격 141,000,000원을 실제 거래가격과 비교하는 것입니다. 이 세 가지가 확인되지 않은 상태에서는 입찰가격의 적정성을 결론내리기 어렵습니다.

결론은 권리구조 조건부 양호, 점유 확인 필요, 가격 판단 보류입니다. 등기상 말소관계는 비교적 명확하지만, 현재 단계에서 적극적인 신건 입찰을 권할 만큼의 시세 근거는 부족합니다. 202호의 실질 점유관계와 비교 실거래가격을 확인한 뒤 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.