광주지방법원 2025타경556. 무안군 일로읍 오룡리 풍경빌딩에 위치한 근린시설 경매입니다. 소재지 표기는 1층 105호이지만, 실제 매각은 105호·106호와 201호·202호·203호를 함께 묶은 일괄매각입니다. 감정가는 2,049,000,000원이며, 한 차례도 유찰되지 않아 현재 최저매각가 역시 같습니다.
권리의 출발점은 소유자 오희숙 명의의 부동산에 2021년 8월 18일 설정된 용해신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 260,400,000원이며, 이후 이정심 전세권 100,000,000원과 무안군 압류, 경매개시결정이 이어졌습니다. 등기 순위만 보면 후순위 권리는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다.
그런데 이 물건은 등기부만 깨끗하게 정리된다고 모든 문제가 끝나는 구조가 아닙니다. 주거 점유관계의 대항력 미상, 일괄매각 범위, 벽체 구분 없는 상가 현황, 위반건축물 행정절차가 실제 취득 이후의 비용과 활용 가능성을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경556 (임의경매·등기상 목포지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 도로명주소: 오룡교육로2길 13 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 · 상가 |
| 매각 대상 | 제1층 105호·106호, 제2층 201호·202호·203호 / 5개 호실 일괄매각 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 현황 이용상태 | 1층 대상 호실은 공실, 2층 대상 호실은 음식점으로 조사. 관련 호실 간 벽체 구분 없는 이용상태 |
| 소유자 | 오희숙 (단독소유) |
| 감정가 | 2,049,000,000원 |
| 최저매각가 | 2,049,000,000원 (신건·유찰 0회) |
| 신청채권자 | 용해신용협동조합 |
| 경매 청구금액 | 937,851,921원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.18 · 을구 1번 용해신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 260,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 토지 용도지역 | 준주거지역 · 지목 대 · 상업용 부지 |
| 건축물 특이사항 | 위반건축물 등재 · 위반면적 384.8㎡ · 4층 용도변경 관련 |
① 권리 흐름 — 후순위 권리는 소멸, 점유관계는 별도
말소기준권리는 2021.08.18 설정된 용해신용협동조합 근저당권입니다. 이보다 뒤에 설정된 이정심의 전세권 100,000,000원은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 2025년 무안군 압류와 이후 경매개시결정들도 후순위에 해당합니다.
이정심은 2022.09.22 전세권을 설정했고, 전세권의 범위는 105호 전부입니다. 전세금은 100,000,000원, 등기상 존속기간은 2022.09.15부터 2024.11.14까지입니다. 해당 전세권은 선순위 근저당보다 늦기 때문에 원칙적으로 매각 시 소멸하는 권리입니다.
② 임차관계 — 확인된 후순위와 대항력 미상 점유자
임차관계는 이영예와 매각물건명세서에 '조사된'으로 표기된 주거 점유관계로 나뉩니다. 보증기관의 대위변제·승계신고로 표시된 대상은 없으며, 각 관계를 별도로 검토해야 합니다.
| 임차인 / 점유 부분 | 보증금 / 월세 | 전입 / 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이영예 201호·202호·203호 |
60,000,000원 월세 3,500,000원 |
2024.07.25 전입 2025.12.04 배당요구 |
없음 말소기준 이후 전입 |
미확정 확정일자 미상 |
해당 없음 |
|
조사된 명세서 표기 · 주거 · 호실 미상 |
300,000원 월세 미상 |
전입일 미상 배당요구 여부 미상 |
가능·미상 선후관계 판정 불가 |
미상 확정일자 미상 |
해당 없음 |
이영예. 전입신고일이 2024.07.25로 말소기준인 2021.08.18보다 늦습니다. 조사상 대항력은 없는 것으로 분류되어 있어, 보증금 60,000,000원이 매수인에게 그대로 인수되는 구조로 보지는 않습니다. 다만 배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이나 보증금 전액 배당이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자 및 상가 점유·사업자등록 관련 사실관계도 확인해야 합니다.
'조사된'으로 표기된 주거 점유관계. 보증금 300,000원이 기재돼 있으나 전입일, 확정일자, 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 대항력 없음으로 단정할 수 없으며, 대항력 가능·미상으로 판단합니다. 실제 임차인 신원과 점유 개시 시점, 다른 신고와의 관계를 확인해야 매수인 인수 여부를 결정할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 2,049,000,000원이 시세보다 싼지는 알 수 없다
현재 최저매각가는 2,049,000,000원입니다. 최초 감정가와 동일한 신건으로, 경매가격 자체에 유찰 할인은 반영되지 않았습니다.
이 물건은 일반적인 단일 상가 호실과 달리 1층·2층 5개 호실을 묶은 일괄매각이고, 일부는 공실이며 일부는 음식점으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 따라서 특정 호실 하나의 거래금액이나 단순 면적당 가격으로 전체 묶음의 적정 가격을 판단하기 어렵습니다.
| 매각 회차 | 매각가 가정 | 모의배당 미배당 | 매수인 인수 추정 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 2,049,000,000원 | 0원 | 0원 | 1,665,710,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 1,639,200,000원 | 0원 | 0원 | 1,260,008,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 1,311,360,000원 | 0원 | 0원 | 935,446,400원 |
회차별 금액은 현재 신건 및 유찰 가정에 따른 시뮬레이션입니다. 미배당 0원은 근저당권·전세권 등 계산에 포함된 채권 360,400,000원에 대한 값이며, 신청채권 전체 및 세금·임차관계까지 확정적으로 해결된다는 의미가 아닙니다. 유찰 후 가격도 실제 거래 시세나 확정된 매각일정이 아닙니다.
현재 회차와 이후 유찰 가정 모두 계산상 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 다만 이는 대항력 미상 점유자의 권리 가능성을 반영한 확정 실질취득금액이 아닙니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 별도의 인수의무, 행정 관련 비용, 명도비용이 발생하면 실제 취득원가는 그만큼 증가할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,049,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 22,890,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 용해신용협동조합 | 260,400,000원 | 260,400,000원 |
| 2. 을구 2번 전세권 · 이정심 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 1,665,710,000원 |
신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 22,890,000원을 제외하고 용해신용협동조합 근저당 채권최고액 260,400,000원, 이정심 전세권 100,000,000원이 순서대로 배당되는 계산입니다. 여기에 포함된 채권은 전액 배당되며, 계산상 잔액은 1,665,710,000원입니다.
⑤ 입지·이용현황·환금성 메모 (감정요항표·명세서 기준)
- 입지. 무안행복중학교 남서측 인근에 있으며, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재하는 지역입니다. 근린생활시설·음식점 수요를 검토할 수 있는 입지이나, 실제 매출이나 임대수요가 검증된 것은 아닙니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 조사됐습니다. 남측 왕복 9차선 도로와 북측 왕복 2차선 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역의 상업용 건부지입니다. 토지면적은 563.9㎡, 공시지가는 1,273,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이 면적은 소재 토지의 면적이며, 개별 호실의 전용면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물로 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 구비돼 있습니다. 외벽은 드라이비트 및 인조석, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 타일, 창호는 강화유리와 새시로 조사됐습니다.
- 현황 이용. 1층 105호·106호는 공실, 2층 201호·202호·203호는 음식점으로 조사됐습니다. 1층은 102호부터 106호까지, 2층은 201호부터 203호까지 벽체 구분 없이 이용되는 이른바 튼상가 형태입니다.
- 환금성. 상가의 실제 임대수익, 공실 해소 가능성, 독립 호실로의 활용 가능성이 확인되지 않았습니다. 일괄매각 규모와 벽체 구분 없는 현황 때문에 매수 후 재임대·개별 처분 가능성을 보수적으로 검토해야 합니다.
2026.07.09 무안군 사실조회회신에 따르면 당시 이행강제금 부과내역은 없지만, 위반건축물로 적발되어 관련 행정절차가 진행 중입니다. 현재 부과내역이 없다는 사실을 향후 부과 가능성이나 시정의무가 없다는 의미로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 105호·106호와 201호·202호·203호의 등기부, 건축물대장, 대지권 및 감정평가서상 구분건물 요건을 각각 대조해야 합니다.
- 튼상가의 경계 확인. 1층 102호부터 106호까지 벽체 구분이 없는 현황을 확인하고, 비매각 호실과의 출입·사용 관계 및 독립 호실로의 복구 가능성을 검토해야 합니다.
- 위반건축물 행정절차 확인. 무안군의 2026.07.09 사실조회회신, 위반내용, 시정명령 진행상태, 이행강제금 부과 가능성 및 매수인에게 미칠 영향을 확인해야 합니다.
- 이영예 임차관계 확인. 보증금 60,000,000원, 월세 3,500,000원, 2024.07.25 전입, 2025.12.04 배당요구 내역을 대조하고 점유 및 사업자등록, 확정일자 등 상가임대차 관련 요건을 확인해야 합니다.
- 주거 점유관계 확인. '조사된'으로 표기된 보증금 300,000원 점유관계의 실제 신원, 점유 호실, 전입일, 확정일자 및 다른 임차관계와의 중복 여부를 확인해야 합니다. 현재로서는 대항력 가능성을 배제할 수 없습니다.
- 전세권 말소 확인. 이정심 전세권 100,000,000원은 후순위 소멸 대상으로 분석되지만, 실제 점유 여부와 전세권 관련 명도 문제가 남아 있는지 확인해야 합니다.
- 조세 및 배당관계 확인. 무안군 압류의 체납액과 법정기일, 용해신용협동조합의 청구금액 937,851,921원과 배당추정 260,400,000원의 차이, 2026타경12 관련 채권관계를 확인해야 합니다.
- 시세·임대수익 검증. 최근 동일 상권의 상가 거래, 실제 임대료, 공실기간, 관리비, 유지보수비를 확인하기 전에는 감정가나 유찰가격만을 근거로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 집합건축물대장 및 무안군 사실조회회신 원문을 입찰 전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸과 안전한 취득은 다르다”
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 후순위 전세권·압류·경매개시결정이 소멸하는 구조입니다. 따라서 등기된 권리만 놓고 보면 비교적 정리 가능한 경매입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 대항력 미상 점유관계, 384.8㎡ 위반건축물 등재와 진행 중인 행정절차, 5개 호실 일괄매각, 벽체 구분 없는 튼상가 현황이 겹칩니다. 특히 비매각 호실까지 연결된 구조는 일반적인 단일 상가 취득과 다른 현장·법률 검토를 요구합니다.
현재 최저가는 2,049,000,000원이지만, 이를 비교할 최근 거래가격이나 검증된 순임대수익이 없어 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 예상배당상 인수 0원이라는 숫자도 미상 점유관계를 확정적으로 해결해 주지 않습니다.
결론은 입찰 보류·정밀실사 우선입니다. 등기상 권리 소멸은 긍정적 요소이지만, 건축물 위반사항의 처리 가능성, 각 호실의 독립 사용·명도 가능성, 누락될 수 있는 채권 및 실제 상가가치를 먼저 확인해야 합니다. 이 물건의 판단 기준은 단순한 감정가 할인율이 아니라 실질취득원가와 매수 후 정상적으로 활용할 수 있는 가치입니다.
