광주지방법원 2025타경556. 무안군 일로읍 오룡리 풍경빌딩의 5층 501호 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 282,000,000원인 신건으로, 아직 유찰에 따른 가격 인하는 적용되지 않았습니다. 등기에는 오희숙 소유권과 목포신용협동조합의 129,600,000원 근저당권이 확인되고, 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 이력이 있습니다.

등기상 근저당권이 말소기준권리가 되는 구조 자체는 비교적 단순합니다. 그러나 이번 물건을 권리가 깨끗한 일반적인 근린시설로 분류하기에는 중요한 걸림돌이 있습니다. 등기부에 기록된 경매개시결정은 광주지방법원 목포지원 2026타경32이며, 감정평가의 호실은 1층 105·106호 및 2층 201~203호입니다. 분석 대상인 5층 501호와 서로 다릅니다.

물건 개요

등기상 도로명주소는 일로읍 오룡교육로2길 13이며, 등기 소재지에는 전남광주통합특별시 표기가 사용되어 있습니다. 소재지 및 호실은 입찰 전 공식 원본과 대조해야 합니다.

① 권리 흐름 — 근저당권은 단순하지만 사건 동일성 확인이 먼저

등기부상 최초 근저당권은 2021.08.18 설정된 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 129,600,000원이며, 채무자는 소유자 오희숙입니다. 이 근저당권에 기초한 경매에서 매각되는 경우에는 원칙적으로 근저당권과 그 이후의 경매개시결정 등기가 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2026.06.25 확정채권양도를 원인으로 2026.07.29 해당 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 이전이며, 별도 선순위 근저당권이 새로 설정된 것은 아닙니다. 다만 실제 배당받을 권리자와 채권액은 이전등기 및 채권관계를 확인해 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력보다 먼저 점유 호실을 확인

임차관계에는 이영예와 유의용, 실제 임차인 또는 점유관계인 2명이 나타납니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고자는 확인되지 않습니다. 다만 이영예의 점유 호실은 201호·202호·203호로 기록되어 있어 분석 대상인 501호와 일치하지 않으며, 유의용의 호실은 특정되어 있지 않습니다.

대항력 판정은 기재된 2021.08.18 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계를 기준으로 합니다. 해당 권리가 실제 매각목적물에 적용된다는 점이 확인되어야 이 판단을 사용할 수 있습니다. 유의용의 보증금은 금액란에 0원으로 표시되어 있으나 별도 확인사항에는 보증금 미상으로 명시되어 있어 실제 보증금은 확인되지 않은 것으로 취급합니다.

두 점유관계 모두 보증기관의 대위신고나 임차보증금 승계에 따른 중복 건으로 분류되지 않습니다. 다만 두 사람의 보증금을 합산해 501호의 인수금액으로 처리하는 것도 적절하지 않습니다. 매각목적물과 점유부분의 동일성을 먼저 확인해야 합니다.

③ 시세·가격 분석 — 282,000,000원의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 같은 282,000,000원입니다. 신건이므로 할인된 경매가격이 아닙니다. 근린시설은 위치와 층, 실제 업종, 임대상태, 관리상태 및 개별 전유부분에 따라 가격과 환금성이 크게 달라질 수 있습니다.

특히 풍경빌딩의 감정평가 설명은 1층 105·106호 및 2층 201~203호를 다루고 있습니다. 평가서에 나타난 공실 및 음식점 이용상태를 5층 501호의 이용상태로 단정할 수 없습니다. 따라서 282,000,000원이 501호의 합리적인 시세인지 먼저 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)

다음 배당은 근저당권 채권최고액 129,600,000원과 추정 집행비용을 반영한 계산입니다. 등기상 채권자 변경, 별도 청구액 및 실제 배당요구의 우선순위가 확정된 배당표가 아니므로 예상 잔여금을 확정금액으로 해석해서는 안 됩니다.

집행비용 4,748,000원은 추정치입니다. 근저당권 채권최고액 기준 미배당액은 0원, 예상 잔여액은 147,652,000원으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제·추가 배당채권은 반영되지 않았습니다. 특히 별도 경매 청구액 937,851,921원과의 관계가 확인되지 않아 실제 채권 충족 및 소유자 잔여금은 확정할 수 없습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮아지는 최저가, 남아 있는 위험

* 인수액 0원은 확인된 배당 시나리오의 계산 결과이며 확정된 실제 인수금액이 아닙니다. 각 회차의 잔여금은 추정치입니다. 매각대상 및 점유관계, 추가 채권, 위반건축물 관련 비용에 따라 실제 취득비용이 달라질 수 있습니다.

유찰이 진행되면 최저매각가는 225,600,000원, 다시 180,480,000원으로 낮아지는 구조입니다. 제시된 근저당 채권최고액만 기준으로 하면 각 회차 모두 해당 금액을 배당할 여력은 있습니다. 그러나 이는 어디까지나 일부 채권만 고려한 계산입니다.

근린시설은 아파트처럼 전용면적과 단지 거래가격만으로 가격을 판단하기 어렵습니다. 특히 위반건축물로 등재된 건물은 매수 이후에도 행정절차나 활용상 제약이 문제가 될 수 있습니다. 따라서 1회 또는 2회 유찰 가격에 도달하더라도 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 위반건축물 — 이번 물건의 실질적인 위험

중요한 점은 위반사항이 4층 용도변경으로 기록되어 있다는 사실입니다. 경매 대상이 5층 501호라는 이유만으로 해당 호실 자체가 위반 부분이라고 단정할 수는 없습니다. 반대로 집합건물의 공용부분, 건축물대장 표시, 건물 전체의 이용·관리 및 행정처분에 영향을 줄 가능성을 검토 없이 배제해서도 안 됩니다.

• 위반 위치 확인. 4층 위반면적 384.8㎡가 건물의 어느 부분에 해당하는지, 501호 및 공용부분과 어떤 관계가 있는지 확인해야 합니다.
• 행정절차 확인. 2026.07.09 회신 이후 시정명령·이행강제금 부과 여부 및 후속 행정처리 상황을 확인해야 합니다.
• 건축물대장 확인. 위반건축물 표시의 범위와 정정·해소 가능성, 적법한 용도 사용에 필요한 조치를 검토해야 합니다.
• 취득 후 비용 확인. 시정조치, 원상복구 또는 용도 적법화와 관련해 추가 비용이 발생할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 매각조건 확인. 위반건축물과 관련한 명세서 기재 및 매수인이 부담할 수 있는 사항을 원본으로 검토해야 합니다.

현재 확인된 사실은 위반건축물로 등재되어 있고 행정절차가 진행 중이라는 것입니다. 향후 이행강제금의 실제 부과, 시정조치 비용 또는 매수인의 구체적인 부담범위는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 무안행복중학교 남서측 인근에 위치하며 주변은 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다. 배후 주거수요가 존재하는 상업·주거 혼합 입지입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 건물 부지는 남측 왕복 9차선 도로와 북측 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있습니다. 다만 이 도로 조건이 5층 501호의 실제 영업수요나 접근성을 보장하는 것은 아닙니다.
• 용도지역. 준주거지역이며 토지이용상황은 상업용입니다. 토지 전체 면적은 563.9㎡, 공시지가는 1,273,000원/㎡입니다.
• 설비. 건물에 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비가 설치되어 있습니다.
• 호실 구성. 감정평가에는 일부 호실이 벽체 구분 없이 통합 사용되는 '튼상가' 형태로 기록되어 있습니다. 다만 해당 내용이 501호에 직접 적용되는지는 확인이 필요합니다.
• 환금성. 근린시설은 층별 유동인구, 이용상태, 임대수익과 공실 가능성의 영향을 받습니다. 501호의 실제 임대상태가 확인되지 않았고 위반건축물 문제도 있어 환금성에 보수적으로 접근해야 합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 사건번호 일치 여부. 광주지방법원 2025타경556과 등기부에 기록된 목포지원 2026타경32의 관계를 확인하세요. 서로 다른 사건을 동일 물건의 경매로 취급해서는 안 됩니다.
• 매각목적물 특정. 실제 매각대상이 풍경빌딩 5층 501호인지, 등기부·건축물대장·감정평가서의 전유부분이 일치하는지 대조하세요.
• 위반건축물. 4층 용도변경 위반면적 384.8㎡와 관련한 현재 행정절차 및 501호에 미치는 영향을 확인하세요.
• 임차인과 명도. 이영예의 201~203호 점유와 유의용의 주거 점유가 501호와 어떤 관계가 있는지 확인하세요. 실제 점유자는 별도로 조사해야 합니다.
• 권리 이전. 목포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당관계를 확인하세요.
• 채권액 불일치. 경매 청구액 937,851,921원과 근저당 채권최고액 129,600,000원 사이의 관계, 다른 채권의 존재 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 시세 조사. 501호와 비교 가능한 동일·유사 근린시설의 거래가격 및 임대수익을 검토한 후 입찰가 상한을 결정하세요.
• 관리비·세금. 미납 공용관리비와 세금, 실제 매수인 부담 가능성을 확인하세요.
• 현장조사. 501호의 출입·점유·내부구조·실제 용도·시설상태 및 영업 여부를 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항증명서, 집합건축물대장 및 무안군 사실조회 회신을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 실제 매각대상 확인

이 사건은 숫자만 보면 단순해 보입니다. 감정가와 최저매각가가 282,000,000원이고, 근저당권 채권최고액은 129,600,000원입니다. 제시된 배당계산에서는 근저당권이 전액 배당되고 매수인 인수액도 0원으로 나타납니다.

하지만 배당표가 단순하다는 이유로 권리가 안전하다고 결론 내릴 수 없습니다. 분석 대상 사건과 등기부 경매개시결정의 사건번호가 다르고, 감정평가의 대상 호실도 분석 대상과 일치하지 않습니다. 임차인들의 실제 점유부분 역시 501호와의 관련성이 확정되지 않았습니다.

여기에 384.8㎡의 4층 용도변경 위반건축물 문제와 진행 중인 행정절차가 겹쳐 있습니다. 매각조건이 확인되기 전에는 실제 취득위험과 추가 비용을 예측하기 어렵습니다. 신건 가격이 시세보다 저렴하다는 근거도 아직 없습니다.

결론은 입찰 보류·원본 확인 우선입니다. 2025타경556의 정확한 매각목적물과 권리관계, 501호의 점유·시세, 위반건축물 관련 행정절차를 모두 확인한 뒤 입찰 여부와 적정가격을 판단하는 것이 합리적입니다. 현재 상태에서는 가격보다 물건 특정과 법적 위험의 해소가 먼저입니다.