광주지방법원 2025타경556. 무안군 일로읍 오룡리 풍경빌딩 5층 503호로 표시된 근린시설 경매입니다. 소유자는 오희숙이며, 확인된 등기상 최초 근저당권은 2021.08.18 목포신용협동조합의 채권최고액 128,400,000원입니다. 해당 근저당권은 말소기준권리로 분류되며, 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 기록이 있습니다. 근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 구조로 분석됩니다.
하지만 근저당권의 소멸 여부와 이 경매에서 정확히 어느 호실을 매각하는가는 별개의 문제입니다. 등기에는 광주지방법원 목포지원 2026타경32의 임의경매개시결정이 나타나지만, 분석 대상 사건번호는 2025타경556입니다. 또한 503호와 감정평가의 대상 호실이 일치하지 않습니다. 이런 상황에서 임차인이나 건축물 상태를 503호에 그대로 적용하면 잘못된 입찰 판단으로 이어질 수 있습니다.
물건 개요
| 분석 대상 사건 | 광주지방법원 2025타경556 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 5층 503호 |
| 도로명주소 | 무안군 일로읍 오룡교육로2길 13 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 소유자 | 오희숙 · 단독소유 |
| 감정가 | 282,000,000원 |
| 최저매각가 | 282,000,000원 · 신건(0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 청구금액 | 937,851,921원 |
| 말소기준권리 | 2021.08.18 목포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 128,400,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사 · 확정채권양도 |
| 등기상 경매개시 | 2026.02.13 · 광주지방법원 목포지원 2026타경32 |
| 감정평가상 이용 | 105·106호 및 201~203호 · 근린생활시설·음식점 |
| 건축물 위험 | 위반건축물 등재 · 4층 용도변경 · 위반면적 384.8㎡ |
등기상 경매개시: 2026타경32
감정평가 대상: 제1층 105·106호, 제2층 201~203호
임차인 점유 표시: 201·202·203호 또는 특정 호실 미기재
등기기록과 감정평가·점유관계가 분석 대상인 503호에 관한 것인지 원본 대조가 필요합니다. 이 불일치가 해소되기 전에는 배당모형의 인수 0원 판단을 확정적인 매수인 부담액으로 받아들여서는 안 됩니다.
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 물건 동일성 확인 필요
등기상 말소기준권리는 2021.08.18 목포신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 128,400,000원이며, 이후 2026.06.25 확정채권양도를 원인으로 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사에 근저당권이 이전되었습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이므로 별도의 새로운 선순위 근저당권으로 합산하지 않습니다.
등기상 2026.02.13 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 그 개시결정은 2026타경32로 기재되어 있으므로, 분석 대상인 2025타경556과의 관계를 확인해야 합니다. 경매신청 청구금액 937,851,921원도 등기상 근저당권 채권최고액 128,400,000원보다 크므로, 채권 범위와 경매신청 관계를 별도로 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 신고 2명, 대상 호실 확인이 핵심
확인된 임차인 신고자는 이영예·유의용 2명입니다. 보증기관 승계나 대위신고로 표시된 사람은 없으므로 신고자 자체는 각각 별도로 검토합니다. 다만 이영예의 점유 부분은 201·202·203호로 표시되어 503호와 다르며, 유의용은 점유 호실이 특정되어 있지 않습니다. 따라서 두 사람이 모두 503호 임차인이라고 볼 수는 없습니다.
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
|
이영예 201·202·203호 |
전입 2024.07.25 확정일자 미확인 |
보증금 60,000,000원 월차임 3,500,000원 |
신청 2025.12.04 |
대항력 없음 우선변제 미확인 승계 해당 없음 503호와 불일치 |
|
유의용 주거 · 호실 미확인 |
전입 2025.09.03 확정 2026.04.02 |
보증금 미상 차임 미확인 |
신청 2026.04.14 |
전입일 기준 후순위 우선변제 미확인 승계 해당 없음 점유 호실 미확인 |
결국 신고된 임차인 2명 모두 전입일은 말소기준권리 이후이지만, 503호에 적용되는 임대차관계는 아직 확인되지 않았습니다. 배당모형의 매수인 인수액 0원은 이러한 호실 불일치가 해소되고 별도의 선순위 점유자가 없다는 조건 아래에서만 유효합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 282,000,000원의 적정성 검증 필요
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 282,000,000원입니다. 한 차례도 유찰되지 않은 신건이며, 배당모형상 인수액 0원을 가정하면 최저가 입찰 시 실질취득액 역시 282,000,000원입니다.
하지만 해당 호실과 비교할 수 있는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 낮다거나, 유찰 후 가격이 반드시 저렴해진다고 평가할 근거가 없습니다. 근린시설은 위치·층·전용면적·업종·임대수익·공실 여부에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 현재 감정평가 내용이 503호가 아닌 다른 호실을 설명하고 있으므로, 가격 분석에 앞서 감정대상부터 확인해야 합니다.
| 회차 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 인수액(모형) | 가격 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 282,000,000원 | 100% | 0원 | 시세 검증 필요 |
| 1회 유찰 시 | 225,600,000원 | 80% | 0원 | 시장가격 대조 필요 |
| 2회 유찰 시 | 180,480,000원 | 64% | 0원 | 시장가격 대조 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 282,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,748,000원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 128,400,000원 | 128,400,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 148,852,000원 |
집행비용 4,748,000원과 근저당권 채권최고액 128,400,000원을 반영한 단순 배당 추정입니다. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전된 기록이 있으므로 실제 배당권리자 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되며, 소유자 잔여금 148,852,000원은 확정액이 아닙니다. 특히 전체 청구금액 937,851,921원의 만족 여부와 이 모형에서 산출된 근저당권 채권액 전액 배당은 구별해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안행복중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다. 근린시설 이용 수요를 검토할 수 있는 입지이나 실제 영업성과는 별도로 확인해야 합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 주변에 버스정류장이 있습니다. 남측 왕복 9차선, 북측 왕복 2차선 포장도로에 접하는 것으로 조사되었습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 5층 건물이며 공동 위생·급배수·승강기 설비 등이 조사되었습니다. 다만 감정평가에서 상세히 설명한 호실은 105·106·201~203호이므로 503호 내부 구조는 별도 확인이 필요합니다.
- 이용상태. 감정평가에서는 일부 근린생활시설이 공실이고 다른 부분은 음식점으로 이용된다고 설명합니다. 여러 호실을 벽체 없이 하나의 공간처럼 사용하는 튼상가 형태도 기재되어 있습니다. 이 상태를 503호의 이용상태로 단정할 수는 없습니다.
- 토지. 준주거지역, 상업용 건부지이며 토지면적은 563.9㎡, 공시지가는 1,273,000원/㎡입니다. 이 면적은 대상 503호의 전유면적을 뜻하지 않습니다.
- 건축물 규제. 건축물대장에 위반면적 384.8㎡, 4층 용도변경 관련 위반건축물이 기재되어 있습니다. 행정절차 진행에 따른 사용·수익 및 시정 부담 가능성을 검토해야 합니다.
- 환금성. 근린시설의 환금성은 임대수익, 공실, 업종 적합성, 건물 상태와 실제 거래가격에 좌우됩니다. 대상 호실의 시세와 임대수익이 검증되지 않은 상황에서는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 전 필수 체크리스트
- 사건번호 일치 여부. 분석 대상 2025타경556과 등기상 2026타경32의 관계를 사건기록과 등기사항전부증명서 원본으로 확인해야 합니다.
- 매각대상 호실. 풍경빌딩 503호의 등기·건축물대장·매각물건명세서·감정평가서·현황조사서가 모두 동일한 전유부분을 가리키는지 확인해야 합니다.
- 임차인 조사. 이영예의 201·202·203호 점유와 유의용의 호실 미기재 상황을 분리해 확인하고, 503호의 실제 점유자 및 임대차계약을 검증해야 합니다.
- 보증금과 배당요구. 이영예 보증금 60,000,000원 및 유의용 보증금 미상 사항을 원본 계약·명세서·배당요구 자료와 대조해야 합니다.
- 근저당권 양도. 목포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당관계를 확인해야 합니다.
- 청구금액 확인. 경매청구액 937,851,921원과 근저당권 채권최고액 128,400,000원의 차이를 확인하고, 배당모형과 실제 채권관계를 구분해야 합니다.
- 위반건축물. 4층 용도변경·위반면적 384.8㎡의 구체적인 위치, 503호 관련성, 시정명령 여부, 향후 이행강제금 및 비용 부담 가능성을 무안군에 확인해야 합니다.
- 현장·임대수익. 503호의 실제 출입구·전유면적·이용상태·공실 여부·점유자·관리비와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 실거래 검증. 같은 건물 및 유사 근린시설의 최근 거래가격과 임대조건을 비교한 뒤 적정 입찰상한을 검토해야 합니다.
- 원본 최종 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 건축물대장 및 관할 법원의 매각 공고를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 추정 ≠ 안전한 낙찰”
이 물건은 배당모형만 보면 단순합니다. 말소기준권리인 근저당권을 중심으로 채권액 전액 배당이 가능하고, 신고된 임차인의 전입일도 말소기준권리 이후입니다. 그래서 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
그러나 실제 입찰 판단은 다릅니다. 2025타경556과 2026타경32의 사건번호 불일치, 503호와 감정평가상 호실 불일치, 그리고 위반건축물 384.8㎡ 관련 행정절차는 단순히 낙찰가가 낮아진다고 사라지는 문제가 아닙니다. 여기에 대상 호실의 최근 실거래 검증도 부족합니다.
따라서 현 단계의 결론은 권리관계 잠정 분석, 실제 입찰 보류입니다. 먼저 경매사건과 전유부분의 동일성을 확인하고, 503호의 점유·임대차관계와 위반건축물의 영향 범위를 확정해야 합니다. 그 이후에야 감정가 282,000,000원 또는 유찰 시 가격을 시세·수익성과 비교할 수 있습니다. 가격보다 선행되어야 할 것은 매각대상과 위험의 정확한 확인입니다.
