광주지방법원 2025타경556. 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 풍경빌딩 3층 301호에 관한 근린시설 경매입니다. 소유자는 오희숙이며, 2021년 8월 18일 설정된 목포신용협동조합 근저당권 162,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 무안군 압류와 임의경매개시결정이 등기되었고, 해당 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다.

이 사건에서 중요한 것은 등기상 권리의 소멸 여부만이 아닙니다. 301호부터 303호까지 벽체 구분 없이 3층 전체를 상가로 이용하고 있으며, 건축물대장에는 위반건축물 사항이 기재되어 있습니다. 임차인 가운데 강서연은 전입신고일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 및 매수인 인수 가능성을 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 인수 위험은 미확정

2021년 8월 18일 근저당권이 말소기준입니다. 이후 설정된 무안군 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류와 별개로 발생할 수 있는 조세의 배당 우선순위 및 매각대금 충당 여부는 실제 채권 내역으로 확인해야 합니다.

또한 2026년 7월 29일 근저당권 이전등기로 케이씨유엔피엘대부주식회사가 근저당권자가 되었습니다. 배당표에 표시된 목포신용협동조합 명의와 실제 배당받을 권리자, 확정 채권액을 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 미상 위험

이영예. 전입신고일은 2024년 7월 25일로 말소기준권리 설정일인 2021년 8월 18일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입신고를 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금은 60,000,000원, 월차임은 3,500,000원이며, 2025년 12월 4일 배당요구를 하였습니다. 다만 점유 호실이 201호~203호로 기재되어 있으므로 3층 301호 매각 대상과의 실제 관련성은 별도 확인이 필요합니다.

강서연. 주거 용도로 기재되어 있지만 전입신고일, 보증금, 확정일자 및 정확한 점유 호실이 확인되지 않았습니다. 따라서 대항력 가능·미상으로 보아야 하며, 인수 위험을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 실제 대항력과 배당 여부가 확인되기 전까지는 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다.

③ 위반건축물·호실 구조 — 가장 중요한 물건 위험

매각물건명세서에는 301호~303호가 벽체로 구분되지 않고 3층 전체를 상가로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 일괄매각 대상 범위와 각 호실의 등기상 경계, 실제 점유 및 독립 사용 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

위반사항은 4층의 용도변경으로 기재된 반면 본건은 3층 301호입니다. 따라서 위반 부분이 본건 권리·이용·매각 조건에 미치는 구체적인 범위를 확인해야 합니다. 같은 건물의 위반사항이라는 이유만으로 본건 전용 부분의 위반이라고 단정할 수는 없지만, 대장상 위반건축물 등재 자체는 금융·이용·처분 과정에서 검토가 필요한 요소입니다.

④ 가격 분석 — 실거래 검증이 선행돼야 한다

감정가와 신건 최저매각가는 모두 844,000,000원입니다. 그러나 본건과 직접 비교할 수 있는 최근 실거래 평균, 최신 거래가격과 거래 추세는 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가가 실제 시장가격보다 낮거나 높다는 판단을 내릴 수 없습니다.

상가의 경우 실제 점유·임대수익·공실 위험·독립 사용 가능성에 따라 취득가치가 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 벽체 구분 없는 이용 상태와 위반건축물 문제가 있어 단순히 감정가 대비 유찰 할인율만으로 투자성을 평가해서는 안 됩니다.

회차별 인수액은 확인된 배당계산에 한정한 잠정 수치입니다. 대항력 미상 임차인 보증금과 기타 미확인 부담을 반영한 확정 실질취득비용이 아닙니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 844,000,000원 가정)

집행비용과 배당은 추정치입니다. 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었으므로 실제 배당권리자를 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 및 추가 배당대상 채권은 반영되지 않았으며, 소유자 잔여금은 확정 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 무안행복중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 건물 남측으로 왕복 9차선, 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
• 토지. 준주거지역의 상업용 건부지이며, 공시지가는 1,273,000원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 설비. 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비가 구비되어 있습니다.
• 환금성. 근린시설로서 임대수요와 수익성 검증이 필요하며, 위반건축물 및 호실 독립성 문제가 매수자 검토에 영향을 줄 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 사건번호 확인. 2025타경556과 등기상 2026타경32의 관계를 법원 사건기록 및 최신 등기사항전부증명서로 확인합니다.
• 매각 범위 확인. 일괄매각 대상 호실과 301호~303호의 벽체 없는 이용 상태, 집합건물의 경계와 사용 가능성을 확인합니다.
• 임차인 확인. 강서연의 전입신고일·실제 점유 호실·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인하여 대항력과 인수 가능성을 재판정합니다.
• 이영예 점유 범위 확인. 201호~203호의 임대차가 3층 매각 대상에 영향을 미치는지 대조합니다.
• 위반건축물 확인. 무안군 사실조회회신과 건축물대장을 통해 4층 용도변경 위반의 시정 대상, 행정절차 및 향후 이행강제금 가능성을 검토합니다.
• 배당 재산정. 근저당권 이전에 따른 현재 채권자, 청구금액 937,851,921원과 담보한도 162,000,000원의 관계, 무안군 압류 관련 조세채권을 확인합니다.
• 시세와 수익성. 최근 유사 근린시설 실거래, 실제 임대차·공실·운영비를 검증한 후 입찰가를 설정합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·감정평가서·현황조사서·건축물대장 및 최신 등기부의 대상 호실이 일치하는지 확인합니다.

맺으며 — “말소되는 권리보다, 확인되지 않은 위험이 더 크다”

이 사건은 말소기준 근저당권과 후순위 압류의 소멸 구조 자체는 비교적 명확합니다. 하지만 강서연의 대항력과 보증금이 미상이고, 3층 301호~303호의 구분 없는 사용, 위반건축물 등재, 감정평가 대상 및 사건번호 교차 확인 문제가 남아 있습니다.

여기에 최저매각가 844,000,000원을 지지할 직접적인 실거래 비교자료도 확인되지 않습니다. 산출상 인수액 0원이나 유찰 후 낮아지는 가격만을 이유로 안전하고 저렴한 경매라고 평가할 수 없습니다.

권리 일부는 정리 가능하지만, 전체 위험은 아직 미확정입니다. 따라서 지금의 결론은 입찰 보류·자료 재확인입니다. 매각 범위, 임차인 대항력, 건축물 위반의 법적·경제적 영향, 실제 시장가격이 확인된 이후에야 적정 응찰가를 판단할 수 있습니다.