광주지방법원 2025타경556. 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 풍경빌딩 상가의 임의경매 사건입니다. 소유자는 오희숙이며, 2021.08.18 설정된 용해신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 180,000,000원으로, 이후 등기된 국의 압류와 무안군의 압류, 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 등기상 권리의 소멸과 물건 자체의 안전성은 별개입니다. 이 사건은 상가 건물 내 여러 호실의 일괄매각 및 통합 이용이 핵심이고, 건축물대장에는 위반건축물 표시까지 존재합니다. 특히 4층 용도변경 관련 행정절차가 진행 중이라는 사실조회 내용이 있어, 낙찰 이후 행정상 부담의 존재 여부를 확인하지 않고 입찰하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경556 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 2층 201호 |
| 도로명주소 | 전남광주통합특별시 무안군 일로읍 오룡교육로2길 13 |
| 물건종류 | 집합건물 · 상가(근린생활시설) |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 이용상태 | 제2층 201호~203호 음식점 이용 · 호실 사이 벽체 구분 없음 |
| 매각 특성 | 일괄매각 · 각 호실 구분건물 요건 확인 필요 |
| 소유자 | 오희숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 815,000,000원 / 815,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 매각공고 및 입찰조건 확인 필요 |
| 신청채권자 | 용해신용협동조합 |
| 청구금액 | 937,851,921원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 용도지역 | 준주거지역 |
| 건축물대장 | 위반건축물 등재 · 위반면적 384.8㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하나 세금·점유 확인 필요
말소기준권리는 2021.08.18 용해신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 180,000,000원이며, 이후 등기된 국(목포세무서장)의 압류, 무안군의 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 등기상 소멸 권리와 별개로 조세채권의 우선배당 여부와 매수인에게 별도로 귀속될 수 있는 부담은 확인해야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 대항력은 없으나 명도는 별개
매각물건명세서 등에 임차 관련 기재가 존재합니다. 이영예는 201호·202호·203호를 점유 부분으로 신고하고 있으며, 보증금 60,000,000원, 월차임 3,500,000원이 기재되어 있습니다. 이와 별도로 명세서에는 ‘현재’라는 명칭의 기재도 있습니다. 두 기재의 실제 점유자 동일성이나 중복 여부는 확인이 필요합니다.
| 성명 / 구분 | 점유 부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 이영예 주거 기재 |
201호·202호·203호 | 60,000,000원 | 2024.07.25 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음
배당요구 2025.12.04 · 확정일자 미상
|
| 현재 명세서 기재 명칭 |
미특정 | 500,000원 | 2024.07.25 |
대항력 없음
우선변제 미상
승계 없음
확정일자·배당요구 여부 미확인
|
두 기재 모두 전입일이 2024.07.25로, 말소기준권리 설정일인 2021.08.18보다 늦습니다. 따라서 현 권리분석상 대항력은 없는 것으로 정리되어 있으며, 제시된 배당 시나리오에서도 매수인 인수보증금은 0원입니다. 이영예의 배당요구일은 2025.12.04입니다.
대항력이 없다는 사실이 곧 명도 부담이 없다는 뜻은 아닙니다. 특히 201호~203호가 하나의 음식점 공간으로 이용되고 있으므로, 실제 점유자와 영업시설·집기 등의 처리, 인도 범위, 점포 원상회복 문제를 입찰 전에 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 신건 815,000,000원의 적정성은 보류
이 사건의 감정가와 최저매각가는 모두 815,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다. 현재 권리분석상 인수보증금은 0원이어서, 부대비용을 제외한 최저가 기준 실질취득금액 역시 815,000,000원입니다.
그러나 이 금액이 주변 상가 시세보다 저렴한지는 별도로 판단해야 합니다. 비교 대상은 단순한 건물 평균가격이 아니라 해당 호실들의 일괄매각 범위, 통합 점포로서의 이용 가능성, 실제 임대수익과 위반건축물 상태가 유사한 상가여야 합니다. 비교 가능한 최근 실거래와 임대수익을 검증하기 전에는 신건 가격에 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.
| 매각 시나리오 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 815,000,000원 | 0원 | 624,450,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 652,000,000원 | 0원 | 463,080,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 521,600,000원 | 0원 | 333,984,000원 |
회차별 금액과 잔여액은 제시된 경매 시나리오에 따른 추정치입니다. 당해세·우선변제금 등이 반영되지 않아 실제 배당 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다. 유찰 후 최저가 하락도 가격 메리트를 자동으로 보장하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 815,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 10,550,000원 |
| 1. 근저당 · 용해신용협동조합 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(단순 추정) | — | 624,450,000원 |
집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 국·무안군의 조세채권, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성은 이 계산에 반영되지 않았습니다. 따라서 624,450,000원은 소유자에게 확정적으로 지급되는 금액이 아닙니다. 매수인 인수 0원 역시 현재 제시된 권리 시나리오를 기준으로 합니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안행복중학교 남서측 인근이며, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다. 주거 배후 수요와 상업시설이 함께 있는 입지입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
- 도로. 건물 남측은 왕복 9차선, 북측은 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 다만 도로 접면 조건이 곧바로 개별 점포의 매출이나 임대수익을 보장하지는 않습니다.
- 건축 구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 외벽은 드라이비트·인조석, 내부는 페인팅·타일 등의 마감입니다. 공동 위생설비, 급배수설비, 승강기설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 이용이며 공시지가는 1,273,000원/㎡입니다. 토지면적은 563.9㎡로 기재되어 있습니다.
- 호실 이용. 감정요항에는 제1층 105호·106호의 공실 상태와 제2층 201호~203호의 음식점 이용 상태가 기재되어 있습니다. 여러 호실이 벽체 없이 사용되는 형태이므로 향후 분할 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 환금성. 상가의 거래·임대 가능성은 실제 점포 구성과 임대수익, 적법한 이용 가능 범위에 좌우됩니다. 위반건축물 등재가 해소되지 않은 상황에서는 매수 수요와 금융 이용에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
⑥ 위반건축물 및 행정 리스크
위반 내용은 건물의 4층과 관련되어 있으므로, 이를 곧바로 2층 201호 자체의 위반행위로 단정해서는 안 됩니다. 그러나 같은 건물에 속한 구분건물의 거래와 이용에 영향을 미칠 가능성은 별도로 검토해야 합니다. 현재 이행강제금 부과내역이 없다는 사실도 향후 부과 가능성이 완전히 사라졌다는 뜻은 아닙니다.
또한 201호~203호가 벽체 없이 통합 사용되고 있는 점은 실제 구분소유 형태와 물리적 이용 상태를 대조해야 하는 이유입니다. 감정평가서에 언급된 각 호실의 구분건물 요건을 확인하고, 추후 재임대·분할 임대·매각 시 제약이 있는지 검토하는 것이 중요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위 확인. 일괄매각에 포함되는 각 호실, 대지권, 건물 지분과 매각목록을 확인하세요. 감정요항의 제1층 105호·106호 및 제2층 201호~203호와 실제 매각목록을 반드시 대조해야 합니다.
- 위반건축물 원인 확인. 4층 용도변경 위반의 구체적 내용과 시정명령, 진행 중인 행정절차를 무안군에 확인하세요. 위반사항이 개별 호실의 이용이나 향후 금융에 미칠 영향도 확인해야 합니다.
- 임차인·점유관계 확인. 이영예의 임대차계약과 배당요구 내역, ‘현재’로 기재된 점유정보의 동일인 여부, 실제 점유범위 및 영업주체를 확인하세요. 주거 기재와 상가 이용 사이의 차이도 확인 대상입니다.
- 조세채권 확인. 목포세무서장과 무안군의 압류에 관련된 체납세금의 종류·법정기일·배당 우선순위를 확인하세요. 단순 예상배당표만으로 실제 배당이나 잔여액을 확정해서는 안 됩니다.
- 채권계산서 대조. 신청채권 청구금액 937,851,921원과 근저당 채권최고액 180,000,000원의 관계를 확인하세요. 실제 피담보채권 및 배당대상 채권 범위가 중요합니다.
- 시세·임대수익 검증. 인근 비교 가능한 상가의 실거래가격, 실제 임대료, 공실 위험과 영업시설 상태를 확인한 뒤 815,000,000원의 적정성을 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 제시된 1회 유찰 시 652,000,000원, 2회 유찰 시 521,600,000원도 자동으로 저가 매수가 되는 것은 아닙니다. 위반사항과 임대수익을 반영한 적정가치부터 산정해야 합니다.
- 관리비·명도·원상회복. 공용 관리비 체납, 음식점 시설의 인도·철거, 호실별 벽체 복구 가능성 및 관련 비용을 확인하세요.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 무안군 사실조회회신서를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 상가”
이 사건은 말소기준권리 이후의 압류와 경매개시결정이 소멸하고, 현재 권리분석상 임차보증금 인수도 0원인 물건입니다. 등기 권리만 보면 구조가 비교적 명확한 편입니다.
하지만 투자 판단은 전혀 다른 문제입니다. 위반건축물 등재와 행정절차 진행, 일괄매각 및 통합 점포 구조, 실제 점유관계와 조세채권의 불확실성까지 검토해야 합니다. 무엇보다 신건 최저가 815,000,000원이 비교 가능한 상가 시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다.
권리상 인수는 낮지만 물건 리스크는 높고, 가격 매력은 아직 입증되지 않았습니다. 따라서 현 단계의 판단은 신건 입찰 보류·위반사항 및 매각범위 확인 우선입니다. 유찰 여부보다 중요한 것은 낙찰 후 상가를 적법하게 이용하고 다시 임대·매각할 수 있는지입니다.
