광주지방법원 2025타경556. 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 5층 502호로 표시된 근린시설 경매물건입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 280,000,000원이며, 아직 유찰이 없는 신건입니다. 소유자는 오희숙으로 기재되어 있습니다.

권리 구조만 보면 2021년 설정된 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 임의경매개시결정이 이루어졌습니다. 해당 근저당권은 2026년 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전되었습니다. 임차인 2명의 전입일은 말소기준일보다 늦어, 기재된 날짜를 기준으로는 선순위 대항력 임차인이 확인되지 않습니다.

다만 이 분석을 곧바로 502호의 확정적 권리관계로 받아들이면 안 됩니다. 호실·감정평가 대상·경매사건번호가 일치하지 않는 문제가 있기 때문입니다. 우선 동일한 부동산에 관한 자료인지 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸 대상, 대상 호실은 대조 필요

등기상 말소기준권리는 2021.08.18 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 근저당권자는 최초 목포신용협동조합이고 채권최고액은 128,400,000원입니다. 2026.07.29에는 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다.

근저당권 이전은 기존 근저당권자의 변경으로, 별도의 새로운 선순위 근저당권이 설정된 것으로 볼 수 없습니다. 말소기준 근저당권 및 후순위 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다. 그러나 실제 해당 등기가 5층 502호의 등기와 동일한지 확인하는 것이 선행되어야 합니다.

② 임차인 분석 — 2명 기재, 502호 점유 여부 확인

임차관계에는 실제 임차인 2명이 기재되어 있습니다. 보증기관 대위변제나 보증금 승계에 따른 중복신고인은 없습니다. 두 사람 모두 기재된 전입일이 2021.08.18 말소기준권리보다 늦습니다. 다만 한 명은 201~203호를 점유하는 것으로 표시되어 있고, 다른 한 명은 점유 호실이 특정되지 않아 502호와의 관계를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당권자는 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기되었으므로 실제 배당권리자 확인이 필요합니다. 소유자 잔여액 146,880,000원은 확정 배당금이 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 대상 불일치는 그대로

모든 회차에서 근저당 채권최고액 128,400,000원은 배당되는 것으로 계산되어 있습니다. 이에 따른 매수인 인수액 추정도 모두 0원입니다. 그러나 이 결과는 특정 채권최고액만을 기준으로 한 단순 배당계산입니다. 신청채권 937,851,921원은 어느 회차에서도 전액 충족되지 않습니다.

⑤ 시세 비교 — 가격 적정성 판단 보류

동일 건물 또는 인근 유사 근린시설의 최근 실거래가격과 최근 12개월 평균 거래가격을 확인할 수 없어 감정가 280,000,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 수 없습니다.

더구나 감정평가에서 설명하는 대상 호실과 경매 표시 호실이 다르므로, 감정 대상부터 대조해야 가격분석의 기준을 세울 수 있습니다. 상가 등 근린시설의 가격은 실제 사용 용도, 임대수익, 공실 여부, 층별 접근성 및 위반건축물 관련 제한에 영향을 받을 수 있습니다.

⑥ 입지·건물 현황 (감정요항표 기준)

• 입지. 무안행복중학교 남서측 인근으로, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어, 대중교통 이용상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 도로. 남측 왕복 9차선, 북측 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로에 각각 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역, 지목 대, 상업용 토지이용상황입니다. 토지면적은 563.9㎡, 공시지가는 ㎡당 1,273,000원으로 기재되어 있습니다. 이 토지면적 전체를 502호의 전유면적 또는 대지권 면적으로 볼 수는 없습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조의 5층 건물로, 공동 위생설비·급배수설비·승강기설비가 설명되어 있습니다.
• 감정상 이용상태. 1층 105·106호는 공실, 2층 201~203호는 음식점으로 기재되어 있습니다. 일부 호실은 벽체 구분 없이 하나의 상가 공간으로 이용되는 튼상가 형태입니다. 이는 5층 502호의 이용상태로 확정할 수 없습니다.
• 위반건축물. 집합건축물대장에 4층 용도변경, 위반면적 384.8㎡로 등재되어 있습니다. 2026.07.09 무안군 사실조회 내용에 근거한 사항입니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 사건번호 대조. 광주지방법원 2025타경556과 등기상 광주지방법원 목포지원 2026타경32가 동일 물건을 가리키는지 법원 사건기록으로 확인합니다.
• 호실 대조. 매각목록의 5층 502호와 등기사항전부증명서, 집합건축물대장, 감정평가서의 대상 호실이 일치하는지 확인합니다.
• 근저당권 이전. 목포신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 권리의 현재 권리자와 배당관계를 확인합니다.
• 청구금액 확인. 937,851,921원의 청구내역과 128,400,000원 채권최고액 기준 배당계산의 차이를 확인합니다.
• 임차인 호실 확인. 이영예의 201~203호 점유와 유의용의 주거 점유가 502호와 어떤 관계에 있는지 조사합니다. 유의용의 실제 보증금도 확인해야 합니다.
• 위반건축물 조사. 4층 용도변경 위반의 범위와 시정 여부, 502호에 미치는 영향을 확인합니다.
• 현장 이용상태. 502호의 실제 점유자·영업 여부·전용부분 현황을 확인하고, 감정요항의 1·2층 이용상태와 구분합니다.
• 가격 검증. 동일 건물과 유사 근린시설의 최근 거래, 임대수익, 공실률 및 환금성을 확인한 후 입찰가를 결정합니다.
• 추가 비용. 공용부분 미납 관리비, 인도·명도비용, 위반건축물 관련 부담 및 취득 부대비용을 검토합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 물건은 아니다”

이 물건의 배당계산은 단순합니다. 말소기준 근저당 채권최고액은 128,400,000원이고, 현재 최저매각가 280,000,000원에서 계산한 매수인 인수액은 0원입니다. 기재된 임차인 2명도 말소기준 이후 전입자로 분류되어 있습니다.

그럼에도 투자판단은 보류가 타당합니다. 경매 표시 호실은 502호인데 감정평가 설명은 105·106·201~203호를 대상으로 하고, 경매사건번호에도 불일치가 있습니다. 여기에 384.8㎡ 위반건축물 등재, 주거 점유자의 보증금 미상, 최근 실거래가격 검증 불가라는 위험요인이 겹칩니다.

따라서 이 물건은 최저가가 내려갈 때까지 기다리는 문제보다 매각 대상·권리관계·건축물 상태를 확정하는 문제가 먼저입니다. 호실과 사건의 동일성이 확인되고, 위반건축물의 영향을 검증하며, 실제 거래가격으로 280,000,000원의 적정성을 확인한 이후에 입찰 여부를 판단해야 합니다.