광주지방법원 2025타경556. 전남 무안군 일로읍 오룡리 풍경빌딩 4층 402호 근린시설입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 562,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 오희숙이며, 등기상 가장 앞선 담보권은 목포신용협동조합의 채권최고액 145,200,000원 근저당권입니다. 해당 근저당권은 이후 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 기록이 있습니다.
권리관계만 보면 근저당권 및 후순위 경매개시등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 실제 매각 대상이 어느 호수이고 어떤 상태인지가 더 중요합니다. 등기와 감정자료 사이에 호수 차이가 있으며, 4층 용도변경 위반으로 행정절차가 진행 중입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 감정가의 적정성을 판단할 근거가 부족합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2025타경556 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 무안군 일로읍 오룡리 190 풍경빌딩 4층 402호 |
| 도로명주소 | 무안군 일로읍 오룡교육로2길 13 |
| 물건종류 | 집합건물 · 근린시설 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 5층 건물 |
| 소유자 | 오희숙 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 562,000,000원 / 562,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 937,851,921원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2021.08.18 목포신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 145,200,000원 |
| 근저당권 이전 | 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사 |
| 등기부 발급일 | 2026.10.20 |
| 건축물 상태 | 위반건축물 등재 · 4층 용도변경 · 위반면적 384.8㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸 대상, 물건 동일성은 재확인
등기부에 기재된 2021.08.18 목포신용협동조합 근저당권이 말소기준권리입니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되며, 이후의 임의경매개시결정도 소멸 대상입니다. 2026.07.29 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전은 기존 근저당권자의 변경으로, 별개의 근저당 채권최고액을 중복 가산할 사항은 아닙니다.
다만 등기에 기재된 경매개시 사건과 분석 대상 사건번호가 다릅니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 판단은 현재 제시된 권리·배당자료를 전제로 한 것이며, 실제 2025타경556 사건의 매각물건명세서와 등기부를 대조하여 확정해야 합니다.
② 임차인 분석 — 201~203호 임차인과 402호는 구분해야 한다
임차인으로 기재된 사람은 이영예 1명입니다. 보증금은 60,000,000원, 월차임은 3,500,000원이며, 전입일은 2024.07.25입니다. 그러나 점유 부분은 201호·202호·203호로 기재되어 있어 분석 대상인 402호와 일치하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 월차임 | 전입 / 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이영예 201호·202호·203호 |
60,000,000원 | 3,500,000원 | 전입 2024.07.25 배당요구 2025.12.04 |
대항력 없음 우선변제 미상 승계 아님 |
기재된 실제 임차인은 1명이며, 보증기관 대위·승계 중복신고는 아닙니다. 대항력 없음은 해당 임차인의 전입일이 제시된 말소기준권리보다 늦다는 판정에 따릅니다. 확정일자와 우선변제권은 확인되지 않았습니다.
③ 시세 및 가격 판단 — 감정가가 적정한지는 아직 판단 불가
이 사건은 실거래 비교가격이 확인되지 않은 근린시설입니다. 따라서 감정가 562,000,000원이 인근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 특히 위반건축물 상태와 벽체 구분 없는 사용 형태는 정상적인 임대·매매 가능성과 환금성 판단에 중요한 변수입니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가격 | 매수인 인수 | 모형상 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차(신건) | 100% | 562,000,000원 | 0원 | 562,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 449,600,000원 | 0원 | 449,600,000원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 359,680,000원 | 0원 | 359,680,000원 |
유찰 후 가격은 제시된 회차별 시나리오입니다. 실질취득은 매각가격과 모형상 인수액의 합계이며 취득세, 명도비, 수선비, 위반건축물 관련 비용 등은 포함하지 않습니다. 실제 다음 회차의 최저가와 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 562,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,020,000원 |
| 1. 근저당 · 목포신용협동조합 | 145,200,000원 | 145,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 408,780,000원 |
| 합계 | — | 562,000,000원 |
제시된 배당모형에서는 집행비용 8,020,000원과 근저당권 145,200,000원을 배당한 뒤 408,780,000원이 소유자에게 남습니다. 근저당권 이전에 따른 채권자 변경, 당해세, 임차인 최우선변제 및 기타 우선채권은 확정 반영된 것으로 볼 수 없습니다. 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 무안행복중학교 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 상가가 혼재한 지역입니다. 다만 감정서의 호수 표기가 매각 대상 402호와 달라 동일 대상 여부를 확인해야 합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 건물 남측으로 왕복 9차선, 북측으로 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 토지·용도. 준주거지역, 상업용 건부지이며 공시지가는 1㎡당 1,273,000원입니다.
- 건물 설비. 공동 위생설비, 급배수설비 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 감정자료에는 근린생활시설 공실 및 음식점 이용 상태가 혼재하여 기재되어 있습니다. 또한 일부 호실은 벽체 구분 없이 통합 사용 중인 것으로 조사되었습니다. 402호의 실제 이용상태는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린시설은 임대수익, 실제 사용 가능 면적, 임차 수요 및 적법한 용도가 중요합니다. 특히 현재 위반건축물 등재 상태가 향후 거래와 활용에 어떤 영향을 미치는지 확인해야 합니다.
⑥ 가장 중요한 위험 — 4층 용도변경 위반
위반내용: 4층 용도변경
위반면적: 384.8㎡
무안군 회신: 2026.07.09 기준 이행강제금 부과내역은 없지만, 위반건축물로 적발되어 관련 행정절차가 진행 중입니다.
이행강제금이 현재 부과되지 않았다는 사실만으로 위반상태가 해소되었다고 볼 수 없습니다. 위반 부분이 402호에 해당하는지, 적법화 또는 원상회복이 가능한지, 필요한 조치와 비용은 무엇인지 확인해야 합니다.특히 분석 대상 자체가 4층 402호이므로, 4층 용도변경이라는 위반 내용은 단순한 건물 전체의 참고사항으로 넘기기 어렵습니다. 정확한 위반 위치와 402호의 관계가 밝혀지지 않는다면 매각가에 추가적인 위험을 반영해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 사건 동일성 확인. 2025타경556과 등기부에 기재된 2026타경32의 관계를 법원 원본 기록으로 확인해야 합니다. 동일 사건으로 단정할 수 없습니다.
- 매각 호수 확인. 분석 대상은 4층 402호인데 감정자료에는 1층 105·106호와 2층 201~203호가 기재되어 있습니다. 매각목록, 등기부, 집합건축물대장, 감정평가서가 동일 부동산을 가리키는지 대조해야 합니다.
- 위반건축물 확인. 4층 용도변경 위반면적 384.8㎡가 402호에 미치는 범위, 행정절차 진행상태, 시정 가능성 및 관련 비용을 무안군에 확인해야 합니다.
- 임차인·점유 확인. 이영예의 점유 부분은 201~203호입니다. 402호의 실제 점유자, 임대차 계약관계 및 공실 여부를 현장과 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
- 벽체 구분과 사용상태. 명세서에 벽체 구분 없음과 일괄매각이 기재되어 있습니다. 실제 사용구획, 매각 범위, 출입구와 독립 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 채권·배당 재검토. 청구액 937,851,921원과 근저당 채권최고액 145,200,000원, 근저당권 이전 내역을 확인하고 배당표에 누락된 우선채권이 없는지 점검해야 합니다.
- 임대·시세 조사. 실제 적법 사용 가능한 면적과 인근 근린시설의 매매·임대 사례를 확인하기 전에는 감정가 562,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다.
- 입찰 전 최종 확인. 법원 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기부, 집합건축물대장 및 무안군 사실조회회신서를 재확인하고 특별매각조건을 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 안전한 낙찰”
이 사건은 말소기준권리 이후의 권리가 소멸하는 구조이고, 제시된 배당모형에서 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 권리 소멸 여부와 물건의 실제 법적·물리적 상태는 별개의 문제입니다.
특히 4층 용도변경 위반건축물이라는 직접적인 위험이 있고, 분석 대상인 402호와 임차·감정자료의 호수가 다르며 경매개시 사건번호까지 불일치합니다. 이런 상태에서 감정가가 곧 시세라고 볼 수 없고, 유찰 후 가격이 내려간다고 안전해지는 것도 아닙니다.
결론은 입찰 보류 및 원본 재확인입니다. 사건과 물건의 동일성, 위반건축물 시정 가능성, 402호의 실제 점유·사용상태를 먼저 확인해야 합니다. 이 조건들이 해소된 뒤에야 562,000,000원이라는 신건 가격 또는 유찰 후 가격의 투자 적정성을 평가할 수 있습니다.
