의정부지방법원 2026타경60920. 경기도 고양시 일산서구 대화동에 있는 고양일산호수공원가로수길 제1층 씨106호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 판매시설(상점)입니다. 일반철골구조 지하 1층·지상 3층 건물의 1층 부분이며, 해당 건물을 포함한 주변에는 근린생활시설·아파트단지·공원이 자리하고 있습니다.

소유자 김가나는 2020년 10월 15일 이 물건을 753,562,000원에 취득했습니다. 같은 날 신내동새마을금고 명의로 채권최고액 4,560,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 연결되어 있으므로, 채권최고액 전체를 씨106호만의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

이후 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 진행되는 임의경매도 해당 회사가 신청했습니다. 말소기준권리보다 늦게 등기된 가압류와 압류가 존재하지만, 예상되는 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 권리 말소만으로 관리비·누수·실제 점유 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권

핵심은 2020.10.15 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 신내동새마을금고이며, 2024.07.25 엠씨아이대부주식회사로 근저당권이 이전됐습니다. 같은 날 느티나무제이차유한회사 명의로 해당 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정됐습니다.

근저당권과 그 부속 권리관계는 배당 및 말소 절차에서 확인할 사항입니다. 근저당권이 양도됐다고 해서 별도의 근저당 채권최고액 4,560,000,000원이 추가로 발생한 것은 아닙니다. 동일한 채권최고액을 중복 합산해서는 안 됩니다.

2023.12.27 고양일산호수공원가로수길관리단의 가압류 88,868,431원과 이후 고양시·국 명의 압류 등은 말소기준 이후의 권리로서 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 세금채권의 법정 우선순위는 등기일만으로 확정되지 않으므로 당해세 등 우선 배당 여부는 별도로 확인해야 합니다.

② 가격 판단 — 신건 903,000,000원, 시세 검증이 먼저

감정가와 최저매각가는 모두 903,000,000원입니다. 현재 유찰 횟수는 0회입니다. 소유자의 2020년 취득 당시 등기상 거래가액은 753,562,000원으로 확인되지만, 과거 취득가액을 현재의 적정 시세로 사용할 수는 없습니다.

현재 동일 건물·유사 판매시설의 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격이 확인되지 않아 최저가가 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 8개 호가 벽체 구분 없이 통합 이용된 이력과 누수·관리비 위험을 반영한 개별 호실의 환금성 검토가 필요합니다.

회차별 가격 및 채권 미배당 시나리오

1회·2회 유찰은 가격 변화에 따른 가정이며, 실제 유찰 또는 후속 매각기일 확정 사실을 뜻하지 않습니다. 채권 미배당액은 매수인이 인수하는 채무가 아닙니다. 각 회차의 인수 0원은 현재 확인된 등기상 권리 및 예상배당 기준이며, 미납관리비 등 별도 부담은 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)

예상 매각대금 903,000,000원 중 집행비용 11,430,000원을 제외한 891,570,000원이 근저당권에 배당되는 구조입니다. 최초 설정자는 신내동새마을금고이나, 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 관련 근질권도 설정되어 있으므로 실제 배당수령권자는 별도 확인이 필요합니다. 국세·지방세의 당해세 등 법정 우선채권은 반영되지 않아 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

채권자 전체 청구 합계는 4,648,868,431원, 예상 배당액은 891,570,000원, 예상 미배당액은 3,757,298,431원입니다. 이 거액의 미배당은 채권자 측 회수 부족액으로, 낙찰자가 그대로 떠안는 금액을 의미하지 않습니다.

④ 입지·물리적 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양문화원 북측 인근에 위치하고, 주변에 근린생활시설·아파트단지·공원이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 2017.09.25 사용승인된 지하 1층·지상 3층 일반철골구조 건물입니다. 위생·급배수·승강기·주차장설비가 설치되어 있습니다.
• 도로. 북서측 약 35m, 남동측 약 28m 내외 포장도로에 접하고 있습니다. 도로 접근성과 개별 점포의 실제 접근·출입 가능성은 별도로 검토해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역이며 인접지 대비 대체로 평탄한 사다리형 토지입니다. 토지 공시지가는 3,829,000원/㎡이고, 지목은 대입니다. 이는 토지에 관한 정보이며 개별 씨106호의 전용면적이나 독립적인 대지 면적을 뜻하지 않습니다.
• 도시계획. KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.
• 이용상태. 공부상 판매시설(상점)로서 목록 1 내지 8 전체가 일체로 이용되었습니다. 개별 호실의 구획 복원 가능성과 비용, 설비 분리 여부를 확인해야 합니다.
• 누수. 관리사무직원에 따르면 우천 시 누수가 발생해 누수조치를 했고, 조사 당시에는 누수가 없는 것으로 탐문됐습니다. 다만 미발견 누수 또는 우천 시 재발 가능성을 배제할 수 없습니다.
• 환금성. 상업용 점포의 환금성은 개별 구분이용 가능성, 실제 임대수익, 매수 수요 및 유지·보수 비용에 영향을 받습니다. 현재 확인된 내용만으로 신건 가격의 적정성이나 매도 가능성을 확정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 씨106호가 목록 1 내지 8 중 어떤 법적·물리적 범위에 해당하는지, 독립적인 사용이 가능한지 매각물건명세서 및 건축물대장·도면으로 확인하세요.
• 실제 점유·임대차. 임대관계가 미상인 만큼 사업자등록, 점유자, 보증금 및 계약관계를 확인하세요. 임차인이 새로 확인되면 대항력과 배당 후 인수 여부를 재분석해야 합니다.
• 공용관리비. 관리단에 미납 공용·전용 관리비 내역과 관련 민사사건의 청구범위·진행상태를 확인하고, 매수인 승계 가능 금액을 구분하세요.
• 누수 재점검. 실제 우천 시 점포 상태와 누수 보수내역을 확인하고, 추가 보수비와 영업·임대 지장 가능성을 검토하세요.
• 근저당권 양도·근질권. 신내동새마을금고에서 엠씨아이대부주식회사로 이전된 근저당권 및 느티나무제이차유한회사의 근질권 관계를 배당표와 대조하세요.
• 세금 우선순위. 고양시 및 국 명의 압류에 관한 체납세액과 당해세 여부, 실제 배당 우선순위를 확인하세요.
• 공동담보. 근저당권 채권최고액 4,560,000,000원에 연결된 공동담보목록을 확인하여 채권 관계와 다른 담보물의 범위를 파악하세요.
• 시장가격. 동일 건물 내 유사 점포의 최근 실거래와 임대차 사례, 공실 및 관리비 수준을 확인한 다음 응찰가 상한을 설정하세요.
• 원본 대조. 매각기일 2026.11.03 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 매각공고를 재확인하세요.

맺으며 — “말소되는 권리보다 남을 수 있는 비용을 보라”

이 물건의 등기상 권리구조는 비교적 분명합니다. 2020년 신내동새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 현재 근저당권자인 엠씨아이대부주식회사가 임의경매를 신청했습니다. 뒤따른 가압류와 압류는 매각으로 말소될 예정이며, 예상배당상 매수인 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다. 미납관리비 관련 민사사건, 우천 시 누수 이력, 8개 호의 통합 이용, 불확실한 임대관계가 실제 취득비용과 이용 가능성에 영향을 줄 수 있습니다. 감정가 903,000,000원이 현재 상업용 시장에서 적정한 가격인지는 아직 검증되지 않았습니다.

따라서 이 사건의 결론은 “등기상 인수는 낮지만 실물·관리비·가격 위험은 상당하므로 신중 검토”입니다. 신건에 무리하게 응찰하기보다는 관리비 부담 범위와 누수 상태, 독립 점포 이용 가능성, 최근 실거래 및 임대수익을 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가격을 결정하는 편이 합리적입니다.