의정부지방법원 2026타경60920. 경기도 고양시 일산서구 대화동의 고양일산호수공원가로수길 1층 씨112호입니다. 사건상 용도는 대지로 표기되어 있지만, 등기부는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도 및 실제 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 따라서 단독 대지나 주거용 아파트가 아니라, 상업시설 내 개별 구분소유 물건의 권리와 이용상태를 중심으로 판단해야 합니다.

이 물건의 특징은 근저당권 규모가 상당하다는 점입니다. 소유자 김가나가 2020.10.15 소유권을 취득하면서 신내동새마을금고 명의로 채권최고액 4,560,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 근저당권부채권에 근질권도 설정되었습니다. 현 경매는 엠씨아이대부 주식회사가 신청한 임의경매입니다.

근저당권의 채권최고액이 이 호실의 감정가보다 크다는 사실만으로 매수인이 차액을 부담하는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 채권의 미배당과 매수인이 인수하는 권리는 구분해야 합니다. 다만 상가의 실질가치와 운영 관련 부담은 등기부상 권리 소멸 여부만으로 확정되지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 소멸 구조

권리분석의 출발점은 2020.10.15 신내동새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 설정된 관리단 가압류와 고양시·국 압류, 현재 경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.

2024.07.25에는 기존 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전되고, 같은 근저당권부채권에 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정되었습니다. 근질권에 기재된 4,560,000,000원을 기존 근저당권의 채권최고액에 단순 가산하면 안 됩니다. 동일한 담보채권에 연결된 권리관계이므로 배당 및 말소 처리는 해당 등기와 채권관계를 함께 확인해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 가격의 적정성은 미확인

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 903,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 가격 인하가 반영되지 않았습니다. 그러나 이 호실에 대응하는 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격을 확인할 수 없어, 최저가가 실제 시장가치보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다.

과거 등기상 매매 거래가액은 753,562,000원입니다. 다만 과거 취득가격만으로 현재 적정 시세를 산정할 수는 없습니다. 특히 현재 매각대상인 씨112호의 구분소유 범위와 전체 8개호의 통합 이용관계, 상가의 공실·임대료·관리비·건물 상태를 함께 검토해야 현재 가치를 판단할 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)

집행비용 11,430,000원은 추정치입니다. 근저당권 배당은 최초 설정권자 명칭으로 표시된 계산 결과이며, 실제 배당권자와 배당금 수령관계는 채권양도 및 근질권 설정을 반영한 법원의 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 미반영이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

예상 배당계산에서 채권자에게 돌아가는 금액은 891,570,000원이고, 채권자 총 청구액 4,648,868,431원 대비 3,757,298,431원이 미배당됩니다. 이 금액은 채권자가 회수하지 못하는 금액으로서, 매수인 인수액과 다릅니다. 기존 근저당권의 공동담보 관계와 실제 확정채권액에 따라 최종 배당은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격 인하와 미배당 변화

위 회차별 가격은 유찰을 가정한 시나리오이며 실제 매각 일정이나 최저매각가격 변경이 확정된 것은 아닙니다. 유찰로 최저가격이 내려가도 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 또한 임대차 또는 기타 인수 문제가 확인되면 실질취득액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 대화동 소재 고양문화원 북측 인근입니다. 주위에 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통입니다. 북서측 약 35m, 남동측 약 28m 포장도로와 접합니다.
• 건물. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕의 지하 1층·지상 3층 건물로 사용승인일은 2017.09.25입니다. 위생·급배수, 승강기 및 주차장 설비가 있습니다.
• 이용상태. 판매시설(상점)로서 기호 1~8이 내부 벽체 구분 없이 일체로 이용되었습니다. 개별 호실의 독립성, 실질적인 점유 범위와 시설 분리 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며 KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등의 규제가 있습니다. 토지 지목은 대이고, 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
• 누수. 관리사무직원에 따르면 우천 시 누수가 발생하여 조치한 이력이 있습니다. 조사 당시 누수가 없는 것으로 탐문되었으나, 우천 시 재발 여부와 숨은 하자를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 상업시설은 임대수익·공실·업종·시설상태 등에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 특히 통합 사용 중인 구분상가의 개별 매각 및 임대 가능성을 확인해야 환금성을 판단할 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각대상 범위. 씨112호의 구분소유 범위와 목록 1~8의 통합 이용관계를 매각물건명세서·건축물대장·도면으로 대조하세요.
• 실제 임대차와 점유. 임대관계가 미상이므로 실제 영업자, 점유자, 임대차계약 및 보증금·사업자등록 관계를 확인하세요. 확인되지 않은 임차인의 대항력은 있다고도, 없다고도 단정할 수 없습니다.
• 누수 재확인. 우천 시 누수 이력이 있는 만큼 보수 이력, 누수 발생 위치, 추가 하자와 재발 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 관리비·민사사건. 관리단으로부터 체납관리비 내역과 관련 민사사건의 청구 취지·진행 상황을 확인하고, 매수인에게 영향을 줄 부분을 검토하세요.
• 말소기준·채권승계. 2020.10.15 근저당권과 2024.07.25 근저당권이전·근질권설정, 공동담보 관계를 대조하고, 매각에 따른 말소·배당 처리에 문제가 없는지 확인하세요.
• 당해세 및 압류. 고양시 압류와 국 압류가 존재하므로 조세채권의 우선순위와 실제 배당 영향을 확인하세요.
• 시세 및 수익성. 동일 상업시설의 거래사례, 공실 상태, 임대료와 운영비를 비교하여 903,000,000원의 가격 적정성을 판단하세요.
• 입찰 자금. 실제 입찰보증금과 납부 조건을 매각공고로 확인하고, 잔금 외 관리비·수리비·명도비용 및 부대비용도 별도로 검토하세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 관련 소송자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 상가 위험 0”

이 사건의 말소기준권리는 2020.10.15 신내동새마을금고 근저당권입니다. 이후의 가압류와 압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 예상되며, 등기상 권리를 기준으로 한 매수인 인수 추정액은 0원입니다. 예상 미배당 3,757,298,431원은 원칙적으로 낙찰자에게 그대로 전가되는 채무가 아닙니다.

그러나 이 물건은 주거용 부동산과 다릅니다. 8개호 일체 이용, 임대관계 미상, 우천 시 누수 이력, 관리비 관련 민사사건이 확인됩니다. 여기에 최근 실거래 시세와 수익성 검증이 이루어지지 않아 신건 최저매각가 903,000,000원에 충분한 가격 메리트가 있는지 판단하기 어렵습니다.

결론은 등기상 소멸 구조는 비교적 명확하나, 실물·점유·운영 위험과 가격 적정성 검증이 선행되어야 하는 물건입니다. 현재는 신건 입찰을 서두르기보다 임대차·관리비·누수·구분소유 범위를 확인한 뒤, 실질취득액과 시장가치를 비교하여 입찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다.