의정부지방법원 2026타경60920. 경기도 고양시 일산서구 대화동 고양일산호수공원가로수길 1층 C108호입니다. 물건의 토지 관련 용도 표기는 대지이고, 등기 형태는 집합건물이며, 감정평가상 실제 건물 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 따라서 일반 나대지나 주거용 아파트가 아닌 상업시설의 권리·운영·환금성 관점에서 접근해야 합니다.

소유자 김가나는 2020년 10월 5일 매매를 원인으로 2020년 10월 15일 소유권을 취득했고, 당시 거래가액은 753,562,000원입니다. 같은 날 신내동새마을금고 명의로 채권최고액 4,560,000,000원의 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다.

다만 근저당에는 공동담보목록이 연결돼 있습니다. 따라서 채권최고액 전체를 이 호실 하나의 개별 대출금이나 개별 부담액으로 해석해서는 안 됩니다. 공동담보 범위와 실제 채권 귀속, 배당관계를 함께 검토해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 후속 확인이 필요하다

말소기준은 2020년 10월 15일 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 신내동새마을금고이며, 채권최고액은 4,560,000,000원입니다. 2024년 7월 25일 엠씨아이대부주식회사 앞으로 확정채권양도에 따른 근저당권 이전등기가 이뤄졌습니다.

같은 날 느티나무제이차유한회사 명의로 근저당권부채권에 대한 근질권도 설정됐습니다. 이는 기존 근저당부 채권을 대상으로 한 권리이므로, 독립된 별개 근저당 채권최고액을 하나 더 합산하는 방식으로 계산해서는 안 됩니다. 근저당권 이전과 근질권 설정에 따른 실제 배당금 수령관계를 확인해야 합니다.

을구 2번 엄귀비 근저당권은 2025년 9월 26일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 과거 강제경매개시결정과 임의경매개시결정도 각각 취하되어 말소됐고, 현재 진행 중인 경매는 2026년 4월 6일 개시된 사건입니다.

말소기준 이후 고양일산호수공원가로수길관리단 가압류, 고양시 압류, 국세 관련 압류 및 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 조세채권의 실제 배당 우선순위는 별도 문제이므로, 등기의 소멸과 배당금의 확정은 구별해야 합니다.

② 가격 분석 — 9.03억이 싼지 판단할 비교 근거가 없다

현재 최저매각가는 903,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자의 2020년 취득 당시 등기상 거래가액은 753,562,000원이지만, 이 과거 취득가격만으로 현재 시장가치를 판단하기는 어렵습니다.

동일 상권의 최근 실거래, 동일 건물 내 comparable 호실의 매매가격, 실제 임대수익과 공실률을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율이나 가격 메리트를 인정할 수 없습니다. 특히 단독 이용 가능 여부와 누수·관리비 부담에 따라 실제 투자수익성이 달라질 수 있습니다.

유찰 시 금액은 회차별 가격 시나리오입니다. 실제 유찰 여부나 향후 기일을 확정하는 수치가 아닙니다. 예상 미배당은 채권자 배당 부족액이며 매수인에게 그대로 승계되는 금액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)

집행비용 11,430,000원을 먼저 공제하고, 남은 891,570,000원이 선순위 근저당에 배당되는 단순 추정입니다. 조세채권의 우선순위, 공동담보 배당관계, 근저당권 이전 및 근질권에 따른 수령관계는 확정 반영되지 않았습니다.

신건 가격에 낙찰된다고 가정하면 채권자 전체 청구액 4,648,868,431원 중 예상배당은 891,570,000원이고, 3,757,298,431원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당은 기본적으로 채권자 측의 미회수 채권액이지 낙찰자가 추가로 납부해야 하는 인수금은 아닙니다.

다만 현재 경매신청 채권자는 엠씨아이대부 주식회사인 반면, 배당 항목은 최초 근저당권자인 신내동새마을금고 명의로 표시돼 있습니다. 실제 배당 시에는 근저당 이전등기, 근질권 및 공동담보관계에 따라 지급 상대방과 금액을 다시 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 대화동 소재 고양문화원 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지와 공원 등이 자리하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 특성. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕의 지하 1층·지상 3층 건물로 사용승인일은 2017.09.25입니다. 위생·급배수, 승강기 및 주차장 설비가 있습니다.
• 도로 조건. 북서측 약 35m 내외, 남동측 약 28m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 차량 접근과 상업시설의 노출 측면에서는 검토할 만한 조건입니다.
• 토지 조건. 평탄한 사다리형 토지이며 토지 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 해당 토지 전체 면적은 19,364.1㎡이고 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다. 이는 개별 C108호의 대지권 면적이나 지분 가치와 동일한 의미가 아닙니다.
• 용도지역. 일반상업지역, KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 등 관련 계획사항이 있습니다. 상대보호구역과 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항도 확인 대상입니다.
• 환금성. 판매시설은 주거용 부동산과 달리 상권 수요, 임대수익, 공실, 독립사용 가능성에 따라 매매가치가 크게 달라질 수 있습니다. 최근 비교거래가 확인되지 않아 빠른 재매각을 전제로 한 투자판단은 신중해야 합니다.

⑤ 물건 고유 위험 — 누수·관리비·통합사용

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위 확인. C108호와 제106호 외 7개 호실의 관계, 일괄매각 여부, 호실별 대지권 및 경계를 매각목록과 집합건축물대장에서 대조하세요.
• 점유·임대차 확인. 실제 점유자와 영업자, 임대차계약서, 보증금, 사업자등록, 확정일자 및 대항력 가능성을 확인하세요. 임대 미상 상태에서 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정해서는 안 됩니다.
• 누수 재확인. 우천 후 현장 상태와 누수 보수내역, 복구 책임, 천장 및 배관 상태 등을 점검하세요.
• 관리비와 소송 확인. 관리단의 미납관리비 산출서, 공용부분 분류, 민사사건 관련 서류 및 실제 낙찰자 부담 가능액을 확인하세요.
• 공동담보 확인. 공동담보목록 제2020-1219호와 근저당권 이전·근질권 설정관계를 살펴보고 실제 배당 권리자와 채권 범위를 확인하세요.
• 세금 확인. 고양시 압류와 국세 압류에 관한 실제 조세채권액 및 법정기일, 배당 우선순위를 확인하세요.
• 시장가치 확인. 상업시설 실거래 사례, 층별·호실별 가치, 예상 임대료와 공실, 관리비, 원상복구비를 종합해 응찰가 상한을 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 신탁원부와 공동담보목록을 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 추가 비용 0원”

이 사건은 말소기준 근저당이 명확하고 후순위 등기권리의 소멸구조도 비교적 분명합니다. 예상배당표상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 거액의 채권자 미배당이 발생하지만 이를 곧바로 낙찰자의 채무로 볼 이유는 없습니다.

그러나 권리상 정리가 가능하다는 사실과 좋은 투자대상이라는 판단은 별개입니다. 현장에는 8개 호실 통합 이용, 누수 발생 및 보수 이력, 관리단의 미납관리비 관련 민사사건, 임대차 미상이라는 문제가 남아 있습니다. 더구나 최근 실거래나 임대수익에 기초한 현재 가치 검증이 부족합니다.

신건 최저가 903,000,000원은 가격 적정성을 확인해야 할 기준이지, 그 자체로 할인된 매수가격은 아닙니다. 유찰 시 722,400,000원 또는 577,920,000원 시나리오도 검토할 수 있지만, 가격 하락만으로 누수·관리비·점유·독립사용 위험이 사라지지는 않습니다.

결론은 권리구조는 검토 가능, 가격 매력은 미확인, 현장 위험은 우선 점검입니다. 매각범위와 실제 점유관계, 관리비 소송 및 누수 상태를 확인하기 전에는 신건 응찰을 신중하게 판단하는 것이 적절합니다.