의정부지방법원 2026타경60920. 경기도 고양시 일산서구 대화동의 고양일산호수공원가로수길 1층 씨107호에 대한 경매입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항은 집합건물이고 감정평가상 공부 용도는 판매시설(상점)입니다. 따라서 아파트가 아닌 상업용 호실로 접근해야 합니다.

소유자 김가나는 2020.10.15 거래가액 753,562,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신내동새마을금고의 채권최고액 4,560,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권에는 공동담보목록이 있으며, 이후 엠씨아이대부주식회사에 근저당권이 이전되고 느티나무제이차유한회사의 근질권도 설정됐습니다.

이 사건의 중요한 특징은 근저당권의 금액이 물건 감정가보다 크다는 사실 자체가 아니라, 그 근저당권에 연결된 공동담보·채권양도·근질권의 관계와, 실제 상가 이용 및 관리 상태를 함께 검토해야 한다는 점입니다. 미배당 채권액이 크더라도 그것이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당

권리분석의 기준점은 2020.10.15 을구 1번 근저당권입니다. 신내동새마을금고가 최초 근저당권자로 등장하고 채권최고액은 4,560,000,000원입니다. 공동담보가 설정되어 있으므로 이 금액 전체를 씨107호 단독의 실제 채무 잔액으로 보아서는 안 됩니다.

2024.07.25 이 근저당권이 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 동일 날짜에 느티나무제이차유한회사의 근저당권부채권 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매신청채권자는 엠씨아이대부주식회사입니다. 근저당권 이전은 별도의 새로운 선순위 근저당권을 설정한 것이 아니라, 기존 근저당권에 관한 권리자 변경입니다.

그 후의 고양일산호수공원가로수길관리단 가압류, 고양시 압류 및 국가 압류, 이번 임의경매개시결정 등은 등기상 매각소멸 대상으로 분류됩니다. 과거 강제경매와 임의경매도 취하되어 등기가 말소된 이력이 있습니다.

② 가격 판단 — 신건 최저가만으로는 저렴하다고 할 수 없다

이번 최저매각가는 903,000,000원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 과거 등기상 취득 거래가액은 753,562,000원이지만, 이는 2020년의 거래이고 현재 매매시세를 직접 대변하지 않습니다.

현재의 가격 매력도를 판단하려면 동일 건물 또는 인근에서 거래된 판매시설의 최근 거래사례가 필요합니다. 특히 상가는 개별 호실의 위치, 전면 노출, 동선, 접근성, 임대수익과 내부 통합이용 상태에 따라 가격 차이가 크게 발생할 수 있습니다.

따라서 이 물건은 감정가 대비 할인율이 없고, 최근 거래가격과의 비교도 확정할 수 없는 상태입니다. 경매라는 이유만으로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.

유찰 회차별 시나리오

각 회차는 가정 시나리오입니다. 실제 유찰 여부, 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고로 확인해야 합니다. 인수액은 확인된 권리를 대상으로 한 배당 계산값이며, 미확인 임대차·체납 공용관리비·취득부대비용을 포함하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)

배당 시뮬레이션에서는 매각대금에서 집행비용 11,430,000원을 공제한 891,570,000원이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 관리단 가압류 채권 88,868,431원에는 배당되지 않고, 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

전체 채권 미배당액은 3,757,298,431원입니다. 이 숫자는 상당히 크지만, 중요한 것은 배당받지 못한 채권액과 낙찰자가 법적으로 인수할 금액이 서로 다르다는 점입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원으로 표시됩니다.

다만 이 예상배당에는 당해세 및 임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았습니다. 등기상 고양시와 국가의 압류도 있으므로 실제 조세채권의 금액과 법정기일에 따라 배당 순위 및 수령액은 달라질 수 있습니다.

④ 점유·임대차 및 물건 하자

감정평가상 임대관계는 미상입니다. 확인된 임차인에 대한 보증금, 전입·사업자등록, 확정일자 및 점유 관계를 토대로 대항력을 확정할 수 있는 상황은 아닙니다.

따라서 임차인이나 점유자가 없다고 단정하거나 대항력 있는 임차인이 존재한다고 추정해서도 안 됩니다. 실제 영업자, 점유자, 계약관계 및 배당요구 여부를 확인해 명도 비용과 인수 가능성을 다시 점검해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 대화동 고양문화원 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지 및 공원이 소재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통입니다.
• 도로 접근. 대상물건 북서측으로 약 35m 내외 포장도로, 남동측으로 약 28m 내외 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 일반상업지역이며 KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역에 해당합니다. 도시개발구역, 과밀억제권역 및 교육환경 상대보호구역 등 관련 규제도 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 2017.09.25 사용승인된 일반철골구조 건물입니다. 외벽은 몰탈위 페인팅 및 목재 붙임 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 기재됩니다.
• 설비. 기본 위생·급배수설비, 승강기 및 주차장설비가 설치되어 있습니다. 통합 이용된 개별 호실의 독립 설비 상태는 확인이 필요합니다.
• 토지. 공부상 지목은 대, 이용상황은 상업용입니다. 인접지 대비 평탄한 사다리형 토지이며 공시지가는 3,829,000원/㎡로 표시됩니다.
• 환금성. 판매시설은 주거용 부동산과 달리 상권과 임대수익, 실제 영업 동선 및 공실 가능성에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 내부 통합이용과 누수 이력, 관리비 분쟁은 매각 및 재임대에 불리한 요인이 될 수 있습니다.

토지 관련 위치·면적·공시지가 정보는 토지 전체에 대한 기초정보일 수 있으며, 개별 호실의 대지권 면적 또는 취득 대상 토지 전체의 가치를 의미하지 않습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각범위부터 확인. 씨107호와 감정평가상 제106호 외 7개 호실의 관계를 확인하고, 매각목록·등기부·집합건축물대장·건물 도면을 대조해야 합니다.
• 공동담보 관계. 제2020-1219호 공동담보목록의 대상 부동산과 채권최고액 4,560,000,000원의 담보 범위를 확인해야 합니다.
• 채권양도·근질권. 엠씨아이대부의 근저당권 이전, 느티나무제이차유한회사의 근질권 및 실제 배당 수령관계를 확인해야 합니다.
• 미납관리비 민사사건. 관리단으로부터 공용·전용부분별 미납금액, 기간, 소송 진행상황 및 확정채무 여부를 확인하고, 매수인 승계 가능한 금액을 구분해야 합니다.
• 누수 재점검. 우천 시 누수 재발 여부, 과거 보수 이력, 공용부분 또는 전유부분의 원인, 보수비용 부담 주체를 확인해야 합니다.
• 점유·임대차. 실제 점유자, 사업자등록, 계약관계, 보증금·차임·배당요구와 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 통합이용 공간. 내부 벽체가 구분되지 않은 호실의 출입구·전기·수도·소방설비 분리와 원상복구 가능성을 검토해야 합니다.
• 조세 압류. 고양시 및 국가 압류에 관한 조세채권 금액, 법정기일과 우선순위를 확인해 실제 배당 및 매수위험을 재검토해야 합니다.
• 실거래·임대수익 검증. 동일 건물과 인근 판매시설의 최근 거래가격, 임대차 사례, 공실 상태 및 임대수익을 확인한 후 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 관련 소송자료를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당 소멸”만으로는 충분하지 않다

이 물건은 겉으로 보면 전형적인 근저당권 실행 경매입니다. 2020.10.15 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각소멸되고, 계산상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이것이 곧 취득 후 부담이 없다는 뜻은 아닙니다.

핵심 위험은 등기부 밖에 있습니다. 관리비 관련 민사사건, 누수 이력, 여러 호실의 일체 이용, 미확인 임대관계가 함께 존재합니다. 특히 관리단의 가압류채권이 배당되지 않는 구조이므로, 법적으로 승계될 수 있는 공용부분 관리비가 얼마인지 확인하는 과정이 중요합니다.

가격도 마찬가지입니다. 현재 최저매각가격은 903,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 최근의 비교 가능한 거래가격이나 수익성을 확정하지 못한 상태에서 이 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

결론은 조건부 검토, 신건 가격 메리트 판단은 보류입니다. 경매 권리가 소멸하는 구조라는 점은 긍정적이지만, 실제 인도 가능한 범위, 관리비 승계액, 누수 상태와 임대수익을 먼저 확인해야 합니다. 이 사건에서 중요한 것은 단순한 유찰 횟수가 아니라 낙찰 후 실제로 부담해야 할 비용과 상가의 이용가치를 정확히 파악하는 것입니다.