의정부지방법원 2026타경60920. 고양시 일산서구 대화동에 있는 고양일산호수공원가로수길 1층 씨113호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이지만, 등기증명서는 집합건물이며 감정평가상 공부 용도와 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 따라서 주거용 토지나 아파트로 접근할 물건은 아닙니다.

소유자 김가나는 2020.10.15 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 753,562,000원입니다. 같은 날 신내동새마을금고 명의의 채권최고액 4,560,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사에 이전됐고, 현재 경매개시결정의 채권자도 엠씨아이대부 주식회사입니다.

여기서 중요한 점은 근저당권 채권최고액이 이 호실의 매각예정가보다 매우 크다는 사실만으로 낙찰자가 그 채무를 떠안는 것은 아니라는 것입니다. 제공된 예상배당은 인수액을 0원으로 산정하고 있습니다. 다만 공동담보와 근질권이 연결된 권리구조이므로 실제 배당수령권자와 채권관계를 원본으로 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 말소구조는 명확하지만 관계가 복잡하다

말소기준권리는 2020.10.15 설정된 을구 1번 신내동새마을금고 근저당권입니다. 이후 등록된 관리단 가압류, 고양시 압류, 국세 압류 및 현 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

근저당권은 2024.07.25 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 같은 날 느티나무제이차유한회사 명의의 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다. 근질권의 채권최고액은 4,560,000,000원이나 이를 기존 근저당 채권과 별개의 동일 금액 채무로 단순 합산해서는 안 됩니다. 담보권 이전·질권 설정·공동담보 관계를 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

과거 관리단의 강제경매와 신내동새마을금고의 임의경매는 각각 취하로 말소됐으며, 엄귀비 명의의 후순위 근저당권도 해지로 말소됐습니다. 이번 경매개시결정과 과거 취하 사건을 구분해 보아야 합니다.

② 가격 판단 — 거래시세 확인 전에는 할인 여부를 말할 수 없다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 903,000,000원입니다. 신건으로 유찰 없이 감정가 전액이 최저매각가로 정해져 있습니다. 그러나 동일 상가 또는 비교 가능한 판매시설의 실거래 평균, 최근 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 실제 시장가격의 적정성을 판단할 수 없습니다.

매수인 인수액을 0원으로 가정하면 최저가 낙찰 시 실질취득액은 부대비용을 제외하고 903,000,000원입니다. 다만 취득 관련 비용, 명도비용, 시설 보수비 및 확인되는 공용부분 관리비 부담에 따라 최종 투자금액은 증가할 수 있습니다.

실질취득 추정은 각 회차 매각가격에 예상 인수액 0원을 반영한 값입니다. 취득 관련 세금·비용, 명도비용, 미납 공용관리비 및 누수 보수비는 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 예상 가격구간이며 실제 유찰이나 향후 매각조건을 보장하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)

신건 매각가 전액이 집행비용과 선순위 담보권 배당으로 소진되는 추정입니다. 관리단 가압류에는 배당이 없고 소유자 잔여도 없습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

④ 현장·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 고양문화원 북측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건도 보통입니다.
• 건물. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 강화유리 창호, 위생·급배수설비, 승강기, 주차장설비 등이 확인됩니다.
• 토지. 일반상업지역 및 KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역과 관련되며, 토지는 평탄한 사다리형이고 상업용으로 이용 중입니다. 제시된 공시지가는 3,829,000원/㎡입니다.
• 규제. 도시개발구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등 관련 지정 사항이 있으며 토지거래계약에관한허가구역 포함 표시도 확인됩니다. 실제 취득·이용 제한과 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 일체 이용. 목록 1 내지 8의 호실이 내부 벽체 구분 없이 일체로 이용되어 왔습니다. 독립 점유·영업 가능성과 각 호실 경계, 설비, 출입 동선을 현장에서 점검할 필요가 있습니다.
• 누수. 관리사무직원에 따르면 우천 시 누수가 발생해 조치한 이력이 있고 조사 당시 누수는 확인되지 않았습니다. 향후 우천 시 재발 여부와 보수 상태 확인이 필요합니다.
• 관리비. 관리단과 관련된 미납관리비 민사사건이 존재합니다. 미납 공용부분 관리비의 범위 및 실제 승계 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 판매시설은 임대수요, 상권, 유동인구, 공실 상태 및 운영비에 따라 매도가치가 달라집니다. 현재 비교 가능한 실거래 근거가 확인되지 않아 유동성과 가격 적정성을 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2020.10.15 신내동새마을금고 근저당권을 기준으로 권리순위와 매각에 따른 소멸 범위를 원본 등기부에서 대조하세요.
• 담보권 승계 확인. 엠씨아이대부주식회사로의 근저당권 이전, 느티나무제이차유한회사의 근질권 및 공동담보목록을 함께 확인하세요.
• 배당계산 재검증. 근저당권 배당액과 신청채권자 배당 추정 사이의 차이, 당해세, 집행비용 및 실제 청구채권을 점검하세요.
• 실제 점유 조사. 임대관계가 확인되지 않았으므로 상가 임차인과 실제 영업주체, 사업자등록, 임대차계약, 점유 현황을 확인하세요.
• 일체 이용 범위. 8개 호실의 내부 벽체 구분 상태, 실제 사용 면적, 구분소유 경계 및 낙찰 대상 목록을 대조하세요.
• 누수 재발 가능성. 우천 시 누수 이력과 보수 완료 여부, 관련 시설의 상태를 확인하고 필요한 보수비용을 반영하세요.
• 미납관리비 소송. 관리단으로부터 미납 내역과 민사사건 진행상황을 확인하고 공용부분 관리비 중 부담 가능 금액을 검토하세요.
• 시세 검증. 유사 판매시설의 실제 거래가격, 임대료, 공실률, 관리비 및 예상 수익을 확인한 뒤 응찰가를 정하세요.
• 용도·규제 확인. 집합건축물대장, 토지이용계획, 토지거래 허가 관련 사항과 허용되는 영업 용도를 점검하세요.
• 원본 대조. 매각물건명세서, 감정평가서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 배당 관련 자료를 매각기일 전에 재확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원 ≠ 위험 0원”

이 물건은 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 매각으로 소멸하는 구조이며, 예상 배당에 따른 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이를 곧바로 안전하거나 저렴한 경매물건이라고 판단하기는 어렵습니다.

특히 상가 8개 호실의 일체 이용, 임대관계 미상, 누수 이력, 관리단 미납관리비 민사사건은 현장 확인 없이는 규모를 특정하기 어려운 위험입니다. 여기에 신건 최저가 903,000,000원이 시장가격과 비교해 적정한지 판단할 실거래 근거도 확인되지 않았습니다.

예상 미배당액 3,757,298,431원은 채권자 측의 배당 부족액이지 매수인의 직접 인수금액은 아닙니다. 하지만 담보권 이전과 근질권이 얽혀 있어 배당관계 검증은 필요합니다.

결론은 가격 판단 보류, 현장·권리관계 추가 검증 우선입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 실제 임대현황과 누수·관리비 부담, 독립 이용 가능성, 비교 시세를 확인한 다음 매수 가능 가격을 정하는 접근이 적절합니다.