의정부지방법원 2026타경60920. 고양시 일산서구 대화동 고양일산호수공원가로수길 1층 C111호로 표시된 경매 물건입니다. 용도 표기는 대지이지만 등기 형태는 집합건물이고, 감정평가상 공부 용도와 실제 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 따라서 일반 나대지나 주거용 아파트가 아니라 상업용 집합건물의 권리·이용관계를 중심으로 판단해야 합니다.

현 소유자는 김가나이며, 2020년 10월 15일 거래가액 753,562,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 신내동새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 4,560,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 진행 중인 임의경매도 엠씨아이대부 주식회사가 신청했습니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있어 채권최고액을 해당 C111호만의 실제 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

특히 이번 물건에서 놓치기 쉬운 것은 호실별 경계와 건물 관리 상태입니다. 매각물건명세서에는 목록 1부터 8까지가 내부 벽체 구분 없이 일체로 이용되고 있다고 기재돼 있습니다. 호실을 구분해 소유·사용할 수 있는지, 이번 매각의 대상이 정확히 어디까지인지, 그리고 누수와 미납 공용관리비 문제를 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당권

가장 중요한 기준점은 2020.10.15 설정된 을구 1번 근저당권입니다. 최초 근저당권자는 신내동새마을금고이며 채권최고액은 4,560,000,000원입니다. 2024.07.25 확정채권양도를 원인으로 근저당권이 엠씨아이대부주식회사에 이전됐습니다. 같은 날 느티나무제이차유한회사를 채권자로 하는 근저당권부채권 근질권도 설정됐습니다.

여기서 근저당권 이전과 근질권 설정을 독립된 근저당채권의 중복 발생으로 계산해서는 안 됩니다. 이들은 기존 담보권과 그 피담보채권의 이전·담보 관계에 관한 등기입니다. 공동담보 관계와 실제 채권 귀속, 근질권자의 배당 관련 권한은 최종 권리서류를 통해 확인해야 합니다.

기존 경매 이력도 있습니다. 2023년 관리단이 신청한 강제경매는 취하됐고, 2024년 신내동새마을금고가 신청한 임의경매 역시 2026년 취하돼 개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2026.04.06 개시된 엠씨아이대부 주식회사 명의의 임의경매입니다. 과거 경매개시결정등기를 현재의 유효한 경매로 중복 판단하지 않아야 합니다.

② 임차·점유와 가격 판단 — 인수 0원과 매입가치는 별개

확인된 임차인은 없습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에도 임차보증금 배당이나 매수인 승계 보증금이 반영돼 있지 않습니다. 매수인 권리 인수액은 0원으로 산정됐습니다. 그러나 감정평가상 임대 관계는 미상으로 기재돼 있어 임차인이나 점유자가 실제로 없다고 확정할 수는 없습니다. 상점의 현재 영업 여부, 점유자, 전입·사업자등록, 임대차계약 및 보증금은 별도 확인해야 합니다.

최저매각가 903,000,000원에 낙찰되고 추가로 인수하는 임차보증금이나 등기상 권리가 없다는 가정에서는 실질취득의 단순 합계 역시 903,000,000원입니다. 다만 이 금액에 취득 관련 부대비용, 명도비용, 건물 보수비 및 별도 부담이 될 수 있는 미납 공용관리비는 포함되지 않습니다.

한편 해당 판매시설의 실거래 평균, 최신 거래가격, 최근 가격 추세 및 확인된 임대수익을 근거로 최저매각가의 적정성을 판단할 수는 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 753,562,000원은 확인되지만, 이를 현재의 객관적인 시장가격으로 대체해서는 안 됩니다. 따라서 신건 가격이 시세보다 저렴하다거나 할인 매력이 있다고 평가할 수 없습니다.

유찰 시 금액은 회차별 가정 시나리오이며 실제 매각기일·최저가 확정을 의미하지 않습니다. 미배당 계산에는 근저당권 채권최고액이 사용됐고, 실제 채권 잔액 및 우선배당에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 권리 인수 0원은 확인된 권리와 가정을 바탕으로 한 추산입니다.

③ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 11,430,000원을 먼저 차감하고 근저당권 배당에 891,570,000원이 배정됩니다. 관리단 가압류에는 이 계산상 배당할 잔액이 없으며 소유자에게 돌아가는 금액도 없습니다.

단, 근저당권은 이미 엠씨아이대부주식회사로 이전된 상태입니다. 배당 항목에 기재된 신내동새마을금고는 최초 근저당권자이며, 실제 배당권자는 채권양도·근질권·공동담보 관계와 배당 관련 서류를 통해 확인해야 합니다. 또한 계산에 사용된 4,560,000,000원은 등기상 채권최고액으로, 확정된 실제 채권 잔액과 동일하다고 단정할 수 없습니다.

④ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 고양문화원 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지 및 공원 등이 분포하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 구성. 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 1층·지상 3층 건물입니다. 2017.09.25 사용승인됐으며 외벽은 몰탈 위 페인팅·목재 붙임 마감, 창호는 강화유리 마감 등으로 조사됐습니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기설비 및 주차장설비가 설치돼 있습니다.
• 토지. 상업용 건부지로 이용되는 평탄한 사다리형 토지입니다. 토지이용계획상 일반상업지역·KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역 등이며, 토지의 개별공시지가 표시는 3,829,000원/㎡입니다. 이는 본 호실의 매매시세를 나타내는 금액이 아닙니다.
• 접도. 북서측 약 35m 내외 및 남동측 약 28m 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
• 규제. 도시개발구역, 과밀억제권역, 상대보호구역 등의 관련 규제가 확인됩니다. 실제 사용과 용도 변경 가능 여부는 개별 규제 내용을 대조해야 합니다.
• 상점 이용. 감정평가상 판매시설(상점)로, 대상 목록 1~8이 벽체 구분 없이 일체로 이용됐습니다. 개별 호실의 독립 영업·임대 가능 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 누수. 관리사무직원에 따르면 우천 시 누수가 발생해 조치한 이력이 있고, 조사 당시에는 누수가 없는 것으로 탐문됐습니다. 감정평가 내용에서도 현장조사에서 발견되지 않은 누수나 우천 시 재발 가능성을 경고하고 있습니다.
• 환금성. 상업용 집합건물은 점포의 가시성, 실제 사용·임대 가능 면적, 공실 여부, 임대수익, 관리비 및 시설 상태가 매각 가능 가격에 영향을 줍니다. 적정 환금성은 실제 거래 및 임대 사례를 확인하기 전에는 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 특정. 사건 소재지 C111호와 감정평가서의 제106호 외 7개호, 목록 1~8의 범위를 대조하고 집합건축물대장·등기사항 및 매각목록을 확인하세요.
• 채권 승계와 공동담보. 최초 신내동새마을금고 근저당권, 엠씨아이대부주식회사로의 권리이전 및 느티나무제이차유한회사 근질권의 관계를 확인하세요. 공동담보목록과 실제 배당권자도 함께 대조해야 합니다.
• 관리비 소송. 관리단에 공용부분과 전유부분의 관리비 체납 내역, 체납 기간, 소송 진행 상황, 확정 채무 및 매수인에게 주장될 수 있는 범위를 확인하세요.
• 가압류와 관리비 구분. 관리단 가압류 청구금액 88,868,431원과 실제 미납관리비를 동일시하지 말고 소송 서류 및 관리비 명세를 별도로 검증하세요.
• 누수 하자. 우천 시 재점검이 가능하면 현장을 확인하고, 누수 보수 이력과 재발 위험, 추가 수리비 부담 가능성을 입찰가에 반영하세요.
• 점유·임대차. 임대차가 미상인 상점이므로 실제 사용자, 사업자등록, 임대차계약, 보증금 및 명도 가능 여부를 확인하세요. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 공실이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 상업용 시세·수익성. 같은 상가의 비교 가능한 호실별 거래가격, 임대료, 공실 현황, 관리비 및 예상 수익률을 확인한 후 응찰가 상한을 설정하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 722,400,000원, 2회 유찰 가정 577,920,000원에 대해서도 시세 및 수익성과 추가 부담 비용을 비교하세요. 가격 하락만으로 투자 매력이 확보되는 것은 아닙니다.
• 세금과 배당. 고양시 압류 및 국세 압류와 관련한 실제 조세채권의 우선순위, 배당요구 및 최종 배당 영향을 확인하세요.
• 입찰 직전 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 매각목록 및 법원 사건 진행 상태를 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 명확해도, 가격과 비용은 미확인”

이 물건의 핵심은 4,560,000,000원 근저당권의 숫자 자체가 아닙니다. 해당 금액은 공동담보 관계가 기재된 근저당권의 채권최고액이고, 매각으로 소멸하는 권리의 미배당액을 매수인이 그대로 인수하는 구조로 분석되지는 않습니다. 현재 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원인 점은 권리 측면의 긍정적 요소입니다.

그러나 권리상 인수 0원이 곧 안전한 투자라는 뜻은 아닙니다. 이 상가는 내부 벽체 구분 없이 여러 호실을 일체로 이용하고 있고, 우천 시 누수 이력과 미납관리비 관련 민사사건이 존재합니다. 실제 임대차·점유관계도 미상입니다. 여기에 판매시설의 적정 매매가격과 수익성을 검증할 만한 비교자료가 확인되지 않아 신건 최저가 903,000,000원의 적정성을 판단하기 어렵습니다.

결론은 신건 응찰 신중·가격 검증 우선입니다. 매각 대상의 정확한 범위, 공용관리비 부담, 누수 상태 및 실제 점유를 확인하고 비교 가능한 거래가격과 임대수익을 확보한 이후에 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다. 권리는 일부 긍정적이지만, 비용과 매입가치의 불확실성이 큰 상업용 경매 물건입니다.