의정부지방법원 2026타경60920. 고양시 일산서구 대화동 고양일산호수공원가로수길의 1층 C110호입니다. 경매물건의 용도 표기는 대지이나, 등기사항전부증명서는 집합건물이고 감정평가상 공부 용도 및 이용상태는 판매시설(상점)입니다. 소유자 김가나가 2020년 10월 5일 매매를 원인으로 2020년 10월 15일 거래가액 753,562,000원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 신내동새마을금고 명의로 채권최고액 4,560,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권은 2024년 7월 25일 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에는 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정돼 있습니다. 2026년 4월 6일 엠씨아이대부 주식회사의 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 채권최고액이 최저매각가보다 훨씬 크고 공동담보가 설정되어 있어 채권관계가 복잡합니다. 다만 채권액이 크다는 사실 자체가 낙찰자의 채무 인수를 의미하지는 않습니다.

이 사건의 핵심은 등기상 권리 소멸, 실제 점유·사용관계, 건물 상태 및 시세를 구분해서 보는 것입니다. 임대관계가 확인되지 않았고, 여러 호실이 하나의 영업공간처럼 이용됐다는 점에서 개별 호실의 인도 및 물리적 구획 문제가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 승계와 후순위 소멸

핵심 말소기준은 을구 1번, 2020.10.15 신내동새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 4,560,000,000원이며 공동담보목록 제2020-1219호가 기재돼 있습니다. 이후 이 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 느티나무제이차유한회사의 근질권도 설정됐습니다. 이는 기존 담보채권의 승계·담보관계이므로 별도의 독립된 선순위 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.

2023년 12월 27일 설정된 고양일산호수공원가로수길관리단 가압류 88,868,431원, 고양시 압류, 국가 압류 및 현재 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다. 2021년 엄귀비 명의 근저당권은 2025년 9월 26일 이미 말소됐습니다. 과거 강제경매 및 임의경매 역시 취하·말소된 이력이 있습니다.

임차관계는 미상입니다. 임차인 권리신고가 확인되지 않았다는 사정만으로 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수 없습니다. 현장 이용자가 존재한다면 전입·사업자등록, 점유개시, 확정일자 및 임대차계약관계를 확인해야 하며, 현재로서는 특정 점유자의 대항력을 있다고도, 없다고도 단정할 수 없습니다.

② 가격·시세 비교 — 신건 903,000,000원의 판단

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 903,000,000원인 신건입니다. 유찰 없이 감정가 전액이 최저입찰기준이 된 상태입니다. 그러나 동일 용도·유사 면적·유사 입지의 최근 실거래 가격을 확인할 수 없어, 감정가가 적정 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

현재 계산상 실질취득은 낙찰가 903,000,000원 + 권리 인수 0원 = 903,000,000원입니다. 그러나 취득세, 등기 관련 비용, 인도 및 시설 보수비용과 미납 공용관리비 관련 부담 가능성은 이 금액에 포함되지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 채권액은 등기상 채권최고액과 확인된 청구금액을 기준으로 한 계산이며, 실제 피담보채권 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·조세 관련 우선배당·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당액과 차이가 발생할 수 있습니다. 근저당권 이전 및 근질권에 따른 실제 배당 수령권자도 별도 확인이 필요합니다.

현재 회차 기준 집행비용 11,430,000원을 제외한 891,570,000원이 근저당권 배당액으로 계산됩니다. 후순위 관리단 가압류에는 배당이 돌아가지 않고, 소유자 잔여금도 없습니다. 계산된 채권자 미배당액은 3,757,298,431원입니다.

회차별 매각·미배당 시나리오

위 유찰 회차와 가격은 가정 시나리오로 실제 매각기일이나 최저가 변동을 확정하는 정보가 아닙니다. 모든 회차의 배당 부족분은 매수인 인수금액이 아니라 채권자 미회수액입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 고양시 일산서구 대화동 소재 고양문화원 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 분포하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 노선버스정류장이 있어 대중교통상황은 보통으로 조사됐습니다. 북서측 약 35m, 남동측 약 28m 내외 포장도로와 접하는 입지입니다.
• 건물. 지하 1층·지상 3층 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 건물의 1층 판매시설입니다. 사용승인일은 2017.09.25이며 위생·급배수, 승강기 및 주차장 설비 등이 있습니다.
• 토지. 일반상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발)과 도시개발구역, 과밀억제권역 등 토지이용 관련 제한사항이 확인됩니다. 토지는 평탄한 사다리형이며 상업용으로 이용되고 있습니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 3,829,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 토지 전체 면적은 19,364.1㎡이며, 이를 C110호의 개별 대지권 면적으로 오인해서는 안 됩니다.
• 호실 독립성. 판매시설(상점)로서 목록 1 내지 8을 내부 벽체 구분 없이 일체로 이용한 상태입니다. C110호의 경계·출입 동선·설비 구획과 개별 사용 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 누수. 관리사무직원에 따르면 우천 시 누수가 발생해 조치했으며 조사 당시에는 누수가 없는 것으로 탐문됐습니다. 다만 숨은 누수나 재발 가능성이 있어 현장 재확인이 필요합니다.
• 관리비. 관리단과 관련된 미납관리비 민사사건이 언급됩니다. 특히 미납 공용부분 관리비는 낙찰 후 비용 부담 문제로 이어질 수 있으므로 관리단에 채무내역과 관련 판결·소송 현황을 확인해야 합니다.
• 환금성. 판매시설은 개별 호실의 위치, 임대수요, 분리 사용 가능성, 상권의 영업환경 및 관리비 부담에 따라 매수층이 달라집니다. 현재는 비교 실거래와 임대수익을 확인할 수 없어 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 확인. 신내동새마을금고 근저당권의 엠씨아이대부주식회사 이전 및 느티나무제이차유한회사 근질권 설정의 현재 상태를 확인하세요. 공동담보목록도 함께 확인해야 합니다.
• 배당관계 대조. 예상배당상 근저당권자의 최초 명의와 현재 채권양수인 명의가 다릅니다. 실제 채권 잔액, 배당 수령권자, 우선배당 조세 등 법원 기록을 대조하세요.
• 매각 범위 확인. 목록 1 내지 8이 벽체 구분 없이 이용되는 만큼 C110호의 등기상 전유부분과 법원 매각 범위, 도면 및 대지권을 대조하세요. 다른 호실과 일괄매각되는지도 확인해야 합니다.
• 실제 점유자·임대관계. 현재 임대관계는 미상입니다. 영업 중인 점유자, 임차계약, 사업자등록 및 점유개시 시점 등을 확인하여 대항력 여부와 명도 가능성을 판단해야 합니다.
• 관리단 미납관리비. 미납관리비 관련 민사사건의 사건내역, 채무자, 공용·전용부분 구분과 낙찰자에게 문제될 수 있는 비용을 관리단 및 관련 서류로 확인하세요.
• 누수 재점검. 우천 시 누수 이력이 있는 만큼 천장·외벽·배관·인접 호실 접합부 등을 현장에서 확인하고 필요한 보수범위를 파악하세요.
• 실거래·수익성 검토. 동일 상권의 유사 판매시설 실거래와 실제 임대료, 공실 및 관리비 수준을 확인한 뒤 입찰가 상한을 결정하세요. 감정가만으로 저평가 여부를 판단하지 마세요.
• 원본 서류 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 집합건축물 도면 및 관리비 관련 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자위험 0”

이 사건의 등기상 권리구조는 비교적 명확합니다. 2020년 신내동새마을금고 근저당권을 기준으로, 그 이후 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 정리됩니다. 예상배당상 매수인 권리 인수액도 0원입니다. 약 3,757,298,431원의 채권자 미배당이 발생하지만 이를 매수인의 인수채무로 해석해서는 안 됩니다.

그러나 중요한 변수는 권리 외부에 있습니다. 8개 호실의 일체 이용, 누수 이력, 미납 공용관리비 관련 민사사건, 불명확한 임대관계, 비교 실거래 부재가 모두 확인해야 할 요소입니다. 근저당권 이전과 근질권 설정으로 실제 배당관계 역시 대조가 필요합니다.

신건 최저매각가 903,000,000원에 곧바로 응찰하는 것이 유리한지는 아직 판단하기 어렵습니다. 가격이 낮아지더라도 판매시설의 실질 가치, 독립적인 사용 가능성 및 추가 비용을 확인하지 않으면 저렴한 낙찰이라고 할 수 없습니다.

결론은 권리 인수는 낮게 산정되지만, 현장·관리비·시세 위험 때문에 신건 입찰은 보류 검토입니다. 독립 호실의 사용 가능성과 미납관리비 부담, 실제 점유관계 및 주변 실거래를 먼저 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 합리적입니다.