의정부지방법원 2026타경60920. 경기도 고양시 일산서구 대화동, 고양일산호수공원가로수길의 1층 상업용 집합건물에 관한 경매입니다. 주소상 대상은 1층 씨109호이고, 감정평가상 공부의 용도는 판매시설(상점)입니다. 등기부 표제는 집합건물이며 토지의 지목은 대(垈)입니다. 단순한 나대지 경매나 주거용 아파트 경매로 보아서는 안 됩니다.
현재 소유자는 김가나입니다. 2020.10.15. 소유권이전등기를 마쳤으며, 당시 등기된 거래가액은 753,562,000원입니다. 같은 날 신내동새마을금고를 근저당권자로 하는 채권최고액 4,560,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이후 해당 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매도 엠씨아이대부 주식회사가 신청했습니다.
등기된 근저당 채권최고액이 감정가보다 크지만, 그 사실만으로 낙찰자가 채무 차액을 떠안는 것은 아닙니다. 오히려 이 사건의 중요한 구분은 채권자가 배당받지 못하는 돈과 매수인이 별도로 부담할 수 있는 비용을 구별하는 데 있습니다. 등기상 후순위 채권 미배당과 달리, 미납 공용부분 관리비나 점유·시설 문제는 낙찰 후에도 실질적인 부담으로 연결될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경60920 (임의경매) |
|---|---|
| 관련 법원 | 의정부지방법원 고양지원 |
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 1050-185 고양일산호수공원가로수길 1층 씨109호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 주엽로 80 |
| 용도 / 이용상태 | 경매 용도 표기: 대지 · 등기상 집합건물 · 공부상 판매시설(상점) · 1층 상가 |
| 건물 구조 | 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 1층·지상 3층 |
| 사용승인일 | 2017.09.25. |
| 소유자 | 김가나 · 2020.10.15. 소유권이전 · 등기 거래가액 753,562,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 903,000,000원 / 903,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 엠씨아이대부 주식회사 |
| 사건 청구금액 | 4,560,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2020.10.15. 신내동새마을금고 근저당권 · 채권최고액 4,560,000,000원 · 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전 |
| 매각기일 | 2026.11.03. |
| 토지 용도지역 | 일반상업지역 · 지구단위계획구역(KINTEX1단계도시개발) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2020년 근저당
권리분석의 중심은 2020.10.15. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 원래 근저당권자는 신내동새마을금고였으나, 2024.07.25. 엠씨아이대부주식회사 앞으로 근저당권 이전등기가 이루어졌습니다. 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근저당권부채권 근질권설정등기도 존재합니다.
이 근질권의 채권최고액 역시 4,560,000,000원으로 기재돼 있지만, 이를 기존 근저당권 채권최고액에 더해 별도 채무가 같은 금액만큼 추가 발생한 것으로 계산해서는 안 됩니다. 기존 근저당권부 채권에 설정된 담보권이라는 관계를 구별해야 합니다. 또한 근저당권에 공동담보목록이 있으므로 실제 담보범위와 채권잔액, 배당권리자를 확인하는 것이 중요합니다.
| 등기권리 | 권리자 | 등기금액 | 매각 영향 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 근저당 | 신내동새마을금고 → 엠씨아이대부주식회사 | 4,560,000,000원 | 말소기준 · 소멸 예정 |
| 을구 1-1번 근저당권이전 | 엠씨아이대부주식회사 | — | 기존 근저당권의 권리자 변경 |
| 을구 1-2번 근질권 | 느티나무제이차유한회사 | 4,560,000,000원 | 근저당권부채권 관련 담보권 · 배당관계 확인 |
| 을구 2번 근저당 | 엄귀비 | 1,030,000,000원 | 2025.09.26. 이미 말소 |
| 갑구 10번 가압류 | 고양일산호수공원가로수길관리단 | 88,868,431원 | 매각으로 소멸 예정 |
| 갑구 12번 압류 | 고양시 | 미확인 | 등기 소멸 예정 · 조세 배당순위 확인 |
| 갑구 13번 압류 | 국(제주세무서장) | 미확인 | 등기 소멸 예정 · 조세 배당순위 확인 |
| 갑구 15번 경매개시 | 엠씨아이대부 주식회사 | — | 본 경매절차에 따른 소멸 예정 |
② 임차인·점유·관리비 — 등기보다 중요한 확인사항
확인된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계가 미상이고, 판매시설의 실제 점유 및 사업자등록 관계도 확정되지 않았습니다. 따라서 임차인의 존재나 대항력이 없다고 단정할 수 없습니다. 상가건물의 인도·사업자등록·확정일자 및 권리 발생 시점을 별도로 확인해야 합니다.
| 확인사항 | 현재 판단 | 매수인 영향 |
|---|---|---|
| 임차인 | 확인된 임차인 없음 · 실제 임대관계 미상 | 점유자 확인 필요 |
| 대항력 | 판정 불가 · 점유 및 사업자등록 확인 필요 | 대항력 가능성 별도 조사 |
| 우선변제권 | 임차인의 확정일자 및 보증금 확인 전 | 배당 및 인수 판단 보류 |
| 미납 공용관리비 | 관리비 관련 민사사건 존재 · 금액 확인 필요 | 별도 부담 가능성 |
| 시설 누수 | 우천시 누수 발생 · 조치 이력 있음 | 재발 및 보수비용 확인 필요 |
가압류등기가 매각으로 소멸하더라도, 관련 법리와 채무 성격에 따라 미납 공용부분 관리비가 매수인에게 별도로 문제될 수 있습니다. 금액과 기간, 공용·전유부분의 구분, 민사사건의 진행 상태 및 관리단의 청구 근거를 확인하기 전에는 실제 총취득비용을 903,000,000원으로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 비교 — 최저가가 곧 시세 할인은 아니다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 903,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 가격이 시장가치보다 낮은지를 판단하려면 동일 상업시설의 최근 거래가격, 실거래 사례의 호실 구성, 임대수익, 공실 및 분리 이용 가능성 등을 비교해야 합니다.
그러나 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가격은 확인되지 않았습니다. 따라서 감정가와 최저가만으로 시세 대비 할인율을 계산하거나, 현재 가격에 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.
| 가격 기준 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 2020년 소유권이전 거래가액 | 753,562,000원 | 과거 등기가액 · 현재 시세 아님 |
| 현재 감정가 | 903,000,000원 | 감정평가 기준액 |
| 현재 최저매각가 | 903,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 가정 | 722,400,000원 | 감정가 80% · 가정가격 |
| 2회 유찰 가정 | 577,920,000원 | 감정가 64% · 가정가격 |
2020년 등기 거래가액 753,562,000원은 과거 소유권이전의 참고값일 뿐입니다. 감정가 903,000,000원과 단순 비교해 현재 시세가 상승했다고 판단할 수 없습니다. 특히 목록 1~8의 통합 이용과 개별 호실별 매각범위를 고려하지 않고 가격을 비교하면 오판할 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 903,000,000원 가정)
배당 시뮬레이션에서는 매각대금 903,000,000원 중 집행비용 추정액을 공제하고, 나머지가 말소기준 근저당권에 배당되는 구조입니다. 관리단 가압류 채권에는 배당이 돌아가지 않으며, 소유자 잔여금도 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 11,430,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 신내동새마을금고 명의 설정 | 4,560,000,000원 | 891,570,000원 |
| 2. 갑구 10번 가압류 · 고양일산호수공원가로수길관리단 | 88,868,431원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 확인 채권 합계 | 4,648,868,431원 | 891,570,000원 |
| 채권 미배당 | — | 3,757,298,431원 |
집행비용 11,430,000원과 채권자 배당 891,570,000원을 합하면 가정 매각대금 903,000,000원입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·조세 우선순위·임차인 우선변제 등이 확정적으로 반영된 최종 배당표는 아닙니다.
회차별 배당·미배당 시나리오
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 903,000,000원 | 891,570,000원 | 3,757,298,431원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 722,400,000원 | 712,776,000원 | 3,936,092,431원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 577,920,000원 | 569,740,800원 | 4,079,127,631원 | 0원 |
현재 회차에서의 채권 미배당은 3,757,298,431원이고, 2회 유찰 가정에서는 4,079,127,631원입니다. 하지만 이는 채권자가 배당받지 못하는 금액입니다. 후순위 등기권리가 매각으로 소멸하는 구조에서는 그 미배당액을 매수인의 추가 취득대금으로 더하지 않습니다.
다만 이 표의 인수 추정액 0원은 확인된 등기권리 중심의 계산입니다. 관리단의 미납 공용부분 관리비, 실제 점유·임차관계, 누수 보수비 및 기타 취득비용까지 0원임을 뜻하지 않습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 대화동 소재 고양문화원 북측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트단지, 공원 등이 혼재하고 있으며 주위환경은 보통 수준으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통상황은 보통으로 평가됩니다.
- 용도. 공부상 판매시설(상점)로, 주거용이 아닌 상업용 점포입니다. 상업시설의 가치는 실제 임대수익, 점포의 독립 사용 가능성, 공실 위험 및 유지관리비에 영향을 받습니다.
- 건물. 일반철골구조, (철근)콘크리트지붕의 지하 1층·지상 3층 건물이며 사용승인일은 2017.09.25.입니다. 위생·급배수설비, 승강기설비, 주차장설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 35m 내외 포장도로, 남동측 약 28m 내외 포장도로에 각각 접하는 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대(垈), 토지이용상황은 상업용이며 지형은 평지의 사다리형입니다. 토지 전체 면적은 19,364.1㎡로, 이를 씨109호의 개별 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
- 용도지역·규제. 일반상업지역, KINTEX1단계도시개발 지구단위계획구역, 도시개발구역, 과밀억제권역 및 상대보호구역 등의 사항이 확인됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 사항도 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 표기액은 3,829,000원/㎡입니다. 해당 토지의 단가로서 개별 점포의 시세나 직접적인 취득가격을 의미하지 않습니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 사항은 표시되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 내부 벽체 없이 통합 이용 중이라는 사실과 누수 이력은 별도로 검토해야 합니다.
- 환금성. 상업시설은 주거용 아파트와 달리 호실별 수요, 영업환경, 임대 상태에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다. 통합 점포 사용과 관리비 민사사건, 누수 문제는 향후 임대 또는 재매각에 불리하게 작용할 가능성이 있으므로 실제 거래·임대수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 목록 대조. 씨109호 주소 표시와 감정평가의 제106호 외 7개호, 매각물건명세서의 목록 1~8을 대조해 실제 경매 대상과 일괄매각 범위를 확인하세요.
- 말소기준 및 채권양도. 2020.10.15. 을구 1번 근저당권을 기준으로, 2024.07.25. 근저당권 이전 및 근질권 설정에 따른 현재 권리자·배당관계를 확인하세요.
- 미납 공용관리비. 관리단에 공용부분과 전유부분의 미납액을 구분해 확인하고, 관련 민사사건의 청구원인·판결·진행상태 및 매수인 부담 가능성을 검토하세요.
- 실제 점유·임차관계. 현장 점유자, 임대차계약, 사업자등록, 확정일자, 보증금 및 임대료 등을 조사하고 대항력·우선변제권 발생 여부를 확인하세요.
- 누수 조사. 우천시 누수 발생 위치와 원인, 기존 보수내역 및 재발 여부를 확인하세요. 공용부분 책임인지 전유부분 책임인지도 구별해야 합니다.
- 통합 이용과 시설분리. 내부 벽체, 출입구, 수도·전기·소방설비, 관리규약을 확인해 독립점포 활용 가능성을 점검하세요.
- 조세채권 확인. 고양시 및 국의 압류와 관련해 실제 체납세액, 법정기일, 배당순위 및 매각 후 등기정리를 확인하세요.
- 공동담보 검토. 2020년 근저당권 공동담보목록과 2024년 근질권 관련 공동담보목록을 확인해 담보범위 및 배당관계가 이 사건과 어떻게 연결되는지 파악하세요.
- 시세·수익 검증. 최근 유사 상업시설 거래, 현재 공실, 실제 임대수익 및 관리비를 확인하기 전에는 감정가 903,000,000원에 할인 또는 가격 메리트를 부여하지 마세요.
- 유찰 시나리오. 722,400,000원과 577,920,000원은 가정된 차기 가격입니다. 실제 유찰 및 차기 매각조건이 확정됐는지 확인하고, 위험비용을 반영해 별도 입찰가를 산정하세요.
- 원본 서류. 최신 등기사항전부증명서, 신탁원부 관련 이력, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 관리단 관련 소송자료와 법원 배당자료를 확인하세요.
맺으며 — “등기상 0원 인수”와 “안전한 취득”은 다르다
의정부지방법원 2026타경60920은 말소기준이 비교적 명확합니다. 2020년 설정된 신내동새마을금고 근저당권이 기준이고, 현재 권리자는 엠씨아이대부주식회사로 이전돼 있습니다. 후순위 가압류·압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정이므로, 확인된 등기권리 기준 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.
하지만 등기만 보고 안전한 경매라고 단정하기에는 다른 문제가 뚜렷합니다. 관리비 관련 민사사건이 존재하고, 우천시 누수 조치 이력이 있으며, 여러 호실을 내부 구분 없이 통합 이용하고 있습니다. 임대관계도 확정되지 않아 점유 및 보증금 인수 가능성을 별도 조사해야 합니다.
게다가 최근 시장거래와 임대수익에 근거한 가격 검증이 이루어지지 않은 상태입니다. 따라서 신건 최저가 903,000,000원이 저렴한지 판단할 수 없고, 향후 유찰가격 역시 자동으로 적정가격이 되지는 않습니다.
결론은 조건부 관망입니다. 등기상 권리의 소멸 구조는 긍정적이지만, 매각범위·미납 공용관리비·임대차·누수·최근 거래가치가 명확해지기 전에는 적극 입찰보다 실질 부담과 환금성을 먼저 검증하는 판단이 타당합니다. 이 물건의 핵심은 채권 미배당이 아니라 낙찰 후 실제로 무엇을 얼마의 비용으로 취득하느냐입니다.
