수원지방법원 2025타경56902. 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치한 5층 철근콘크리트 구조 다세대주택의 2층 201호입니다. 소유자는 이성구이며, 2022년 8월 19일 소유권보존등기와 함께 단원신용협동조합 명의의 근저당권들이 설정됐습니다. 이후 단원신용협동조합의 신청으로 2025년 7월 16일 임의경매개시결정이 등기됐습니다.

등기상 가장 먼저 설정된 근저당권의 채권최고액은 364,800,000원입니다. 이를 포함한 4개의 근저당권 채권최고액 합계는 2,436,000,000원이고, 경매 청구금액은 1,989,658,807원입니다. 이처럼 채권 규모가 감정가보다 크지만, 근저당권의 미배당 채무가 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

문제는 다른 곳에 있습니다. 현황조사상 다수의 전입자가 확인되고, 별도로 문수인 명의의 주택임차권등기까지 존재한다는 점입니다. 전입일은 모두 말소기준일보다 늦지만, 실제 계약관계와 보증금이 명확하지 않은 사람들까지 일괄적으로 '임차인 없음'으로 처리할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유관계는 별도 확인

등기상 말소기준은 2022.08.19 접수 제65221호, 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날짜에 설정된 나머지 근저당권들도 매각으로 소멸하는 구조이며, 2025년 경매개시결정과 2026년 임차권등기 역시 말소기준 이후의 권리입니다.

② 임차인·전입 현황 — 이 사건의 핵심 확인 대상

현황조사와 등기상 확인되는 인원은 8명입니다. 이 가운데 문수인 1명은 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기권자이며, 나머지 7명은 전입사실이 확인되지만 개별 보증금과 확정일자, 실제 임대차계약 여부가 명확하지 않습니다.

확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2022.08.19 이후입니다. 따라서 기록된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자가 미상인 점유관계에 대해서는 실제 점유, 계약의 연속성 및 임차인 여부를 확인하기 전까지 대항력 가능성·미상 사항을 남겨 두는 보수적 판단이 필요합니다.

대항력 '가능·미상' 표시는 대항력 인정 판정이 아닙니다. 보증금·계약관계가 불명확해 추가 확인이 필요하다는 의미이며, 현재 확인된 전입일은 모두 말소기준권리 이후입니다. 우선변제 역시 확정일자와 임대차요건 및 배당절차를 확인해야 합니다. 승계 배지는 보증기관의 보증금 대위·승계신고 해당 여부입니다.

문수인 임차권등기 상세 분석

문수인의 임대차계약일은 2022.11.18, 점유개시일은 2022.12.18, 주민등록일은 2023.01.27입니다. 모두 말소기준 근저당권 설정일인 2022.08.19보다 늦습니다. 따라서 현재 확인된 권리관계상 선순위 대항력 있는 임차인으로 보기는 어렵습니다.

확정일자는 2023.01.04이고 배당요구도 확인됩니다. 다만 확정일자가 있다고 해서 선순위 근저당권에 우선하여 배당받는 것은 아니며, 우선변제권의 실제 성립과 순위는 주택의 인도·주민등록 및 배당요건 등을 종합하여 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 384,000,000원, 시세 메리트는 미확인

이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 384,000,000원입니다. 그러나 같은 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 거래가격과 가격 변화 추세를 확인하지 못한 상태이므로, 감정가가 시세보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.

다세대주택은 동일 주소 또는 인접 건물이라고 해도 전용면적, 대지권, 층, 구조, 임대차관계에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 따라서 단순히 유찰 전 신건이라는 사실이나 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 각 회차에 해당 가격으로 매각된다고 가정한 계산입니다. 실제 유찰 여부나 낙찰가격을 예측하는 수치는 아닙니다. 매수인 인수액은 후순위 등기권리 중심의 배당 시뮬레이션 결과이며, 미상 전입자의 권리 및 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정할 경우, 집행비용을 우선 차감한 뒤 선순위 근저당권부터 배당하는 구조입니다. 다음 금액은 근저당권 채권최고액을 기초로 계산된 예상 배당액입니다.

집행비용 6,176,000원은 추정치입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 산정했으며, 실제 채권잔액·채권양도에 따른 배당채권자 변경·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당표와는 차이가 발생할 수 있습니다.

이 계산에 따르면 전체 근저당권 채권최고액 2,436,000,000원 중 채권자에게 돌아가는 금액은 377,824,000원입니다. 나머지 2,058,176,000원은 배당부족액으로 계산됩니다. 하지만 이는 어디까지나 채권자 측의 미회수액입니다. 매수인이 그 금액을 추가로 갚아야 한다는 뜻이 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 우만동 '우만초등학교' 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설, 각종 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준으로 기재돼 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕의 5층 다세대주택입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 기본 위생·급배수설비, 승강기 및 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
• 토지. 우만동 471-6, 471-7의 토지가 공동주택 건부지로 이용되고 있으며, 북서측 폭 약 6m 내외 포장도로에 접합니다. 북동측 하향 완경사지에 자체지반을 평탄하게 조성한 형태입니다.
• 규제. 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 녹산유치원 상대보호구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 일부 토지는 소로2류 접합 사항이 있습니다.
• 건축상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 개별 물건 특성에 따른 거래가격 편차를 고려해야 합니다. 최근 비교 거래가격이 확인되지 않으므로 감정가 대비 실제 시장가격과 매도 가능 가격을 확정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.08.19 을구 1번 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 매각 소멸 여부를 최종 매각물건명세서와 등기부에서 확인해야 합니다.
• 전입 확인자 8명의 점유관계. 각 전입자의 실제 점유 여부, 임차인 여부, 거주 호실, 임대차계약 관계를 구분해야 합니다. 현황조사상 전입사실만으로 현재 점유상태를 확정해서는 안 됩니다.
• 보증금 미상 7명. 임대차계약서, 확정일자, 보증금, 실제 점유개시일, 배당요구 및 배당자격을 확인해야 합니다. 다른 임차인의 계약정보로 개별 권리를 대신 판단해서는 안 됩니다.
• 문수인 임차권등기. 보증금 220,000,000원, 확정일자 2023.01.04, 주민등록일 2023.01.27, 임차권등기일 2026.02.06을 기준으로 우선변제 순위와 말소 여부를 점검해야 합니다.
• 근저당권 양도. 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 을구 1~4번 근저당권의 배당채권자 및 경매절차상 승계 관계를 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 2,436,000,000원의 근저당권 채권최고액 합계와 실제 배당채권액은 다를 수 있습니다. 공동담보 관계, 실제 채권잔액, 당해세 및 임차인 최우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 실거래 시세 조사. 우만동 인근의 유사 면적·대지권·건축연도·층수 다세대주택 거래를 비교하고, 특히 최근 거래가격과 가격 추세를 우선 확인해야 합니다.
• 명도 및 관리비. 실제 거주자, 인도명령 대상, 명도 협의 필요성, 미납 관리비 중 승계 가능 부분과 건물관리 상태를 확인해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건기록을 직접 확인해야 합니다. 전입 관련 조사사항은 특히 중요합니다.

맺으며 — “말소되는 권리와 해결된 점유는 다르다”

이 사건의 등기상 기본 구조는 분명합니다. 2022.08.19 단원신용협동조합 근저당권이 말소기준이며, 이후의 근저당권 이전등기와 임차권등기는 원칙적으로 매각 시 소멸하는 구조입니다. 현재 배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액 0원으로 계산합니다.

그러나 이 물건을 권리가 깨끗한 일반적인 신건으로 평가하기는 어렵습니다. 전입 확인자 8명, 보증금 미상 7명, 임차권등기 보증금 220,000,000원이라는 요소가 동시에 존재합니다. 전입일 기준으로는 모두 말소기준 이후이지만, 실제 임대차와 점유상태를 확인하지 않은 채 명도위험까지 없다고 볼 수 없습니다.

가격 또한 별개의 문제입니다. 최저가 384,000,000원이 감정가와 동일한 신건이지만, 최근 비교 실거래와 가격 추세가 확인되지 않아 가격 메리트는 입증되지 않았습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 시세와 점유비용을 함께 검토해야 합니다.

종합 판단은 C등급, 43점입니다. 선순위 근저당권 인수구조 자체보다 미확인 점유관계·복잡한 채권관계·시세 검증 부족이 핵심 부담입니다. 매수인 인수액을 0원으로 확정해 안심하기보다는, 입찰 전에 임차관계와 실제 점유자를 특정하고 최근 실거래로 가격을 검증하는 것이 우선입니다. 등기상 소멸 가능성은 긍정적, 입찰 안전성과 가격 매력은 추가 확인이 필요한 물건입니다.