수원지방법원 2025타경56902. 수원시 팔달구 우만동 세지로399번길 94-20에 위치한 다세대주택 3층 301호입니다. 이 사건에서 먼저 볼 것은 감정가 384,000,000원이 아닙니다. 2022년 설정된 여러 근저당권과 그 이후 등장한 임차·전입 관계인의 순서입니다. 소유자는 이성구이며, 단원신용협동조합이 신청한 임의경매입니다.
등기상 근저당권은 같은 날 설정된 여러 건으로 구성되어 있고, 2025.10.22. 그 권리가 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기되었습니다. 한편 임차권등기까지 존재하므로 이 물건을 단순한 공실이나 임차인 없는 물건처럼 판단해서는 안 됩니다. 배당상 인수액 0원이라는 계산과 별개로 누가 실제 점유하고 있고, 매각 이후 인도가 어떻게 이루어질지 확인하는 과정이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 471-6 · 3층 301호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로399번길 94-20 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물 |
| 소유자 | 이성구 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 384,000,000원 / 384,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 단원신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,989,658,807원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 입찰 회차 | 0회 유찰 · 감정가의 100% |
| 말소기준권리 | 2022.08.19. 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권 |
| 조사상 관계인 | 전입·임차 관계인 8명 (임차권등기 1명 포함) |
① 권리 흐름 — 근저당권과 임차권의 선후관계
말소기준권리는 2022.08.19. 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액은 364,800,000원이며, 같은 날 을구 2·3·4번 근저당권이 추가로 설정되었습니다. 해당 근저당권들의 채권최고액 합계는 2,436,000,000원입니다. 이 금액은 실제 잔존채무액이 아니라 등기상 채권최고액의 합계입니다.
2025.07.16. 임의경매개시결정이 이루어졌고, 이후 2025.09.03. 조소영 명의의 주택임차권등기가 접수되었습니다. 2025.10.22.에는 기존 근저당권 4건이 확정채권양도를 원인으로 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기되었습니다. 근저당권의 이전은 기존 설정일에 따른 순위를 새롭게 앞당기는 것이 아니며, 기존 담보권의 지위가 승계되는 구조입니다.
② 임차인·전입 관계 — 8명 조사, 인수액은 0원 추정
현황조사와 관련 기록에서 총 8명의 전입·임차 관계인이 확인됩니다. 이 가운데 조소영은 임차보증금 230,000,000원이 등기된 임차권자입니다. 나머지 7명은 전입 사실이 확인되지만 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 실제 임대차관계와 점유 상태를 추가로 확인해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 이현수 | 2022.10.31 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 확인되지 않음 |
| 조소영 | 2022.11.21 | 230,000,000원 | 대항력 없음 근저당 후순위 임차권등기 | 2025.08.26 |
| 정란희 | 2022.11.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2025.08.11 |
| 최문희 | 2022.12.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2025.08.05 |
| 강수연 | 2022.12.23 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2025.08.18 |
| 이재천 | 2022.12.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 확인되지 않음 |
| 차상욱 | 2022.12.30 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2025.07.28 |
| 문수인 | 2023.01.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 | 2025.07.31 |
대항력 표시는 2022.08.19. 말소기준권리와 각 전입일의 선후관계를 반영한 판단입니다. 보증금이 미상인 관계인은 실제 임차계약과 우선변제 요건을 확인해야 합니다. 조사상 전입 관계인 8명을 모두 별개의 보증금 확정 임차인으로 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 384,000,000원을 검증해야 한다
현재 최저매각가는 감정가와 같은 384,000,000원이며, 유찰되지 않은 신건입니다. 매수인 인수액 0원이라는 배당 전제를 적용하면 최저가 기준 실질취득액도 384,000,000원으로 계산됩니다. 다만 취득 관련 비용과 명도·관리비 등 부대비용은 별도입니다.
가격 메리트를 판단하려면 우만동 인근의 유사 다세대주택 실거래와 비교해야 합니다. 현재는 개별 호수의 거래가격을 근거로 삼을 수 없으므로, 감정가가 실제 시장에서 경쟁력 있는 가격인지는 판단을 유보해야 합니다. 인수액이 0원이라고 해서 384,000,000원이 저렴한 가격이라는 의미는 아닙니다.
| 회차 | 최저매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 384,000,000원 | 0원 | 384,000,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 307,200,000원 | 0원 | 307,200,000원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 245,760,000원 | 0원 | 245,760,000원 |
유찰 시나리오는 현재 가격과 유찰 가정 가격을 비교한 것으로 실제 매각 결과나 시장가치를 보장하지 않습니다. 실질취득액은 매수인 인수액 0원이라는 현재 분석을 전제로 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 384,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,176,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 364,800,000원 | 364,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 499,200,000원 | 13,024,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,248,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 6,176,000원은 추정치이며, 근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인의 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 2025.10.22. 근저당권 이전 등기 및 실제 채권잔액에 따라 최종 배당권자와 배당액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시 배당과 위험의 변화
| 구분 | 예상 매각가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 | 384,000,000원 | 377,824,000원 | 2,058,176,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 | 307,200,000원 | 302,099,200원 | 2,133,900,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 | 245,760,000원 | 241,519,360원 | 2,194,480,640원 | 0원 |
유찰로 매각가가 낮아지면 배당 가능한 금액이 감소하여 채권 미배당액은 늘어납니다. 반면 현재 판단상 후순위 담보권과 임차권의 소멸 구조는 유지되므로 매수인 인수액은 각 시나리오에서 0원으로 추정됩니다. 단, 미확인 점유자 및 실제 배당 순위에 대한 추가 조사 결과에 따라 최종 판단은 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 우만동 소재 우만초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지입니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일붙임 마감, 창호는 샷시 창호입니다. 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 북동측 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 공동주택 건부지입니다.
- 토지이용계획. 제1종일반주거지역, 상대보호구역(녹산유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 제한이 확인됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물과 호실별 특성의 영향을 받을 수 있습니다. 신건 가격 384,000,000원의 경쟁력을 판단하려면 유사한 규모·입지·권리조건의 최근 실거래와 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확정. 2022.08.19. 을구 1번 근저당권의 설정 내용과 공동담보목록을 원본 등기부에서 대조하세요.
- 근저당권 이전 확인. 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당 관계를 확인하세요.
- 임차권등기 검증. 조소영의 보증금 230,000,000원, 계약·확정일자·전입·점유개시일 및 임차권등기명령 내용을 확인하세요.
- 전입 관계인 확인. 문수인·이재천·최문희·정란희·이현수·차상욱·강수연의 실제 임대차계약과 보증금, 점유 여부를 확인하세요.
- 배당요구 확인. 문건접수로 확인된 배당요구의 유효성, 우선변제 순위 및 실제 배당 가능성을 매각물건명세서와 배당 관련 서류로 대조하세요.
- 명도 계획. 현재 실제 점유자와 사용 범위를 확인하고, 낙찰 이후 인도 협의 또는 법적 명도 절차에 소요될 비용과 시간을 검토하세요.
- 시세 검증. 우만동 주변 유사 다세대주택의 최근 거래사례를 확보하고, 전용면적·대지권·층·건물 상태에 따른 차이를 반영하세요.
- 미납관리비 및 조세. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 최우선변제 등 실제 매수 부담이나 배당 순위에 영향을 주는 사항을 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.11.04. 매각 진행 여부와 기일 변경, 매각물건명세서의 최신 내용을 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원 ≠ 위험 0”
이 사건은 근저당권과 임차권의 선후관계만 보면 비교적 분명한 구조입니다. 2022.08.19. 말소기준 근저당권보다 조사된 전입일이 모두 늦고, 임차권등기도 후순위에 해당합니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 인수할 금액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 전입·임차 관계인 8명, 그중 1명의 230,000,000원 임차권등기, 여러 건의 근저당권과 2,058,176,000원의 채권 미배당액이라는 사실을 가볍게 보아서는 안 됩니다. 배당 부족 자체가 매수인 채무로 이전되지는 않지만, 실제 점유와 명도, 보증금이 확인되지 않은 관계인의 권리관계는 확인이 필요합니다.
아울러 감정가 384,000,000원이 주변 다세대주택 시세보다 낮은지도 아직 확인되지 않았습니다. 권리 소멸 구조는 긍정적이지만, 점유관계와 가격 메리트는 미검증 상태입니다. 따라서 신건에서의 성급한 응찰보다는 임차·전입 관계와 현장 상태, 최근 실거래를 먼저 확인한 뒤 유찰 여부와 입찰가격을 판단하는 접근이 적절합니다.
