수원지방법원 2025타경56902. 수원시 팔달구 우만동 471-6 소재 4층 402호 다세대주택입니다. 이성구 소유의 이 물건은 2022년 8월 19일 단원신용협동조합 명의로 여러 건의 근저당권이 설정됐고, 이후 전세권·임차권등기·임의경매개시결정이 이어진 구조입니다. 근저당권들은 2025년 10월 22일 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 사실도 확인됩니다.

가장 먼저 확인할 것은 2022년 8월 19일의 을구 1번 근저당권입니다. 채권최고액 364,800,000원인 이 권리가 말소기준권리이며, 이후 등기된 권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 다만 등기상 권리의 소멸과 실제 점유자의 퇴거는 별개의 문제입니다. 이 물건은 여러 명의 전입·임차 관련 기재가 있어 점유관계 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다

2022년 8월 19일 설정된 을구 1번 근저당권이 말소기준입니다. 같은 날 설정된 을구 2·3·4번 근저당권도 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 이후 설정된 이현수의 전세권과 임차권등기, 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.

② 임차관계 — 가장 주의할 부분

이 물건에는 임차·전입 관련 기재 9건이 확인됩니다. 이현수는 등기부에 전세권과 임차권등기가 함께 확인되며, 그 밖에도 여러 명의 전입 또는 배당요구 기록이 있습니다. 기재된 이름이 모두 별개의 실제 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 특히 ‘기사항전’이라는 명의는 실재 인물인지 원문 대조가 필요합니다.

기재된 전입신고일은 모두 말소기준일인 2022.08.19 이후입니다. 따라서 현재 확인된 권리분석에서는 선순위 대항력이 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 보증금·확정일자·실제 점유관계가 확인되지 않은 사람들은 배당순위 및 명도에 관한 추가 조사가 필요합니다.

대항력 판정은 2022.08.19 말소기준권리와 기재된 전입신고일을 기준으로 합니다. 우선변제 미확인은 보증금·확정일자 또는 관련 서류 확인이 필요한 경우입니다. 승계 여부는 현재 권리분석과 예상 배당을 기준으로 한 판단이며, 실제 점유 및 임대차 원본 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 367,000,000원 가정)

집행비용 5,938,000원은 추정치입니다. 채권최고액을 기준으로 계산한 예상배당으로, 실제 채권 잔액·배당요구·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권 이전 등기상의 권리자는 별도 확인이 필요하며, 표의 채권은 원래 설정된 근저당권을 기준으로 표시했습니다.

현재 회차에서 매각대금 367,000,000원 중 집행비용을 제외한 361,062,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 나머지 근저당권과 전세권에는 배당이 없으며, 총 미배당액은 2,294,938,000원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당은 더 커진다

유찰로 최저매각가가 낮아지면 채권자들에게 돌아가는 배당금도 감소하고 미배당액은 증가합니다. 반면 현재 권리분석상 매수인이 인수하는 금액은 각 회차에서 모두 0원으로 추정됩니다.

따라서 현재 가정대로라면 실질취득액은 각 회차의 낙찰가와 같지만, 그 금액이 실제 시장가격보다 저렴한지는 별도로 판단해야 합니다. 주변 실거래 시세를 확인하지 않은 상태에서 유찰에 따른 가격 인하만으로 투자 메리트가 발생했다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 시세·가격 판단 — 아직 검증이 필요하다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 367,000,000원인 신건입니다. 다만 동일 지역·유사 면적 다세대주택의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 실제 시세보다 낮은지, 높은지 판단할 수 없습니다.

다세대주택은 같은 동네에서도 건물 상태, 대지권, 층, 채광, 내부 구조, 주차 여건에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있습니다. 주변 아파트 가격을 그대로 적용해서도 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 우만초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일, 창호는 샷시 마감입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 북동측으로 하향하는 완경사지에 조성된 2필 일단의 세장형 토지로, 공동주택(도시형생활주택 단지형다세대) 건부지로 이용되고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 도시계획. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(녹산유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다.
• 공부상 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재하지만, 본건의 실제 환금성은 동일 유형의 최근 거래가격 및 거래량을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 실체 확인. 문수인·이재천·조소영·최문희·정란희·차상욱·강수연·이현수의 실제 임대차계약 및 점유 여부를 확인하세요. '기사항전'이라는 기재는 원문과 대조해 신원 또는 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 대항력 재검증. 말소기준일 2022.08.19과 각 전입일을 비교하고, 실제 점유개시일 및 주민등록 유지 여부를 확인하세요. 현재는 후순위로 분석되지만, 기재되지 않은 선순위 권리자가 있는지 최종 점검이 필요합니다.
• 이현수 보증금. 220,000,000원 전세권과 동일 금액의 임차권등기는 중복 합산하지 마세요. 실제 보증금 반환 여부, 임차권등기명령 내용, 배당요구 및 명세서 기재를 대조해야 합니다.
• 근저당권 이전. 단원신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현재 권리자와 배당 관련 사항을 확인하세요.
• 점유 및 명도. 여러 명의 전입 관련 기록이 있으므로 현장 방문을 통해 실제 거주 세대와 출입·점유 상황을 확인하고, 인도명령 및 명도 협의 가능성을 검토하세요.
• 시세 조사. 우만동 소재 유사 다세대주택의 최근 실거래가격과 매물 가격을 확인하세요. 신건 감정가만으로 할인 여부를 판단하지 마세요.
• 관리비와 부대비용. 공용부분 관리비 체납 여부, 인도 비용, 수리 비용과 취득 관련 비용을 확인하세요.
• 배당원본 대조. 현재 예상배당은 채권최고액 및 추정 집행비용 기준입니다. 실제 채권 잔액, 당해세, 최우선변제 대상 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 전 서류 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 자료를 반드시 대조하세요.

맺으며 — “권리 소멸은 명확하지만, 안전한 낙찰은 별개다”

이 물건의 말소기준권리는 명확합니다. 2022년 8월 19일 단원신용협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권, 전세권, 임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 예상 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 이 사건을 단순한 무인수 경매로만 접근하기는 어렵습니다. 임차·전입 관련 기재가 9건이고, 이현수의 220,000,000원 보증금 관련 등기가 존재하며, 다른 점유자들의 보증금과 우선변제 관련 사항은 추가 확인이 필요합니다. 특히 실제 임차인 수와 점유관계를 확정하는 것이 중요합니다.

매각대금 367,000,000원을 가정해도 채권 미배당액은 2,294,938,000원으로 추정됩니다. 이는 매수인이 해당 금액을 인수한다는 의미는 아니지만, 채권·임차관계가 복잡한 사건이라는 점을 보여줍니다.

가격 또한 판단을 서둘러서는 안 됩니다. 현재 최저매각가가 최근 실거래 시세보다 낮다는 근거가 없으므로 신건 가격의 메리트는 확인되지 않았습니다. 유찰 이후에도 실거래가격과 실제 점유 위험을 함께 비교해야 합니다.

결론은 권리 소멸 구조는 비교적 명확하나, 점유·임차관계와 가격은 보류입니다. 입찰 전 실제 임차관계 및 원본 서류 확인을 우선하고, 충분한 시세 검증이 끝난 뒤 입찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.