수원지방법원 2025타경56902. 수원시 팔달구 우만동 471-6, 세지로399번길 94-20 소재 다세대주택의 제2층 제202호입니다. 감정가는 389,000,000원, 현재 최저매각가 역시 389,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 경매를 신청한 곳은 단원신용협동조합입니다. 등기상 소유자는 이성구이며, 2022년 8월 소유권보존과 함께 여러 근저당권이 설정됐습니다.
권리분석의 기준점은 2022.08.19. 접수된 을구 1번 단원신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 나머지 근저당권들도 경매로 소멸하는 구조이며, 후순위 임차권등기 역시 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 하지만 이 사건에서 놓치기 쉬운 것은 권리등기보다 임차인 조사입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 다수이고 실제 점유 부분도 대조해야 하므로, 단순히 인수액 0원만 보고 입찰하기에는 검증할 사항이 많습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 471-6 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 팔달구 세지로399번길 94-20 |
| 물건종류 / 층수 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물 중 2층 202호 |
| 소유자 | 이성구 (단독소유 · 2022.08.19. 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 경매신청 채권자 | 단원신용협동조합 |
| 경매신청 청구액 | 1,989,658,807원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.19. 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 364,800,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기 |
| 임차인 현황 | 조사된 실제 임차인·점유 관련 인원 8명 · 등기된 임차권 1건 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 임차인 조사는 남는다
말소기준인 을구 1번 근저당권의 채권최고액은 364,800,000원입니다. 같은 날 을구 2·3·4번 근저당권도 설정됐으며, 각각의 채권최고액은 499,200,000원, 1,248,000,000원, 324,000,000원입니다. 네 근저당권 모두 공동담보목록이 기재돼 있습니다.
이 근저당권들은 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐습니다. 이는 기존 근저당권자의 지위가 이전된 것으로, 동일 채권최고액을 별도의 신규 근저당권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 경매신청 당시 채권자는 단원신용협동조합이며, 이후의 권리이전 사실을 반영해 현재 권리관계와 배당받을 채권자를 원본으로 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 8명 중 7명 보증금 미상
이 사건의 핵심 위험입니다. 조사된 실제 임차인·점유 관련 인원은 8명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 중복 집계된 사람은 없습니다. 다만 임차권등기가 확인되는 사람은 이재천이고, 나머지 7명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 각 인원의 실제 임대차 대상 및 점유 호수도 대조할 필요가 있습니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수인 | 2023.01.27 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
| 조소영 | 2022.11.21 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
| 최문희 | 2022.12.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
| 정란희 | 2022.11.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
| 이현수 | 2022.10.31 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
| 차상욱 | 2022.12.30 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
| 강수연 | 2022.12.23 | 미상 | 미상 | 가능·미상* | 미상 | 없음 |
| 이재천 임차권등기 |
2022.12.27 | 220,000,000원 | 2022.12.02 | 선순위 아님 | 후순위·확인 | 없음 |
* 보증금·확정일자가 미상인 7명은 대항력 가능·미상으로 보수적으로 표시했습니다. 다만 확인된 전입일은 모두 말소기준권리인 2022.08.19. 이후이므로, 현재 확인된 전입일만으로 말소기준권리에 우선하는 대항력을 인정할 근거는 없습니다. 선행 점유·전입의 연속성, 실제 임대차계약 및 점유 대상은 추가 확인해야 합니다.
임차인별 배당요구 및 특이사항
| 이름 | 배당요구 | 배당요구일 | 확인할 사항 |
|---|---|---|---|
| 문수인 | 신청 | 2025.07.31 | 보증금·확정일자·점유부분 |
| 조소영 | 신청 | 2025.08.26 | 보증금·확정일자·점유부분 |
| 최문희 | 신청 | 2025.08.05 | 보증금·확정일자·점유부분 |
| 정란희 | 신청 | 2025.08.11 | 보증금·확정일자·점유부분 |
| 이현수 | 확인 필요 | — | 실제 점유·임대차·배당요구 여부 |
| 차상욱 | 신청 | 2025.07.28 | 보증금·확정일자·점유부분 |
| 강수연 | 신청 | 2025.08.18 | 보증금·확정일자·점유부분 |
| 이재천 | 신청 | 2025.08.01 | 임차권등기·배당순위·보증금 |
확정일자는 말소기준권리보다 늦고 실제 전입·점유도 그 이후여서 선순위 대항력 있는 임차인으로 볼 수 없습니다. 임차권등기는 매각 소멸 대상으로 분류되며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당요구와 실제 배당순위는 원본을 통해 확인해야 하고, 보증금 전액이 배당될 수 있다는 의미는 아닙니다.
그러나 보증금, 확정일자 및 구체적인 점유부분이 불명확하므로, 이들이 실제로 어느 호실을 점유하는지, 종전 계약이나 선행 점유관계가 있는지를 조사해야 합니다. 특히 배당요구가 확인되지 않은 이현수의 현황도 확인 대상입니다. 7명의 미확정 권리관계까지 완전히 해소됐다고 보아서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산하면, 집행비용을 제외한 금액 대부분이 선순위 근저당권에 배당됩니다. 후순위 채권자와 임차인의 실제 회수액은 확정채권액, 배당순위, 우선변제 여부 등에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,246,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 364,800,000원 | 364,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 499,200,000원 | 17,954,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,248,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 324,000,000원 | 0원 |
| 소유자 잔여 | — | 0원 |
위 근저당권 채권자 표시는 배당 시뮬레이션의 기존 명칭을 따른 것입니다. 2025.10.22. 네 근저당권이 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전등기됐으므로 실제 배당채권자와 확정채권액을 별도로 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영된 추정 배당이며, 후순위 임차인의 별도 배당액은 산정되지 않았습니다.
| 근저당 채권최고액 합계 | 2,436,000,000원 |
|---|---|
| 예상 채권자 배당액 | 382,754,000원 |
| 집행비용 | 6,246,000원 |
| 채권자 미배당액 | 2,053,246,000원 |
| 소유자 잔여 | 0원 |
| 매수인 인수 | 0원(시뮬레이션 기준) |
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수 검증은 필요
| 구분 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 389,000,000원 | 2,053,246,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 311,200,000원 | 2,129,956,800원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 248,960,000원 | 2,191,325,440원 | 0원 |
유찰로 매각대금이 낮아지면 채권자가 회수하지 못하는 금액은 늘어납니다. 반면 현재 계산에서는 세 회차 모두 매수인 인수액 0원으로 나타납니다. 따라서 권리관계가 계산대로 확정된다면 실질취득금액은 각 회차의 낙찰가 수준이 됩니다. 다만 이는 취득 관련 부대비용을 제외한 계산이며, 미상 임차인에 대한 확인을 완료했다는 뜻은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 우만초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물이며, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지도배·타일붙임, 창호는 샷시 마감입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·대지. 북동측 하향 완경사지대에 평탄하게 조성된 2필 일단의 토지로, 북서측 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다. 공동주택인 도시형생활주택 단지형다세대 건부지로 이용 중입니다.
- 용도지역·규제. 도시지역·제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 녹산유치원 상대보호구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 건축·공부. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 아파트 대단지보다 호별 개별성이 강하므로 매각가격의 적정성을 판단하려면 인근 유사 다세대주택의 실거래와 본건의 내부 상태를 비교해야 합니다. 현재는 실거래 기반 가격 메리트를 판단하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 미상 임차인 7명의 계약 확인. 문수인·조소영·최문희·정란희·이현수·차상욱·강수연의 보증금, 확정일자, 계약 대상과 실제 점유부분을 조사해야 합니다.
- 대항력 시점 검증. 확인된 전입일이 모두 2022.08.19. 말소기준권리 이후인 점을 확인하되, 선행 점유관계·전입의 연속성·권리변동 여부를 대조해야 합니다.
- 이재천 임차권등기. 보증금 220,000,000원, 확정일자 2022.12.02., 전입·점유 개시 2022.12.27., 임차권등기 접수 2025.08.11.을 확인하고 매각물건명세서 및 배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 근저당권 이전과 공동담보. 2025.10.22. 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 권리이전, 근저당권별 공동담보목록, 실제 채권잔액과 채권자 지위를 확인해야 합니다.
- 배당 관련 위험. 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 최우선변제권 해당 여부, 조세채권 및 실제 배당순위에 따라 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 호실별 점유·명도. 다수의 전입·임차 관련 인원이 확인되는 만큼 각 인원의 실제 점유 호실과 본건 202호에 대한 점유권원을 확인하고 명도 가능성을 검토해야 합니다.
- 관리비와 현장 상태. 공용부분 미납 관리비, 시설물 상태, 누수 및 수리 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 실거래 비교. 수원 우만동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래를 확인하기 전에는 감정가 389,000,000원을 적정시세로 간주해서는 안 됩니다.
- 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공동담보목록 및 배당요구 자료를 최신 상태로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 임차인 검증
이 사건은 단순히 근저당권이 많다는 이유로 매수인이 빚을 떠안는 물건은 아닙니다. 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 구조가 확인되며, 현재 회차와 유찰 시나리오에서 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됩니다.
하지만 조사된 8명 중 7명의 보증금·확정일자가 미상이라는 사실이 이 사건의 평가를 낮춥니다. 이재천의 임차권등기는 후순위로 분류되지만, 나머지 인원의 실제 점유 범위와 임대차관계는 확정해 볼 필요가 있습니다. 여기에 여러 공동담보 근저당권의 이전 이력과 비교 가능한 실거래 부족까지 겹쳐 있습니다.
결론은 ‘권리상 인수 0원 계산, 입찰 판단은 보류’입니다. 최저가 389,000,000원이 저렴한지 여부도 아직 판단할 수 없습니다. 임차인 권리관계의 불확실성을 해소하고 실제 시장가격을 검증한 뒤에야 응찰 여부와 가격을 결정할 수 있는 확인 우선형 다세대주택 경매입니다.
