수원지방법원 2025타경56902. 경기도 수원시 팔달구 우만동 471-6 소재 다세대주택 4층 401호입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 362,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이성구이며, 단원신용협동조합이 신청한 임의경매로 청구금액은 1,989,658,807원입니다.
등기부에는 동일 날짜에 설정된 근저당권 4건이 존재하며, 각각의 채권최고액을 합하면 2,436,000,000원입니다. 각 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있으므로 이 합계를 해당 401호에만 귀속되는 실제 대출잔액으로 단정해서는 안 됩니다. 다만 현재 최저매각가에서 채권 전액 회수가 어려운 구조라는 점은 예상배당표에서도 확인됩니다.
주목할 또 다른 부분은 임차관계입니다. 정란희의 보증금 200,000,000원 주택임차권등기가 존재하고, 그 밖에도 보증금과 확정일자를 확인해야 할 전입자들이 있습니다. 말소기준권리보다 늦은 전입이라는 사실은 유리하지만, 실제 점유 호실과 임대차관계를 검증하기 전에는 명도가 단순하다고 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 471-6 4층 401호 도로명주소: 경기도 수원시 팔달구 세지로399번길 94-20 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 공동주택 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물 중 4층 401호 |
| 소유자 | 이성구 (단독소유) |
| 감정가 | 362,000,000원 |
| 최저매각가 | 362,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 신청채권자 | 단원신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,989,658,807원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.19 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 364,800,000원 |
| 근저당권 이전 | 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전 등기 |
| 등재 임차인 | 8명 · 보증금 확인 1명, 미상 7명 |
| 매수인 예상 인수 | 0원 (확인된 권리순위 및 배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당권 4건과 임차권등기
권리분석의 출발점은 2022.08.19 을구 1번 근저당권입니다. 이보다 뒤에 성립한 근저당권과 임차권등기, 경매개시결정은 제시된 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
| 등기순위 | 권리자 | 채권최고액 | 판정 |
|---|---|---|---|
| 을구 1번 | 단원신용협동조합 | 364,800,000원 | 말소기준 |
| 을구 2번 | 단원신용협동조합 | 499,200,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 3번 | 단원신용협동조합 | 1,248,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 4번 | 단원신용협동조합 | 324,000,000원 | 매각 소멸 |
| 을구 5번 | 정란희 · 주택임차권 | 200,000,000원 | 매각 소멸 |
롯데카드 주식회사의 가압류 11,583,151원은 2025.05.01 등기되었지만, 2025.06.02 해제로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 존속하는 별도의 인수 대상 가압류로 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 8명, 보증금 미상 7명
확인된 임차인 명단은 8명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없으므로 명단상 일반 임차인 8명으로 구분합니다. 다만 감정평가 대상 건물에는 여러 호실이 존재하므로 8명 모두가 401호를 점유한다고 단정할 수 없으며, 각 임차인의 실제 점유 호실을 대조해야 합니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수인 | 2023.01.27 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.07.31 접수 |
| 이재천 | 2022.12.27 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 없음 | 접수 미확인 |
| 조소영 | 2022.11.21 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.08.26 접수 |
| 최문희 | 2022.12.02 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.08.05 접수 |
| 이현수 | 2022.10.31 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 없음 | 접수 미확인 |
| 차상욱 | 2022.12.30 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.07.28 접수 |
| 강수연 | 2022.12.23 | 미상 | 선순위 대항력 없음 | 미확인 | 없음 | 2025.08.18 접수 |
| 정란희 임차권등기 |
2022.11.30 | 200,000,000원 | 선순위 대항력 없음 | 배당순위 확인 | 없음 | 2025.08.11 접수 |
대항력 표시는 2022.08.19 말소기준권리와 확인된 전입신고일의 선후관계를 기준으로 한 판정입니다. 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 임차인의 배당순위·최우선변제 여부는 확정 판정이 아닙니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 확인되지 않았다는 의미입니다.
이 임차권등기는 선순위 근저당권보다 늦어 제시된 권리분석상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 다른 7명의 보증금과 확정일자, 각 임차인의 실제 점유 호실은 추가 확인이 필요합니다. 보증금 미상이라는 사정만으로 선순위 대항력이 있다고 단정할 수 없으며, 반대로 점유·명도 위험까지 없다고 단정해서도 안 됩니다.
배당요구 접수가 확인된 임차인은 6명이고, 나머지 2명은 접수 여부가 확인되지 않았습니다. 배당요구 접수 자체가 보증금 전액 회수나 우선변제권의 확정을 뜻하지는 않습니다. 특히 최선순위 근저당권부터 미배당이 발생하는 구조여서 후순위 임차인의 배당 가능성은 제한적일 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
현재 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 추정액 5,868,000원을 제외한 356,132,000원이 근저당권 배당에 배정됩니다. 이 금액은 첫 번째 근저당권 채권최고액에도 미치지 못합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,868,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 364,800,000원 | 356,132,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 499,200,000원 | 0원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 1,248,000,000원 | 0원 |
| 4. 을구 4번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 324,000,000원 | 0원 |
| 근저당권 채권 합계 | 2,436,000,000원 | 356,132,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 추정 배당입니다. 현재 등기상 근저당권 양수인은 케이씨유엔피엘대부주식회사이며, 표에는 최초 설정 당시 권리자 명칭을 사용했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당순위와 금액이 달라질 수 있습니다. 공동담보 관계와 실제 채권잔액도 확인해야 합니다.
다만 이 미배당액은 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 선순위 근저당권과 후순위 근저당권이 매각으로 소멸한다는 전제에서 남는 채권 부족분으로, 소멸되는 담보채무와 매수인에게 승계되는 권리는 명확히 구별해야 합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 권리 확인은 그대로
현재 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 유찰을 가정한 시뮬레이션에서는 1회 유찰 시 80%, 2회 유찰 시 64%를 적용합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 362,000,000원 | 356,132,000원 | 2,079,868,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 289,600,000원 | 284,745,600원 | 2,151,254,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 231,680,000원 | 227,636,480원 | 2,208,363,520원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 팔달구 우만동 소재 우만초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 구조이며, 위생·급배수·승강기·도시가스 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 접근도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 완경사지에 조성된 2필지 일단의 공동주택 부지입니다.
- 토지이용규제. 제1종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(녹산유치원), 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역 및 과밀억제권역에 해당합니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 다세대주택은 동일 건물 또는 인근 유사 호실의 면적, 층, 방향, 내부 상태에 따른 가격 차이를 확인해야 합니다. 현재 확인된 거래가격이 없어 401호의 적정 시세와 매각 용이성은 판단을 보류합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인별 점유 호실 확인. 임차인 명단 8명 가운데 401호의 실제 점유자가 누구인지, 나머지 인원이 다른 호실과 관련되는지 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 정란희 외 7명의 보증금과 확정일자를 매각물건명세서 및 임대차계약 자료와 대조해야 합니다. 소액임차인 최우선변제 여부도 별도로 검토해야 합니다.
- 임차권등기 검증. 정란희의 보증금 200,000,000원, 2022.11.30 전입·확정일자 및 2024.11.14 임차권등기 내용을 확인하고 매각에 따른 말소와 점유 정리 절차를 검토해야 합니다.
- 공동담보 관계 확인. 근저당권 4건의 공동담보목록 제2022-447호부터 제2022-450호까지를 확인하고, 해당 호실에 관한 실제 채권 및 배당관계를 검증해야 합니다.
- 채권양도 확인. 2025.10.22 근저당권 이전 등기와 현재 채권자, 경매신청채권자 및 배당권자 관계를 확인해야 합니다.
- 시세 조사. 우만동 인근 유사 다세대주택의 최근 거래가격, 전용면적, 층, 준공 시기, 내부 상태를 비교한 뒤 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 명도 계획. 후순위 임차인이라도 실제 점유 중이면 인도명령, 협의 및 강제집행 절차가 필요할 수 있습니다. 예상 점유자와 명도 비용을 확인해야 합니다.
- 관리비·조세 확인. 미납 공용관리비, 당해세 및 배당에 영향을 줄 수 있는 채권을 확인해야 합니다.
- 매각절차 확인. 2026.11.04 매각기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 여부와 입찰보증금 등 입찰조건을 법원 공고로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 공동담보목록을 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 예상 0원 ≠ 위험 0원”
이 사건의 핵심은 후순위 권리의 소멸 전망과 임차관계의 확인 필요성이 동시에 존재한다는 점입니다. 2022.08.19 근저당권을 말소기준으로 보면 확인된 임차인들의 전입은 모두 후순위이고, 근저당권 4건과 임차권등기도 매각 소멸 대상으로 분류됩니다. 따라서 현 단계의 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
그러나 임차인 명단 8명, 보증금 미상 7명, 보증금 200,000,000원의 임차권등기, 공동담보 근저당권 4건은 반드시 검증해야 할 요소입니다. 채권최고액 기준 예상 미배당은 2,079,868,000원이지만, 이것이 곧 매수인 인수채무라는 의미는 아닙니다.
가격 측면에서는 더 신중해야 합니다. 현재 최저매각가 362,000,000원이 실제 시장가격보다 낮다는 근거가 없으므로, 신건의 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 향후 유찰이 발생하더라도 시세 비교와 임차인별 권리 확인이 선행되어야 합니다.
종합 결론은 C등급(43점), 조건부 검토입니다. 확인된 등기순위상 인수 부담은 낮지만, 다수 임차인의 불명확한 임대차관계와 시세 미확인이 판단을 제한합니다. 이 물건은 권리 소멸 여부보다 실제 점유관계와 적정 입찰가격의 검증이 우선입니다.
