수원지방법원 2025타경56902. 경기도 수원시 팔달구 우만동 471-6에 있는 5층 501호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 352,000,000원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 이성구이며, 단원신용협동조합이 2025년 7월 16일 임의경매를 개시했습니다. 등기상에는 2022년 설정된 근저당권 4건이 확인되고, 각 근저당권의 채권최고액을 합하면 2,436,000,000원에 이릅니다.

이 금액은 매각대금보다 훨씬 크지만, 그 자체가 낙찰자가 갚아야 할 빚이라는 뜻은 아닙니다. 네 근저당권 모두 말소기준권리 또는 그 이후의 소멸 대상이며, 공동담보로 설정된 채권최고액은 해당 호실에 실제로 남은 채무와도 구별해야 합니다. 더욱 중요한 것은 동일 호실에 여러 명의 전입·배당요구 기록이 존재한다는 사실입니다. 이들의 법적 지위와 실제 점유관계를 확인하지 않고 단순히 인수금 0원만 보고 입찰하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인해야 한다

말소기준은 2022년 8월 19일 접수된 을구 1번 근저당권입니다. 단원신용협동조합이 채권최고액 364,800,000원으로 설정했고, 같은 날 을구 2번부터 4번까지 근저당권이 추가로 설정됐습니다. 각각 공동담보목록이 기재돼 있어 여러 부동산을 함께 담보로 제공한 구조입니다.

이 근저당권들은 2025년 9월 10일 확정채권양도를 원인으로 2025년 10월 22일 케이씨유엔피엘대부주식회사에 이전 등기됐습니다. 근저당권 이전은 새로운 선순위 담보권 설정이 아니라 기존 담보권자의 변경입니다. 따라서 원래 근저당권의 순위를 기준으로 권리관계를 판단해야 하며, 네 근저당권은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 8명의 신고와 한 건의 임차권등기

임차권자 및 현황조사상 전입·점유 관련 신고 명의자는 총 8명입니다. 보증기관의 대위·승계 명의자는 없어 중복된 보증기관 청구액을 임차보증금으로 합산할 문제는 없습니다. 다만 8명 모두가 각각 독립적인 임대차계약을 체결했는지, 동일 세대나 관련 점유자인지, 현재 누가 실제 점유 중인지는 별도 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 확인된 전입일과 2022.08.19 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 보증금·확정일자 미상인 신고자들의 실제 임대차 내용, 점유 개시와 법적 지위는 추가 확인이 필요합니다. 확정일자가 확인된 차상욱도 말소기준 근저당권보다 전입이 늦어 선순위 배당권자로 보지 않았습니다.

③ 가격 판단 — 352,000,000원이 싼지는 아직 모른다

현재 감정가와 최저매각가는 모두 352,000,000원입니다. 인수금 0원이라는 배당 시뮬레이션 가정이 유지된다면, 최저가에 낙찰되는 경우의 실질취득금액도 352,000,000원입니다. 다만 취득세, 명도비용, 미납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않은 금액입니다.

같은 지역·유사 규모 다세대주택의 비교 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가 대비 할인 여부나 적정 입찰가를 확정할 수 없습니다. 감정가와 최저가가 같다는 사실은 시세에 비해 저렴하다는 근거가 아닙니다. 준공·구조·층·전용면적·상태가 유사한 매매 사례를 확인해야 가격 판단이 가능합니다.

회차가 내려갈수록 낙찰가와 채권자 배당액은 감소하고, 채권최고액 기준 미배당금은 늘어납니다. 하지만 이 미배당금이 낙찰자의 추가 부담으로 바뀌는 것은 아닙니다. 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다. 단, 이 시뮬레이션은 현재 파악된 권리관계와 배당 가정을 전제로 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 352,000,000원 가정)

집행비용 5,728,000원을 먼저 차감하고 나머지 346,272,000원을 선순위 근저당권에 배당하는 계산입니다. 채권액은 채권최고액 기준으로, 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 근저당권 이전등기에 따른 현재 권리자와 배당 수령 주체는 최종 배당절차에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐으며 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 팔달구 우만동의 우만초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임, 내벽은 벽지·타일, 창호는 샷시 마감입니다.
• 설비. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 북서측으로 폭 약 6m 내외 포장도로와 접하며, 북동측 하향 완경사지대에 조성된 두 필지의 토지를 공동주택 부지로 사용하고 있습니다.
• 규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며, 역사문화환경보존지역, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 관련 규제가 있습니다. 역사문화환경보존지역에는 평지붕 14m 이하, 경사지붕 18m 이하의 높이 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 공부·건축 상태. 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 호실의 내부 상태와 실제 사용 현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 다세대주택은 동일 조건의 비교 거래가 제한될 수 있어 전용면적, 층, 건물 연식, 내부 상태와 실제 거래 사례를 함께 검토해야 합니다. 현재 가격만으로 매도 용이성이나 향후 처분가격을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2022.08.19 을구 1번 근저당권이 말소기준이며, 을구 2~4번 근저당과 임차권등기는 후순위 소멸 대상인지 최신 등기부로 확인하세요.
• 채권양도 확인. 2025.10.22 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 근저당권 이전등기와 배당절차상 현재 권리자 관계를 대조하세요.
• 임차인 8명 관계 파악. 동일 호실에 신고된 8명이 각각 독립된 임차인인지, 세대원인지, 실제 점유자인지 확인하세요. 특히 보증금이 미상인 7명의 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.
• 차상욱 임차권등기 검토. 보증금 200,000,000원과 2022.12.30 전입·점유, 2025.12.29 임차권등기 기록을 매각물건명세서 및 배당요구 내용과 대조하세요.
• 명도 시나리오. 실제 점유자, 세대 관계, 인도 거부 가능성, 협의 및 법적 인도절차를 확인하고 관련 비용을 입찰 상한에 반영하세요.
• 시세 검증. 우만동 인근의 비슷한 다세대주택 거래 중 면적·층·연식·상태가 유사한 사례를 확인하세요. 감정가 352,000,000원을 곧바로 적정 시세로 받아들여서는 안 됩니다.
• 관리비·현장 상태. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분, 내부 수리 상태와 건물 유지관리 상태를 점검하세요.
• 배당표 재검증. 채권최고액은 실제 채무액이 아니므로 공동담보의 채무잔액, 당해세, 임차인 관련 우선변제 여부를 확인하세요.
• 최신 원본 대조. 2026.11.04 매각기일 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 다시 대조해 매각 조건 및 권리 변동을 확인하세요.

맺으며 — “인수금 0원이어도, 입찰 판단은 보류”

이 사건은 등기상 선순위 근저당권을 기준으로 후순위 권리들이 정리되는 구조입니다. 임차권등기된 차상욱의 보증금 200,000,000원도 선순위 대항력에 따른 낙찰자 인수 대상으로 판단되지 않습니다. 따라서 제시된 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원입니다.

그러나 동일 호실에 8명의 임차·점유 관련 신고가 존재하고, 7명은 보증금·확정일자가 확인되지 않습니다. 또한 선순위 근저당권 채권최고액만으로 매각대금이 소진돼 예상 미배당금이 2,089,728,000원에 이르지만, 이는 채권자 배당 부족에 관한 수치이지 매수인에게 승계되는 금액이 아닙니다.

가격 측면에서도 최저가 352,000,000원의 적정성을 뒷받침할 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 따라서 권리상 인수는 낮게 추정되지만, 점유 확인과 시세 검증이 끝나기 전까지는 보수적인 입찰 판단이 필요합니다. 이 사건의 핵심은 단순히 근저당이 얼마나 크냐가 아니라, 실제로 누가 점유하고 있으며 얼마에 취득해야 안전한가입니다.