수원지방법원 2025타경56902. 경기도 수원시 팔달구 우만동 471-6 소재 다세대주택 5층 502호입니다. 소유자는 이성구 씨이며, 2022년 8월 19일 소유권보존등기와 함께 단원신용협동조합 명의의 근저당권 4건이 설정됐습니다. 근저당권의 채권최고액을 모두 더하면 2,436,000,000원입니다. 다만 이는 공동담보가 포함된 등기상 채권최고액의 합계이지, 해당 호실에 확정적으로 배분될 실제 채무액을 뜻하지는 않습니다.

2025년 7월 16일 단원신용협동조합의 신청으로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이후 2025년 10월 22일 근저당권 4건 모두 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 이전됐습니다. 따라서 최초 근저당권자, 경매신청 채권자, 현재 등기상 근저당권자를 구분해야 합니다.

핵심은 후순위 담보권 자체보다 임차인과 점유자의 실제 권리관계입니다. 등기부에 임차권등기를 마친 강수연의 보증금은 200,000,000원이고, 현황조사 및 문건접수에 나타나는 다른 7명의 보증금은 확인되지 않습니다. 이들의 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 개별 임대차계약과 실제 점유 대상이 본건 502호에 어떻게 연결되는지는 입찰 전에 반드시 밝혀야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸, 임차관계는 확인 필요

말소기준은 2022년 8월 19일 을구 1번 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2~4번 근저당권은 등기 순위상 후순위이고, 2024년 12월 20일 등기된 강수연의 주택임차권도 그보다 늦습니다. 매각으로 소멸하는 권리가 많다는 사실과 매수인이 그 채무를 인수한다는 것은 전혀 다른 이야기입니다.

임차인·점유관계 — 총 8명 확인

현황조사와 임차권등기 등에서 이름이 확인되는 인물은 총 8명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계 신고자로 표시된 사람은 없으므로 보증기관 명의 금액을 임차보증금에 중복 합산할 사안은 아닙니다. 다만 8명 모두의 임대차계약 및 실제 점유가 확인됐다는 의미는 아닙니다.

대항력 판정은 기재된 전입일과 2022.08.19 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 7명의 우선변제 여부 및 구체적인 권리관계는 확정하지 않았습니다. '승계 없음'은 보증기관 대위·승계 신고로 표시되지 않았다는 의미입니다.

② 가격 판단 — 신건 369,000,000원의 메리트는 미확정

이 물건의 감정가는 369,000,000원이며, 유찰이 없는 신건이므로 현재 최저매각가도 동일합니다. 확인된 인수권리 금액을 0원으로 놓으면 최저가 기준 권리상 실질취득액 역시 369,000,000원입니다. 취득세와 기타 비용은 별도입니다.

하지만 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지는 별개의 문제입니다. 동일 지역 다세대주택이라고 해도 건물 연식, 층, 전용면적, 대지권, 주차 여건, 내부 상태에 따라 가격 차이가 발생합니다. 현재는 본건과 비교할 수 있는 최근 실거래 수준이 확정되지 않았으므로, 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

실질취득액은 각 회차의 최저매각가에 현재 파악된 권리 인수액 0원을 더한 금액입니다. 실제 낙찰가·취득세·체납 관리비·명도비용 등은 반영하지 않았습니다. 유찰 회차는 가격 시나리오이며 향후 유찰이 확정됐다는 의미는 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)

매각대금 전부가 채권자에게 돌아가는 것도 아닙니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 담보권 순위에 따라 배당합니다. 현재 시뮬레이션에서는 집행비용 5,966,000원을 제외한 363,034,000원이 을구 1번 근저당권에 배당되고, 나머지 근저당권에는 배당될 금액이 없습니다.

채권최고액 기준 단순 예상배당입니다. 합계 예상배당에는 집행비용 5,966,000원이 포함돼 있습니다. 실제 배당은 공동담보관계, 근저당권 이전, 확정 채권액, 조세채권, 최우선변제권 및 배당요구 등에 따라 달라질 수 있습니다. 강수연 등 임차인에 대한 별도 배당액은 확정되지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 우만초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조의 박공지붕 5층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 마감입니다. 위생·급배수설비, 승강기, 도시가스 난방설비가 구비되어 있습니다.
• 토지·접도. 북동측으로 내려가는 완경사지 내 자체 지반을 평탄하게 조성한 2필지 일단의 토지이며, 도시형생활주택 단지형다세대 건부지로 이용됩니다. 북서측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접합니다.
• 토지이용규제. 도시지역·제1종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 녹산유치원 상대보호구역, 도시교통정비지역, 역사문화환경보존지역 및 과밀억제권역에 속합니다. 일부 토지는 소로2류에 접합니다.
• 건축 관련 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 개별 호실의 실제 내부 상태와 면적·대지권은 최신 공부와 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 본건은 아파트가 아닌 다세대주택입니다. 동일한 우만동 내에서도 건물별 주차·면적·대지권·관리상태가 달라 단순한 지역 평균만으로 매각 가능 가격을 판단하기 어렵습니다. 실제 거래사례와 전월세 수요를 확인한 뒤 보수적으로 평가해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확인. 2022.08.19 을구 1번 근저당권을 기준으로 최신 등기부와 매각물건명세서의 소멸·인수 대상 권리를 다시 대조하세요. 근저당권 4건의 이전등기까지 함께 확인해야 합니다.
• 임차·점유 관련 8명의 대상 호실 확인. 각 인물의 실제 임대차 목적물과 점유 범위가 502호인지 다른 구분호실인지 확인하세요. 현황조사상의 인물 수를 그대로 본건의 실제 임차인 수로 확정해서는 안 됩니다.
• 보증금 미상 7명 조사. 문수인·이재천·조소영·최문희·정란희·이현수·차상욱에 대해 보증금, 계약일, 확정일자, 임대차 대상, 현재 점유 여부를 확인하세요. 특히 우선변제와 최우선변제 가능성을 구분할 필요가 있습니다.
• 강수연 임차권등기 확인. 보증금 200,000,000원, 전입일 2022.12.23, 확정일자 2022.12.08 및 임차권등기일 2024.12.20을 기준으로 말소기준권리와의 선후관계를 대조하세요. 매각 후 임차권등기 말소 및 인도 절차도 확인해야 합니다.
• 공동담보 및 채권양도 확인. 단원신용협동조합이 설정한 4개 근저당권과 케이씨유엔피엘대부주식회사로의 이전 관계, 공동담보목록 및 실제 채권잔액을 대조하세요. 채권최고액의 단순 합계를 본건의 실제 채무잔액으로 간주하면 안 됩니다.
• 배당표 검증. 현재 추정 미배당액은 2,072,966,000원이지만, 실제 배당에서는 세금·집행비용·임차인 관련 배당 순위가 영향을 미칠 수 있습니다. 매수인 인수액과 채권자 미회수액은 반드시 구분하세요.
• 실거래 및 취득총액 검증. 신건 최저가 369,000,000원이 저렴하다는 전제에서 출발하지 마세요. 유사 다세대주택의 최근 거래와 본건의 면적·대지권·층·건물상태를 비교하고, 취득세와 명도·수리 비용 등을 별도로 계산하세요.
• 현장 확인과 명도계획. 현재 점유자, 출입 가능 여부, 내부 상태, 관리비 체납 및 공용부분 미납 가능성을 확인하세요. 임차권이 소멸하더라도 실제 점유자의 인도 문제는 별도로 남을 수 있습니다.
• 매각기일·원본 대조. 2026.11.04 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 법원의 변경·정정 사항을 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 검증 완료”

이 사건의 강점은 말소기준권리가 비교적 명확하고, 후순위 담보권과 임차권등기가 원칙적으로 소멸한다는 점입니다. 채권최고액 기준 미배당이 2,072,966,000원에 이르더라도, 이를 그대로 낙찰자의 인수채무로 계산하는 것은 잘못입니다. 현재 확인되는 등기상 권리 인수액은 0원입니다.

그러나 입찰 판단에서 더 무겁게 봐야 하는 것은 임차관계의 불확실성입니다. 보증금 200,000,000원이 등기된 강수연 외에 7명의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고, 각자의 실제 임대차 및 점유 대상도 검증해야 합니다. 특히 여러 구분호실이 있는 다세대 건물이라는 점에서 개별 호실별 권리관계 구분이 중요합니다.

가격 측면에서도 현재는 신건 최저가 369,000,000원이 최근 시세보다 낮다고 평가할 근거가 충분하지 않습니다. 1회 또는 2회 유찰 시 최저매각가가 낮아지는 시나리오는 있지만, 유찰 자체가 투자 매력을 보장하지는 않습니다.

결론은 '등기상 소멸 구조는 확인, 입찰 판단은 보류'입니다. 임차·점유관계를 본건 502호 기준으로 정리하고, 최신 시세와 총취득비용을 검증한 뒤에야 입찰가격을 결정할 수 있습니다. 현재 단계에서는 권리관계 미확정과 가격 검증 부족을 반영해 보수적인 판단이 적절합니다.