수원지방법원 2025타경56902. 수원시 팔달구 우만동 세지로399번길 94-20에 위치한 도시형생활주택 단지형다세대의 3층 302호입니다. 소유자는 이성구이며, 2022년 8월 19일 소유권보존등기와 함께 단원신용협동조합의 여러 근저당권이 설정됐습니다. 이후 채무관계를 둘러싼 임의경매가 개시됐고, 일부 근저당권은 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다.
표면적으로는 담보권의 매각 소멸 여부를 판단하기 쉬운 사건입니다. 그러나 담보채권의 규모가 크고, 임차·점유 관련 명의가 여러 명 존재한다는 점에서 단순한 무임차 물건과 다릅니다. 특히 후순위 전입이라는 사정만으로 각 명의자의 계약관계, 실제 점유 여부, 명도 가능성까지 자동으로 해결되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경56902 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 팔달구 우만동 471-6, 3층 302호 도로명: 경기도 수원시 팔달구 세지로399번길 94-20 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 다세대주택(도시형생활주택 단지형다세대) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조, 박공지붕 5층 건물 중 3층 302호 |
| 소유자 | 이성구 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 389,000,000원 / 389,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 단원신용협동조합 |
| 청구금액 | 1,989,658,807원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.19 을구 1번 근저당권 · 채권최고액 364,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.04 |
| 등기부 발행일 | 2026.10.22 |
① 권리 흐름 — 기준 근저당권과 후순위 권리
말소기준권리는 을구 1번, 2022.08.19 접수된 단원신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 및 4번 근저당권도 경매 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 을구 3번 근저당권은 이미 등기부상 말소된 상태입니다.
2025.10.22에는 을구 1·2·3·4번 근저당권에 관한 이전등기가 케이씨유엔피엘대부주식회사 앞으로 접수됐습니다. 이는 기존 담보권의 채권자 변경에 관한 사항으로, 근저당권의 원래 설정일과 말소기준 순위가 새롭게 바뀌는 것은 아닙니다. 이미 말소된 을구 3번의 현재 효력은 기존 말소 상태를 기준으로 보아야 합니다.
② 임차인·점유 분석 — 명의 8명의 관계 확인
현황조사와 접수자료에서 임차·점유 관련 명의 8명이 확인됩니다. 보증기관의 대위·승계로 분류된 명의는 없지만, 명의자 전원이 서로 독립된 임대차계약의 실제 임차인인지, 동일 부동산의 어떤 공간을 각각 점유하는지는 추가 확인이 필요합니다.
| 명의자 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 문수인 | 2023.01.27 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 승계 아님 | 2025.07.31 |
| 이재천 | 2022.12.27 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 승계 아님 | 확인 필요 |
| 조소영 | 2022.11.21 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 승계 아님 | 2025.08.26 |
| 정란희 | 2022.11.30 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 승계 아님 | 2025.08.11 |
| 이현수 | 2022.10.31 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 승계 아님 | 확인 필요 |
| 차상욱 | 2022.12.30 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 승계 아님 | 2025.07.28 |
| 강수연 | 2022.12.23 | 미상 | 전입 기준 없음 | 미확인 | 승계 아님 | 2025.08.18 |
| 최문희 임차권등기 |
2022.12.02 | 1차 230,000,000원 2차 160,000,000원 |
전입 기준 없음 | 후순위·확인 필요 | 승계 아님 | 2025.08.12 |
대항력 표시는 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 판단입니다. 다른 대항요건과 실제 점유·계약관계까지 확정한 의미는 아닙니다. 우선변제 여부는 확정일자, 배당요구, 실제 계약 및 법정 우선순위 확인이 필요합니다.
모두 말소기준권리인 2022.08.19보다 뒤이므로, 기재된 취득요건을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 주택임차권등기도 후순위로서 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 보증금은 1차 230,000,000원·2차 160,000,000원으로 구분돼 있습니다. 이를 곧바로 합산한 총보증금이라고 단정하거나, 변경·추가계약 관계를 확인하지 않고 배당채권액으로 확정해서는 안 됩니다. 임대차계약서 및 임차권등기명령 관련 서류의 대조가 필요합니다.
특히 일부 명의자는 배당요구가 접수돼 있습니다. 대항력 유무와 배당받을 수 있는 권리, 실제 명도 대상 여부는 각각 구분해야 합니다. 이들에 대한 권리관계를 확인하지 않은 채 임차 문제 전체가 해소됐다고 평가해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)
신건 최저매각가에 낙찰되는 경우를 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 현재 계산은 근저당권별 채권최고액과 추정 집행비용을 적용하며, 당해세 및 임차인의 법정 우선변제 등을 별도로 반영하지 않은 결과입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 6,246,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 364,800,000원 | 364,800,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 499,200,000원 | 17,954,000원 |
| 3. 을구 4번 근저당권 · 단원신용협동조합 | 324,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 배당 계산 요약 | 금액 |
|---|---|
| 근저당권 채권최고액 합계 | 1,188,000,000원 |
| 근저당권 예상배당 합계 | 382,754,000원 |
| 채권최고액 기준 미배당 | 805,246,000원 |
| 매수인 인수 추정 | 0원 |
매각대금 389,000,000원 중 집행비용을 제외한 382,754,000원이 담보권자에게 배당되는 구조입니다. 을구 1번은 채권최고액 기준으로 전액 배당되고, 을구 2번은 일부만 배당되며, 을구 4번에는 배당이 돌아가지 않습니다.
채권최고액 기준 미배당액 805,246,000원은 매수인이 떠안는 금액이 아닙니다. 담보권이 매각으로 소멸할 경우 배당받지 못한 채권이 남는다는 의미입니다. 다만 실제 배당은 채권신고액, 공동담보 배당관계, 조세 및 임차인 우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 미배당 증가
신건 최저가와 유찰 시나리오를 비교하면 낙찰가가 낮아질수록 채권자에게 돌아가는 배당액은 감소합니다. 다만 매수인 인수 추정액은 각 시나리오에서 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 389,000,000원 | 382,754,000원 | 805,246,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 311,200,000원 | 306,043,200원 | 881,956,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 248,960,000원 | 244,674,560원 | 943,325,440원 | 0원 |
등기상 인수액 0원이라는 판단이 유지되는 경우 실질취득 기준액은 각 낙찰가에 대응하지만, 실제 취득 비용에는 별도 비용과 확인되지 않은 점유·명도 관련 부담이 영향을 줄 수 있습니다. 가격이 내려간다는 이유만으로 종합 위험이 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 수원시 팔달구 우만동 소재 우만초등학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 공원, 교육시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 주거지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준으로 기재돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 박공지붕 5층 건물로, 외벽은 석재붙임 마감 등을 사용합니다. 기본적인 위생·급배수설비, 승강기 및 도시가스 난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북서측 폭 약 6m 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 북동측 하향 완경사지에 조성된 2필지 일단의 세장형 대지입니다.
- 토지이용 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역(녹산유치원), 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 규제가 적용됩니다. 토지별로 소로2류 접합 여부가 구분돼 있습니다.
- 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 주변에 주거시설과 생활편의시설이 혼재하지만, 실제 거래가격과 거래량에 근거한 환금성 평가는 확인이 필요합니다. 다세대주택은 개별 호실의 상태와 점유관계가 매각 가능 가격에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차·점유 명의 8명 확인. 문수인, 이재천, 조소영, 정란희, 이현수, 차상욱, 강수연, 최문희의 실제 계약 당사자 여부와 점유 공간, 명의자 간 관계를 확인해야 합니다.
- 최문희 임차권등기 원본. 1차 보증금 230,000,000원과 2차 보증금 160,000,000원의 계약관계, 현재 유효 보증금, 배당요구 채권액, 확정일자를 계약서 및 임차권등기명령 자료와 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 배당요구가 접수된 명의자와 접수 여부가 확인되지 않은 명의자를 구분하고, 배당요구의 적법성 및 법정 우선변제 가능성을 검토해야 합니다.
- 공동담보 원본. 근저당권별 공동담보목록과 채권양도 관계를 확인하고, 실제 배당채권액과 채권최고액의 차이를 검토해야 합니다.
- 점유 및 명도. 매수인에게 승계되는 선순위 임차권이 확인되지 않더라도 실제 점유자가 존재하면 명도 절차가 필요할 수 있습니다. 점유 현황을 직접 조사해야 합니다.
- 조세·관리비. 압류등기는 말소됐으나 조세 우선배당 및 미납 관리비 등 별도 비용과 법적 부담을 확인해야 합니다.
- 유사 실거래 검증. 최저가 389,000,000원이 실제 거래 가능한 가격보다 낮은지 판단할 근거를 확보해야 합니다. 감정가만으로 응찰가를 정하지 않아야 합니다.
- 매각기일과 원본 대조. 2026.11.04 매각을 기준으로 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 공고의 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸”과 “실제 안전”은 다르다
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2022.08.19 단원신용협동조합 근저당권이 기준이며, 후순위 담보권과 최문희 주택임차권등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
그러나 임차·점유 관련 명의 8명이 확인되며, 최문희 이외 7명의 보증금 및 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 계약과 점유 관계가 정리되지 않은 상태에서 명도 부담까지 없다고 판단하기는 어렵습니다. 또한 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 805,246,000원에 이르지만, 이는 매수인 인수금이 아니라 배당 부족을 의미합니다.
가격 측면에서도 감정가 389,000,000원을 뒷받침할 최근 실거래 비교 근거가 확인되지 않았습니다. 현재 가격이 저렴하다는 결론은 유보해야 합니다.
종합 판단은 C등급입니다. 담보권 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 다수 명의자의 임차·점유 관계와 가격 검증에 상당한 불확실성이 남아 있습니다. 이 물건의 핵심은 낮은 최저가를 기다리는 것보다, 실제로 누구의 권리가 남고 누구를 명도해야 하는지부터 확정하는 것입니다.
