창원지방법원 2026타경53. 경상남도 거제시 동부면 산양리의 동부양지빌라 가동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 등기상 소유자는 주식회사양지엔지니어링이며, 2007.12.14 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 38,000,000원입니다. 이번 경매는 거동양지종합건설 주식회사의 강제경매개시결정으로 진행됐으며, 청구금액은 95,000,000원입니다.
일반적인 근저당권 경매와 달리 현재 유효한 근저당권이 확인되지 않아, 2026.03.19 강제경매개시결정이 말소기준권리입니다. 문제는 이보다 앞서 전입한 사람이 3명 있다는 점입니다. 이들의 실제 임대차계약, 점유관계, 보증금, 확정일자 및 배당 결과가 확정되지 않은 상태에서는 매각으로 소멸하는 등기상 권리와 매수인이 인수할 수 있는 임차권을 구분해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경53 (강제경매 · 통영지원 개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 동부면 산양리 872-4 동부양지빌라 가동 1층 102호 |
| 도로명주소 | 경상남도 거제시 동부면 거제남서로 3104 |
| 물건종류 | 다세대 · 공부상 근린생활시설 / 현황 주거용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물 중 1층 102호 |
| 비교 대상 면적 | 86.32㎡ · 실거래 비교면적 85.96㎡ |
| 단지 | 동부양지빌라 · 16세대 · 1997.05.29 준공 |
| 소유자 | 주식회사양지엔지니어링 · 2007.12.14 소유권 취득 · 거래가액 38,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 55,000,000원 / 55,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 거동양지종합건설 주식회사 |
| 청구금액 | 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 말소기준권리 | 2026.03.19 강제경매개시결정 · 갑구 11번 |
| 점유·임대관계 | 전입·임차관계 조사 대상 3명 · 실제 계약 및 보증금 확인 필요 |
| 내부조사 | 이해관계인 부재로 내부조사 불가 · 탐문 및 외부관찰 중심 평가 |
① 권리 흐름 — 경매개시결정이 말소기준
과거 근저당권, 압류 및 경매개시결정 중 상당수는 등기부상 이미 말소됐습니다. 1998.05.07 설정된 양지종합건설주식회사 근저당권 46,000,000원도 2007.12.14 해지로 말소됐습니다. 따라서 이번 경매의 말소기준은 갑구 11번 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 가장 중요한 위험 요소
전입일이 말소기준권리보다 앞선 조사 대상자가 3명입니다. 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으며, 일부는 배당요구 사실이 확인됩니다. 전입일만으로 대항력 성립을 확정할 수 없으므로, 아래에서는 모두 대항력 가능·미상으로 분류합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유 부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 인수·승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명희 | 2024.07.09 | 전부 · 주거 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상배당요구 | 인수 가능성 |
| 곽석규 | 2010.12.28 | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상배당요구 | 인수 가능성 |
| 진석자 | 1997.06.03 | 전부 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상배당요구 미확인 | 인수 가능성 |
세 사람 모두 말소기준권리 이전 전입 기록이 있지만, 전입 기록만으로 임대차계약과 대항력의 성립이 확정되지는 않습니다. 점유 부분이 중복되어 있어 실제 거주관계와 독립된 임대차계약의 수를 확인해야 합니다.
| 성명 | 배당요구일 | 확인된 내용 |
|---|---|---|
| 김명희 | 2026.04.09 | 매각물건명세서·현황조사·문건접수 기록 |
| 곽석규 | 2026.04.06 | 현황조사·문건접수 기록 |
| 진석자 | 미확인 | 현황조사 기록 |
③ 실질취득가 — 인수액 미확정이 핵심
현재 배당계산에서 매수인 인수액은 0원으로 추정되어 있습니다. 하지만 이는 보증금이 확인되지 않은 상태에서 산출된 계산값으로, 임차보증금 인수 위험이 없다는 증거가 아닙니다.
실질취득비용 = 낙찰가 + 인수할 미배당 보증금
낙찰가가 낮아지더라도 인수할 보증금이 늘어나는 경우, 실질취득비용은 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.따라서 보증금이 확인되기 전에는 최저가만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다. 실제 인수액과 실질취득비용은 현재 산정 불가입니다.
배당표상 채권자의 미배당액 41,390,000원은 신청채권자의 채권 회수 부족분으로, 그 자체가 매수인이 인수하는 채무는 아닙니다. 매수인의 잠재적 인수 위험은 별도로 존재하는 임차보증금 및 매각조건을 기준으로 검토해야 합니다.
④ 시세 비교 — 확인된 거래보다 높은 신건 가격
동부양지빌라의 확인된 비교거래는 2024.10 거래 1건입니다. 거래면적은 85.96㎡, 거래층은 4층, 거래금액은 34,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.10 | 85.96㎡ | 4층 | 34,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | — | 1건 | 34,000,000원 |
| 경매 신건 | 86.32㎡ | 1층 | 55,000,000원 |
신건 최저가 55,000,000원은 확인된 거래가 34,000,000원의 161.8%입니다. 현재 확인되는 거래가격보다 상당히 높아 가격 경쟁력이 부족합니다.
다만 실거래 표본이 1건이고 그 거래시점이 2024.10이므로 현재 시세를 충분히 대표한다고 볼 수는 없습니다. 최근 12개월 평균으로 기재된 금액도 34,000,000원이지만, 확인 가능한 거래일은 2024.10이어서 기준기간과 실제 거래시점이 일치하는지 검증이 필요합니다. 따라서 161.8%는 확인된 과거 거래에 대한 비교치이며, 현재 시장가격에 대한 정밀한 평가로 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,390,000원 |
| 1. 강제경매 신청채권자 · 거동양지종합건설 주식회사 | 95,000,000원 | 53,610,000원 |
| 채권 미배당액 | — | 41,390,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용과 신청채권자 배당액은 추정치입니다. 채권 미배당액은 매각대금 배분 항목이 아니라 배당 후 남는 채권액입니다. 당해세·임차인의 최우선변제·우선변제 및 실제 보증금은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
⑥ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 예상배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 55,000,000원 | 53,610,000원 | 41,390,000원 | 미확정 |
| 1회 유찰(80%) | 44,000,000원 | 42,808,000원 | 52,192,000원 | 미확정 |
| 2회 유찰(64%) | 35,200,000원 | 34,166,400원 | 60,833,600원 | 미확정 |
단순 최저매각가만 보면 유찰 이후에는 확인된 거래가에 가까워집니다. 그러나 실질취득가가 함께 내려가는지는 별개의 문제입니다. 유효한 대항력 있는 임차인의 보증금이 미배당으로 인수된다면, 낙찰가가 낮아지는 만큼 인수액이 증가할 수 있습니다.
⑦ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 산양마을회관 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지의 서측이 포장도로와 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌타일 및 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있고, 새시창호와 위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
- 공부상 용도와 현황의 차이. 대상 물건은 공부상 근린생활시설로 기재되어 있으나, 현황은 주거용으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 주거용 이용의 적법성, 용도변경 가능 여부와 금융·세금 관련 영향을 확인해야 합니다.
- 내부조사 한계. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부를 조사하지 못했습니다. 주민 탐문, 관련 공부와 외부관찰을 바탕으로 평가됐으므로 실제 내부상태와 차이가 있을 수 있습니다.
- 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 소로1류(폭 10m~12m)와 접하고 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가 자료상 금액은 378,700원/㎡입니다.
- 환금성. 16세대 규모의 소규모 빌라로, 확인 가능한 비교거래가 1건에 그칩니다. 거래 표본이 적어 적정가격과 향후 매각 가능성을 판단할 때 보수적인 접근이 필요합니다.
⑧ 입찰 전 필수 체크리스트
- 김명희 임대차관계 확인. 전입일 2024.07.09, 배당요구일 2026.04.09를 기준으로 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 내용 및 대항력 성립 여부를 확인합니다.
- 곽석규 임대차관계 확인. 전입일 2010.12.28, 배당요구일 2026.04.06을 기준으로 임대차계약의 존재와 미배당 보증금 인수 가능성을 확인합니다.
- 진석자 선순위 전입 확인. 전입일 1997.06.03의 실제 전입·점유관계와 임대차계약 여부를 확인합니다. 배당요구 여부도 반드시 확인해야 합니다.
- 점유 중복 확인. 조사 대상자 3명 모두 점유 부분이 전부로 기록되어 있습니다. 가족관계·공동거주·과거 전입 잔존 여부 및 실제 독립 임대차계약 수를 확인합니다.
- 실질취득비용 재계산. 유효한 대항력 있는 임차인의 보증금과 예상배당을 확정한 뒤, 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 실질취득비용을 계산합니다.
- 공매공고 확인. 2018.09.21 한국자산관리공사 공매공고의 존속 여부와 실제 공매 진행 상태를 확인합니다.
- 건축물 용도 확인. 공부상 근린생활시설과 현황 주거용 이용의 차이에 관하여 건축물대장·용도변경 이력 및 적법성을 확인합니다.
- 내부상태 확인. 내부조사가 이루어지지 않았으므로 누수·설비·시설 상태와 수리 필요성을 별도로 확인합니다.
- 현재 시세 재조사. 확인된 거래가 2024.10의 1건에 불과하므로 인근 유사 물건의 최근 거래 및 매도 호가를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대 확인자료, 임대차 관련 서류 및 공매 진행 상태를 입찰 직전에 다시 검토합니다.
맺으며 — “가격이 내려가도 위험이 내려가는 것은 아니다”
이 사건의 핵심은 단순히 감정가가 높다는 데 있지 않습니다. 확인된 거래가의 161.8%에 해당하는 신건 가격에, 대항력 가능성이 있는 선순위 전입자 3명과 미확정 임차보증금이 함께 존재한다는 점입니다.
등기상 오래된 근저당권과 압류가 이미 말소됐다는 사실만으로 권리가 안전하다고 판단할 수 없습니다. 진석자를 비롯한 전입자들의 실제 임대차계약과 점유관계를 확인해야 하며, 보증금 인수가 발생하면 유찰로 최저가가 낮아져도 실질취득비용은 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.
공부상 근린생활시설과 현황 주거용의 차이, 내부조사 미실시, 소규모 단지의 부족한 거래 표본, 한국자산관리공사 공매공고 확인사항도 판단을 어렵게 합니다.
종합 판단은 D등급(27점)입니다. 권리와 가격 모두 불확실성이 크므로 신건 응찰은 보류하는 것이 합리적입니다. 유찰 여부를 지켜보더라도 임차보증금과 인수 범위, 실제 이용상태 및 현재 시세가 확인되기 전까지는 낮아진 최저가만으로 투자 매력을 인정하기 어렵습니다.
