창원지방법원 2026타경53. 경상남도 거제시 동부면 산양리에 위치한 동부양지빌라 가동 5층 503호입니다. 물건종류는 다세대이며, 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 비교대상 전용면적은 65.88㎡이고, 단지는 16세대 규모로 1997년 5월 29일 준공됐습니다. 소유자는 주식회사양지엔지니어링, 신청채권자는 거동양지종합건설 주식회사입니다. 청구금액은 95,000,000원으로 현재 최저매각가 38,000,000원을 크게 웃돕니다.

이 사건은 근저당권이 말소기준이 되는 일반적인 임의경매와 다릅니다. 2026년 3월 19일 강제경매개시결정이 말소기준권리로 제시됐습니다. 그보다 훨씬 앞선 1999년의 가등기 관련 기록과, 경매개시 전에 전입한 세 사람의 임대차관계가 핵심 검토 대상입니다. 특히 가등기는 담보가등기 여부와 본등기 전환 관계를 확인해야 하므로, 단순히 현재 근저당이 없다는 이유만으로 깨끗한 물건으로 평가할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기와 임차인이 핵심

가장 먼저 확인할 권리는 갑구 2번의 1999년 가등기 관련 기록입니다. 권리자는 주식회사양지엔지니어링으로, 현재 등기상 소유자와 동일합니다. 등기 목적에 소유권이전청구권가등기와 소유권이전이 함께 표시되고, 2006년 4월 19일에는 해당 가등기의 본등기와 관련된 기록이 확인됩니다. 따라서 이를 현재도 독립적으로 존속하는 소유권이전청구권가등기라고 단정해서도, 반대로 완전히 정리된 권리라고 단정해서도 안 됩니다. 담보가등기 여부, 본등기 이행 내용, 현재의 등기 효력과 매각 후 존속 여부를 확인해야 합니다.

과거에는 거제시를 전세권자로 하는 28,000,000원 전세권도 설정됐으나 2009년 2월 2일 해지를 원인으로 말소됐습니다. 최철의의 44,000,000원 가압류와 경남상호신용금고 관련 108,584,507원 가압류 역시 이미 말소됐습니다. 과거 압류도 말소 기록이 확인됩니다. 현재의 핵심 위험은 이미 말소된 압류가 아니라 선순위 가등기의 효력과 임차인들의 대항력·보증금 문제에 있습니다.

임차인 현황 — 전입은 모두 선순위, 보증금은 미상

현황조사와 문건접수상 확인되는 실제 임차인은 김명희·곽석규·진석자 3명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 인한 중복 신고자는 확인되지 않습니다. 세 사람 모두 전입일이 2026년 3월 19일의 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으며, 각자의 실제 임대차계약과 점유관계도 추가 확인이 필요합니다. 따라서 선순위 전입 사실만으로 법률상 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없습니다.

대항력 가능·미상은 전입일의 선후관계를 바탕으로 한 위험 표시이며, 대항력의 법적 확정을 뜻하지 않습니다. 우선변제권은 확정일자 등 요건 확인이 필요합니다. 매수인 승계 여부는 실제 임대차관계와 배당 결과에 따라 달라집니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 확인된 거래보다 높다

동부양지빌라의 확인 가능한 동일 면적 실거래는 2024년 9월 전용 65.88㎡, 2층, 35,000,000원입니다. 현재 물건은 5층 503호로 층이 다르며, 내부 상태도 직접 확인되지 않았습니다. 실거래 평균과 최고·최저 가격은 모두 35,000,000원으로 집계되지만 이는 거래 표본 1건에 따른 수치입니다.

가격 비교 지표상 최근 12개월 평균은 35,000,000원(1건)으로 표시되고, 이에 대한 최저가 비율은 108.6%입니다. 다만 확인되는 거래월은 2024.09이므로, 이 거래를 2026년 10월 현재의 최근 12개월 실거래라고 간주할 수는 없습니다. 비교가격의 최신성과 거래 표본의 대표성에는 한계가 있습니다.

그럼에도 현재 확인 가능한 비교가격과의 관계는 명확합니다. 최저매각가 38,000,000원은 확인된 거래가격 35,000,000원보다 높습니다. 여기에 실제로 인수해야 할 임차보증금이 발생한다면 실질취득금액은 최저매각가보다 더 커질 수 있습니다. 그러므로 이 물건은 현재 단계에서 시세보다 저렴한 경매물건으로 평가할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)

현재 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서 집행비용은 1,084,000원, 신청채권자에게 돌아가는 예상배당금은 36,916,000원입니다. 신청채권자의 청구금액 95,000,000원 중 58,084,000원이 미배당으로 남는 구조이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

집행비용은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제·임차인 보증금 배당은 반영되지 않은 계산입니다. 신청채권자의 미배당액이 매수인에게 그대로 승계된다는 뜻은 아니며, 선순위 임차인의 미배당 보증금과 별도 인수 권리는 추가 검토가 필요합니다.

유찰 회차별 배당 시나리오

감정가의 100%인 현재 회차부터 80%, 64% 수준까지의 매각가를 가정하면, 신청채권자에게 배당되는 금액은 줄고 미배당액은 증가합니다. 그러나 이 표는 채권자 배당 변화를 보여주는 것이지 매수인의 실제 취득비용을 확정하는 표가 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 동부면 산양리 산양마을회관 남동측 인근입니다. 단독주택과 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 대지권의 토지는 서측 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌타일 및 몰탈 위 페인트 등으로 마감돼 있으며 새시창호와 위생·급배수·난방설비가 조사됐습니다.
• 이용상태. 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 다만 평가 대상 구분건물 중 일부는 공부상 근린생활시설로 등재돼 있으므로, 입찰 대상 503호의 공부상 용도와 현황을 별도로 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며, 소로1류(폭 10m~12m)에 접하고 소로3류(폭 8m 미만)에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지 공시지가는 378,700원/㎡로 조사됐습니다.
• 내부 상태. 현장 조사 당시 이해관계인이 부재해 내부 조사가 불가능했고, 인근 탐문과 공부 및 외부 관찰을 토대로 통상적인 상태를 기준으로 평가됐습니다. 내부 하자·수리 필요 여부는 직접 확인이 필요합니다.
• 환금성. 1997년 준공된 16세대 소규모 빌라입니다. 확인되는 동일 면적 거래가 2024년 9월 1건에 그쳐 매도 시 적정가격과 거래 소요기간을 예측하기 어렵습니다. 거래량이 풍부한 물건으로 평가하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 갑구 2번 가등기 원인과 효력. 1999.03.25 가등기 관련 기록 및 2006.04.19 본등기 관련 기록을 대조하고, 담보가등기인지, 소유권이전청구권 관련 가등기인지, 현재 권리관계가 어떻게 정리돼 있는지 확인해야 합니다.
• 김명희 보증금·확정일자. 2024.07.09 전입 및 2026.04.09 배당요구가 확인됩니다. 임대차계약의 실체, 보증금, 확정일자, 실제 점유와 배당 가능액을 확인해야 합니다.
• 곽석규 보증금·확정일자. 2010.12.28 전입 및 2026.04.06 배당요구가 확인됩니다. 실제 임차권 존속 여부와 보증금 규모, 우선변제 요건을 확인해야 합니다.
• 진석자의 선순위 전입. 1997.06.03 전입으로 표시됩니다. 실제 점유 여부, 임대차계약 관계, 배당요구 여부 및 보증금 존재 여부를 확인해야 합니다.
• 점유관계 교차 확인. 세 사람 모두 점유 범위가 전부로 표시됩니다. 실제로 누가 점유하는지, 세 사람의 계약관계가 중첩되는지, 기존 임대차가 종료됐는지 조사해야 합니다.
• 매각물건명세서 확인. 임차인별 대항력, 배당요구, 매수인에게 인수되는 권리, 선순위 가등기 관련 기재와 특별매각조건을 원본에서 확인해야 합니다.
• 실질취득금액 재계산. 실제 보증금과 배당 가능액이 확인된 뒤 낙찰대금에 승계 보증금 및 기타 부담을 더해 판단해야 합니다. 배당계산상 인수 0원을 확정값으로 사용해서는 안 됩니다.
• 시세 검증. 확인 거래는 2024.09의 35,000,000원 1건뿐입니다. 최신 거래, 인근 유사 빌라의 호가·실거래, 층과 내부 상태 차이를 반영해 적정가격을 재검증해야 합니다.
• 현장 조사·명도. 내부 상태가 확인되지 않았으므로 누수·설비·마감 상태를 점검하고, 실제 점유자와 인도·명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 승계 가능한 부분과 당해세, 최우선변제채권 존재 여부를 확인하고 실제 배당 순위를 재검토해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 2026.10.27 확인된 등기사항 외에 추가 변동이 있을 수 있으므로 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 서류를 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 감정가보다 인수 위험이 먼저다”

동부양지빌라 503호의 현재 최저매각가는 38,000,000원입니다. 하지만 확인되는 동일 면적 실거래는 35,000,000원이고, 최저가는 그 가격의 108.6%입니다. 실거래 표본이 오래되고 적다는 한계는 있지만, 현재 확인 가능한 가격 근거만으로는 이 물건을 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

더 중요한 것은 권리입니다. 1999년 선순위 가등기 관련 기록의 법적 성격이 명확하지 않고, 김명희·곽석규·진석자 실제 임차인 3명 모두 말소기준권리 전에 전입한 이력이 있습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않아 대항력·우선변제·매수인 승계금액을 확정할 수 없습니다. 실질취득금액이 얼마인지 계산할 수 없는 상태라는 점이 가장 큰 위험입니다.

단지는 16세대 소규모 빌라이고 확인되는 거래 표본도 1건에 그칩니다. 내부 상태 역시 조사되지 않았습니다. 따라서 가격 불확실성, 권리 불확실성, 환금성 부담이 동시에 존재합니다. 향후 유찰로 최저가가 낮아지더라도, 실제 승계 보증금이 확인되기 전에는 가격상 이점을 확정할 수 없습니다.

결론은 현재 단계에서 입찰 보류가 합리적인 고위험 검토 물건이라는 것입니다. 가등기의 법적 효력을 정리하고, 세 임차인의 실제 보증금·점유·배당관계를 확인한 뒤, 낙찰가가 아니라 실질취득금액을 기준으로 적정가격을 다시 평가해야 합니다. 이 물건의 승부처는 낮은 입찰가가 아니라 숨은 인수부담을 정확히 확인하는 데 있습니다.