창원지방법원 2026타경53. 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 동부양지빌라 가동 403호입니다. 물건의 종류는 다세대이고, 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 집합건물입니다. 전용면적은 65.88㎡, 건물은 1997년 준공된 5층 규모이며, 해당 호실은 4층에 있습니다. 단지는 총 16세대 규모입니다.

이번 경매는 거동양지종합건설 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 청구금액은 95,000,000원으로, 물건의 감정가 39,000,000원을 크게 웃돕니다. 다만 채권액이 감정가보다 많다는 사실 자체가 매수인에게 그 채무가 그대로 넘어간다는 뜻은 아닙니다. 낙찰자의 실제 부담을 결정하는 핵심은 매각으로 소멸하지 않는 등기권리와 대항력 있는 임차인의 미반환 보증금입니다.

이 물건은 바로 그 두 영역에 불확실성이 존재합니다. 등기부에는 강제경매개시결정보다 앞선 전세권이 남아 있고, 매각물건명세서도 이를 인수권리로 표시하고 있습니다. 동시에 서로 다른 전입일을 가진 임차 관련 신고자 3명이 확인되지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 표면상 입찰가격만으로 총 취득비용을 판단할 수 없는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 오래된 권리가 문제

강제경매개시결정은 2026.03.19에 접수되었습니다. 하지만 해당 등기보다 앞서 설정된 2006.05.29 전세권이 현재까지 말소되지 않은 것으로 나타납니다. 매각물건명세서는 이 전세권을 명시적으로 매수인 인수권리로 분류합니다.

또 다른 주의 대상은 갑구 2번입니다. 1998.05.07 접수된 소유권이전청구권가등기 및 소유권이전 관련 등기로, 담보가등기에 해당하는지 여부와 본등기 이행에 따른 현재 법적 효과를 확인해야 합니다. 해당 등기는 경매개시결정보다 오래된 권리이므로 단순히 후순위 권리처럼 모두 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.

임차인·점유관계 — 3명 모두 보증금 확인 필요

현황조사 및 경매 관련 문서에서 확인되는 임차 관련 신고자는 김명희·곽석규·진석자 3명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고자로 표시된 사람은 없습니다. 다만 각 신고자가 독립된 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지, 과거 점유 이력이 남아 있는 것인지, 현재 누가 실질적으로 점유하고 있는지는 추가 확인이 필요합니다.

전입일이 말소기준권리보다 빠르다는 사실만으로 대항력이 확정되지는 않습니다. 실제 주택 인도 및 점유, 임대차계약, 보증금, 전입의 계속 여부 등을 함께 확인해야 합니다. 우선변제권 역시 확정일자와 배당요구 등 법적 요건에 따라 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 최저가 자체가 확인 거래보다 높다

동부양지빌라에서 확인되는 전용 65.88㎡ 거래는 2024년 9월, 2층, 35,000,000원입니다. 비교 대상의 면적은 동일하지만 층은 다릅니다. 확인되는 거래 표본이 1건이고 거래 시점도 오래되어, 이를 현재의 확정적인 시장가격으로 보기는 어렵습니다.

먼저 최저가 39,000,000원은 확인된 거래가격 35,000,000원의 111.4%입니다. 이미 참고 실거래보다 4,000,000원 높습니다. 이 상태에서 선순위 전세권 15,000,000원을 별도로 부담한다고 가정하면 실질취득액은 54,000,000원으로 증가합니다. 이는 참고 실거래의 약 154.3%이고, 금액으로는 19,000,000원 높은 수준입니다.

여기에는 보증금이 확인되지 않은 나머지 임차 관련 신고자들의 추가 인수 가능액이 포함되어 있지 않습니다. 따라서 54,000,000원은 모든 채무가 확인된 최종 취득가격이 아니라, 선순위 전세금 전액을 별도 부담하는 보수적 가정값입니다. 전세권자가 배당으로 전세금을 회수하고 그 권리가 적법하게 소멸·말소되는 경우에는 실제 추가 부담이 달라질 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 39,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서, 집행비용을 제외한 추정 배당 가능액은 37,898,000원입니다. 배당 추정에서는 진석자 전세권에 15,000,000원을 배당하고, 나머지 22,898,000원을 신청채권자에게 배당하는 것으로 계산됩니다.

집행비용 1,102,000원은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 배당표는 확정된 법원 배당 결과가 아닙니다. 채권 미배당 72,102,000원은 채권자들의 예상 미회수액으로, 매수인이 그 전액을 인수한다는 의미가 아닙니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 권리 위험은 남는다

실질취득 가정액은 각 회차 최저가에 전세권 15,000,000원 인수 가정액을 더한 값이며, 미상 임차보증금·세금·명도비용 등은 포함하지 않습니다. 유찰 회차는 가정이며 실제 진행 여부는 확정되지 않았습니다.

한 번 유찰되어 최저가가 31,200,000원으로 내려가더라도, 전세권 15,000,000원을 인수한다면 취득액은 46,200,000원+α입니다. 두 번 유찰된 24,960,000원 구간에서도 같은 가정의 실질취득액은 39,960,000원+α로, 확인된 거래가격 35,000,000원을 웃돕니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 산양마을회관 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통으로 조사되었습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되었습니다. 대지권 토지 서측으로 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌타일 및 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있고, 새시창호·위생·급배수·난방설비가 설치된 것으로 조사되었습니다.
• 용도. 경매상 물건종류는 다세대이며, 감정평가상 해당 건물은 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. 일부 다른 구분건물은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있어 개별 호실의 공부상 용도와 실제 이용상태를 구분해야 합니다.
• 토지·규제. 계획관리지역·자연취락지구와 관련되고, 소로1류에 접하며 소로3류의 저촉이 표시됩니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 토지면적은 1,491.0㎡, 공시지가는 378,700원/㎡로 제시되어 있습니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 관련 공부·인근 탐문·외부 관찰을 바탕으로 통상적인 상태를 전제해 평가한 것으로 나타납니다. 실제 내부 수리상태와 점유 여부는 확정되지 않았습니다.
• 환금성. 1997년 준공된 16세대 규모의 소형 공동주택입니다. 확인된 실거래 표본은 1건에 불과하고 거래 시점도 2024.09입니다. 따라서 현재 시장의 매수 수요와 재매각 가능성을 충분한 거래 자료로 검증하기 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권의 인수 범위. 을구 5번 진석자 전세권 15,000,000원의 실제 존속 여부, 매각 후 말소 가능성, 반환채무 인수 여부를 매각물건명세서와 관련 기록으로 확인해야 합니다.
• 전세권 배당과 인수의 관계. 예상배당표에 15,000,000원 배당이 반영되지만 실제 배당으로 해당 전세권이 만족·소멸되는지 확인해야 합니다. 전액 배당 여부가 확정되기 전에는 인수액 0원을 전제로 삼지 않아야 합니다.
• 가등기 성격 확인. 갑구 2번의 1998.05.07 가등기가 담보가등기인지, 소유권이전 본등기가 어떤 효과를 발생시켰는지, 현재 매수인에게 영향을 주는 권리가 남아 있는지 확인해야 합니다.
• 김명희의 임대차. 2024.07.09 전입과 2026.04.09 배당요구가 확인됩니다. 계약서·보증금·확정일자·실제 점유를 확인하고 대항력과 미배당 보증금 인수 가능성을 판단해야 합니다.
• 곽석규의 임대차. 2010.12.28 전입과 2026.04.06 배당요구가 확인됩니다. 장기간의 전입 이력이 있으므로 실제 점유의 계속성과 임대차관계 확인이 중요합니다.
• 진석자의 전세권·점유 중복. 1997.06.03 전입 이력과 2006년 전세권이 확인됩니다. 현재 실제 점유 여부, 전세권 채권과 임대차보증금의 관계, 반환채권의 동일성 여부를 조사해야 합니다.
• 현재 점유자 특정. 3명의 신고자 모두 건물 전부를 점유 범위로 표시했습니다. 현재 누가 실제 거주하고 있는지, 점유 권원이 무엇인지 확인한 뒤 명도 절차를 판단해야 합니다.
• 배당 우선순위 재검토. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 추정표이므로 실제 배당 가능액과 매수인 인수채무가 달라질 수 있습니다.
• 내부 상태 및 관리비. 감정 당시 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 누수·설비·노후화 상태와 공용부분 관리비 체납 가능성을 별도 확인해야 합니다.
• 현재 시세 확인. 2024.09의 35,000,000원 거래 1건만으로 현재 매매 가능가격을 확정하기 어렵습니다. 해당 동부면 지역의 현재 매매 호가와 실제 거래 가능성을 검증해야 합니다.
• 최종 매각조건 확인. 2026.11.09 매각기일에 앞서 최신 매각물건명세서·현황조사서·등기부·배당요구 관련 서류와 매각조건 변경 여부를 반드시 대조해야 합니다.

맺으며 — “3,900만원짜리 물건이 아니라, 인수액부터 확인할 물건”

이 경매의 가장 위험한 착각은 “감정가가 39,000,000원이니 소액으로 취득할 수 있겠다”는 판단입니다. 매각물건명세서에 남는다고 명시된 선순위 전세권 15,000,000원이 있고, 임차 관련 신고자 3명의 보증금도 확인되지 않았습니다. 오래된 가등기의 권리관계 역시 해소 여부를 점검해야 합니다.

선순위 전세금을 별도로 인수한다고 가정하면 신건 실질취득액은 54,000,000원+α입니다. 확인된 거래가격 35,000,000원보다 상당히 높으며, 최저가 자체도 해당 거래가격을 초과합니다. 다만 거래 표본이 오래되고 제한적이므로 현재 시세를 단정하지 않고 추가 검증하는 것이 필요합니다.

예상배당표가 전세금 전액 배당을 가정한다는 점은 향후 인수 위험을 줄일 가능성과 관련이 있지만, 이것만으로 명시된 선순위 전세권이나 미상 임차인의 권리가 소멸한다고 볼 수는 없습니다. 전세권의 배당·말소 관계와 임차보증금의 실제 규모가 확인되기 전에는 적정 입찰가격을 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다.

소형 공동주택의 제한적인 거래 표본, 불확실한 점유관계, 선순위 인수권리, 현재 최저가의 부족한 가격 경쟁력을 함께 고려하면 이 물건은 고위험·입찰 보류 검토 대상입니다. 단순한 유찰을 기다리기보다 매수인 인수액을 먼저 확정하는 것이 우선입니다.