창원지방법원 2026타경53. 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 동부양지빌라 가동 5층 501호입니다. 경매물건의 용도는 다세대로 분류되어 있으나, 매각물건명세서에는 공부상 근린생활시설, 현황 주거용이라는 설명이 있습니다. 감정평가서에서도 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

소유자는 주식회사양지엔지니어링이며, 신청채권자는 거동양지종합건설 주식회사입니다. 청구금액은 95,000,000원으로 감정가 40,000,000원을 크게 웃돕니다. 2026.03.19 접수된 강제경매개시결정이 말소기준권리로 표시되어 있지만, 그 이전에 등기된 가등기와 여러 전입자의 권리관계는 별도로 확인해야 합니다.

특히 이 사건은 단순히 채권액이 매각대금보다 크다는 이유로 위험한 것이 아닙니다. 선순위 권리의 법적 성격이 확정되지 않았고, 임차인 신고자들의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았다는 점이 실제 문제입니다. 시세상 이점도 확인되지 않아 입찰 전 검토가 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기가 핵심

말소기준은 2026.03.19 강제경매개시결정입니다. 2004년 부산광역시 압류와 2021년 신충자 신청 강제경매개시결정은 이미 등기부상 말소되었습니다.

문제는 1998.05.07 접수된 갑구 1번(전 2번) 가등기 관련 기록입니다. 이 기록에는 소유권이전청구권가등기와 소유권이전이 함께 기재되어 있으며, 권리자는 현재 소유자인 주식회사양지엔지니어링으로 표시됩니다. 한편 가등기를 담보가등기로 표시한 조사 의견도 있어 정확한 법적 성격과 현존 여부를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 신고자 3명, 보증금 전부 미상

현황조사 및 문건접수에서 김명희·곽석규·진석자 3명이 확인됩니다. 세 사람 모두 전입일이 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 보증금, 확정일자 및 실제 임대차 관계가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단을 유보해야 합니다.

임차인 신고 기준 3명입니다. 보증기관 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 세 사람 모두 점유 부분이 전부로 기재되어 있어 실제 거주자, 임대차계약 당사자 및 점유관계의 중복 여부를 확인해야 합니다.

매수인 실질취득비용은 낙찰대금과 실제 인수되는 보증금을 합산해 판단해야 합니다. 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면, 낮은 낙찰가만으로 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 사건은 보증금 자체가 미상이므로 실질취득액과 시세 대비 비율을 확정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 실거래보다 14.3% 높다

동부양지빌라의 확인된 실거래는 2024.09 거래 1건이며, 거래금액은 35,000,000원입니다. 최저매각가 40,000,000원은 이 거래금액의 114.3%입니다.

시세 조회 기준 대상 면적은 70.33㎡이지만, 실제 비교 거래의 면적은 65.88㎡입니다. 면적이 완전히 일치하지 않으며 거래 표본도 1건뿐입니다. 더욱이 확인된 거래 시점이 2024.09이므로 현재 가격 판단에는 추가 거래 확인이 필요합니다.

따라서 이 거래를 물건의 확정 시세로 받아들여서는 안 됩니다. 다만 확인된 거래보다 신건 최저가가 높다는 사실은 분명합니다. 여기에 미확정 임차보증금까지 고려하면 현재 단계에서 가격 메리트를 인정할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 위 배당표에는 실제 임차보증금, 임차인 우선변제, 최우선변제 및 당해세가 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 채권자의 미배당액 56,120,000원이 그 자체로 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 별개의 선순위 권리와 임차보증금 인수 가능성은 남습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 권리위험은 별개

유찰에 따라 최저매각가가 32,000,000원 또는 25,600,000원으로 내려간다면, 낙찰대금만 놓고 보는 가격 부담은 감소합니다. 그러나 그만큼 권리관계가 안전해지는 것은 아닙니다.

특히 실제 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰대금보다 크고 그 보증금이 배당에서 회수되지 않는 경우, 낙찰가가 내려가더라도 인수해야 하는 미배당 보증금이 증가해 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 보증금 전체를 매수인이 부담하는 구조에서는 실질취득비용이 보증금 수준으로 사실상 고정될 수도 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 산양마을회관 남동측 인근입니다. 단독주택·농경지·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하며 전반적인 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지 서측으로 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌타일 및 몰탈 위 페인트 등으로 마감되어 있고, 새시창호와 위생·급배수·난방설비가 조사되었습니다.
• 토지. 계획관리지역 및 자연취락지구 관련 제한이 있으며, 소로1류 접합·소로3류 저촉 사항이 있습니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료상 378,700원/㎡입니다.
• 용도. 공부상 근린생활시설과 현황 주거용 이용 사이에 차이가 있습니다. 건축물대장과 실제 사용상태를 반드시 대조해야 합니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 빌라로, 확인된 실거래가 1건에 불과해 매수·매도 가격을 추정할 때 불확실성이 큽니다.
• 현장 확인. 이해관계인의 부재로 내부조사가 불가능했습니다. 외부 관찰과 인근 탐문에 의존한 평가이므로 실제 내부 상태와 수선 필요 여부는 별도 확인 대상입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 가등기 확인. 1998.05.07 접수 가등기의 법적 성격과 소유권이전 기록의 연결관계, 담보가등기 여부 및 현재 효력을 등기 원본과 관련 서류로 확인해야 합니다.
• 임차인 3명 권리조사. 김명희·곽석규·진석자의 실제 임대차계약, 주택 인도 및 점유관계, 보증금, 확정일자와 배당요구의 효력을 확인해야 합니다.
• 배당표 재계산. 보증금 및 배당순위 확인 전에는 배당계산상 인수 0원을 실제 인수 0원으로 받아들이면 안 됩니다.
• 공부상 용도 확인. 근린생활시설로 등재된 부분의 실제 주거 이용이 적법한지, 용도변경 또는 원상회복 문제가 없는지 확인해야 합니다.
• 금융 가능 여부. 실제 이용상태와 공부상 용도의 차이가 담보대출 심사에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 가격 검증. 확인된 실거래 35,000,000원은 2024.09 거래이며 면적도 다릅니다. 추가 실거래와 현지 매물 조사를 통해 적정 가격을 재검토해야 합니다.
• 내부 확인. 내부조사가 이루어지지 않았으므로 누수·설비 상태·수선비와 실제 점유상태를 확인해야 합니다.
• 관리비·조세 확인. 체납 관리비와 배당에 영향을 미치는 조세채권 등 별도 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서의 최신 원본을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮은 가격보다 권리 확정이 먼저다”

동부양지빌라 501호는 현재 신건 입찰을 적극적으로 검토하기 어려운 물건입니다. 최저매각가 40,000,000원은 확인된 실거래 평균 35,000,000원의 114.3%이며, 그 실거래조차 2024.09에 이루어진 면적이 다른 거래 1건입니다. 가격 메리트가 충분히 확인되지 않았습니다.

더 중요한 문제는 권리관계입니다. 1998년 선순위 가등기 관련 기록의 법적 성격이 불분명하고, 임차인 신고 3명의 보증금과 확정일자도 미상입니다. 여기에 공부상 근린생활시설과 현황 주거용의 차이, 내부조사 불가, 소규모 단지의 환금성 위험까지 겹칩니다.

배당계산상 인수액 0원이라는 숫자만 보고 권리가 안전하다고 결론 내려서는 안 됩니다. 유찰로 최저가가 하락하더라도 미배당 임차보증금이 인수되는 구조라면 실질취득비용은 예상보다 높아질 수 있습니다.

결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 선순위 가등기의 효력과 세 사람의 실제 임대차·보증금·점유관계, 공부상 용도 문제를 명확히 해결한 뒤 실질취득비용을 다시 산정해야 합니다. 권리위험이 해소되지 않은 상태에서는 유찰 자체가 투자 매력이 되지 않습니다.