창원지방법원 2026타경53. 경상남도 거제시 동부면 산양리의 동부양지빌라 가동 3층 304호로, 사건 분류는 다세대입니다. 감정평가서에서는 해당 건물이 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 최저매각가는 40,000,000원이며, 강제경매 신청채권자는 거동양지종합건설 주식회사, 청구금액은 95,000,000원입니다.

이 사건은 단순히 감정가와 실거래가만 비교해서 입찰가를 정할 수 있는 물건이 아닙니다. 등기부에는 1998년 소유권이전청구권 가등기가 나타나고, 임차인 조사에는 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 사람이 3명 기재돼 있습니다. 제공된 권리 분석상 가등기는 매수인 인수 가능성이 있는 권리로 표시돼 있으며, 담보가등기인지 여부도 확인이 필요합니다. 권리의 효력을 먼저 검증하고, 그다음 가격을 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 가등기부터 확인해야 한다

분석 자료상 기준권리로 표시된 것은 2026년 3월 19일의 강제경매개시결정입니다. 그러나 이 결정만으로 선순위 가등기의 처리까지 확정된 것으로 보아서는 안 됩니다. 가등기의 성격에 따라 소유권 취득과 말소 여부에 중대한 차이가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 해당 권리의 효력과 매각에 따른 소멸 여부를 반드시 확인해야 합니다.

과거 전세권과 주택임차권은 등기부상 말소 내역이 확인됩니다. 전세권은 2020년 6월 16일 말소됐고, 유명희의 주택임차권은 2025년 1월 10일 말소됐습니다. 다만 이러한 과거 권리의 말소 사실이 현재 조사된 임차인 3명의 보증금이나 인수 위험까지 해소한다는 뜻은 아닙니다.

② 임차인 현황 — 3명 모두 보증금 확인 필요

임차인 조사에는 김명희, 곽석규, 진석자 등 3명이 기재돼 있습니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 전입일은 각기 다르지만, 보증금 및 확정일자 등 핵심 사항이 확인되지 않은 상태에서 대항력이나 우선변제권을 확정적으로 판단할 수는 없습니다.

임차인 목록에는 보증기관 대위·승계에 따른 중복 신고로 표시된 사람이 없습니다. 따라서 조사상 임차인 3명을 각각 구분해 확인해야 합니다. 특히 선순위 가등기 문제와 임차보증금 문제는 서로 별개의 위험입니다. 어느 한쪽을 확인했다고 다른 쪽의 인수 위험까지 해소되는 것은 아닙니다.

③ 시세 비교 — 확인된 거래보다 현재 최저가가 높다

동부양지빌라의 확인된 비교 거래는 동일면적 기준 65.88㎡, 2층의 2024년 9월 거래 1건입니다. 거래금액은 35,000,000원입니다. 비교 거래가 한 건뿐이고 거래 시점도 2024년 9월이므로, 이를 현재 시세 전체를 대표하는 값으로 단정해서는 안 됩니다.

현재 최저가 40,000,000원은 확인된 거래가 35,000,000원보다 5,000,000원 높습니다. 최저가를 비교 거래로 나눈 비율은 114.3%입니다. 따라서 현재 최저가를 확인된 거래보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다. 더구나 이 비교는 2024년 거래 한 건에 기반하므로, 입찰 전 최신 거래와 해당 호수의 상태·층별 차이도 별도로 확인해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 40,000,000원 가정)

매각가 40,000,000원 가정에서 집행비용 1,120,000원을 제외한 신청채권자 예상배당은 38,880,000원이며, 청구금액 기준 미배당 잔액은 56,120,000원입니다. 이 계산은 제시된 배당 시나리오에 따른 것으로, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 선순위 가등기와 임차인별 보증금에 따른 실제 권리관계 및 매수인 인수액을 확정하는 배당표가 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 동부면 산양리 소재 산양마을회관 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 조사됐습니다.
• 교통. 대지권 토지로 차량 접근이 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다. 대지권 토지 서측은 포장도로와 접합니다.
• 건물 이용상태. 감정평가서상 건물은 연립주택으로 이용 중입니다. 다만 건물의 일부 호수인 1호와 6호는 공부상 근린생활시설로 등재돼 있고, 해당 호수는 내부조사가 어려워 주거용으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역 및 자연취락지구와 관련돼 있으며, 소로1류와 접하고 소로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 토지 현황. 대지권 토지는 평지의 부정형 주상용 건부지로 조사됐습니다. 공시지가는 378,700원/㎡입니다.
• 현장 확인. 감정평가 당시 이해관계인의 부재로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부 및 외부 관찰 등을 기준으로 평가했습니다. 입찰 전 내부 상태와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가등기 성격 및 말소 여부. 1998년 가등기의 원인과 권리 내용을 등기 원문으로 확인하고, 담보가등기 여부 및 매각 후 소멸 여부를 법원 서류와 대조하세요. 이 권리가 정리되기 전에는 안전한 취득으로 판단하지 마세요.
• 임차인 3명 개별 확인. 김명희·곽석규·진석자의 실제 임대차관계, 보증금, 확정일자, 점유 현황과 배당요구 내역을 각각 확인하세요. 보증금 미상을 인수액 0원으로 간주해서는 안 됩니다.
• 배당 및 실질취득원가. 신청채권자 예상배당만으로 전체 권리관계를 판단하지 마세요. 선순위 가등기와 임차인 권리, 당해세 및 최우선변제 등 반영 여부를 검토한 뒤 총 취득비용을 산정하세요.
• 현장 점검. 감정평가 당시 내부조사가 불가능했습니다. 실제 점유자, 내부 상태, 인도 가능 여부 및 명도 부담을 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 확인된 거래는 2024년 9월 35,000,000원 한 건뿐입니다. 현재 최저가가 그 거래보다 높은 점과 권리 위험을 함께 고려하고, 최신 비교 거래를 확인한 뒤 입찰가를 정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차인 관련 서류 및 배당요구 자료를 직접 대조하세요. 특히 가등기와 임차인 권리는 원문 확인이 필수입니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 권리관계를 확정해야 한다

동부양지빌라 304호는 감정가와 최저가가 40,000,000원인 신건입니다. 확인된 2024년 9월 실거래 35,000,000원과 비교하면 최저가는 114.3%로, 확인된 거래만으로 가격 메리트를 주장하기 어렵습니다. 하지만 이 사건의 가장 큰 위험은 가격 차이만이 아닙니다.

1998년 선순위 가등기의 효력과 보증금 미상 임차인 3명의 권리관계가 확인되지 않았습니다. 배당 시나리오에 표시된 인수액 0원을 최종 취득원가로 받아들여서는 안 됩니다. 가등기 소멸 여부, 임차인별 보증금과 대항력·우선변제 관계를 확인한 다음에야 실질취득가를 산정할 수 있습니다.

현재 단계의 결론은 권리 확인 전 입찰 보류입니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 권리와 임차인 부담이 해결되는 것은 아닙니다. 원본 서류와 현장 확인을 통해 인수 위험을 먼저 확정하고, 그 결과를 반영해 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 우선입니다.