창원지방법원 2026타경53. 거제시 동부면 산양리에 있는 동부양지빌라 가동 404호입니다. 1997년 준공된 16세대 규모의 집합건물로, 감정평가에서는 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현재 소유자는 주식회사양지엔지니어링이며, 거동양지종합건설 주식회사가 95,000,000원을 청구해 강제경매가 진행 중입니다.

이 사건을 일반적인 근저당권 경매처럼 접근하면 위험합니다. 등기상 말소기준은 2025년 7월 14일 부산광역시차량등록사업소의 압류이지만, 그보다 훨씬 앞선 1998년 소유권이전청구권가등기 관련 기재가 있습니다. 게다가 진석자·곽석규·김명희 등 3명의 전입일이 모두 말소기준일보다 앞섭니다. 소액 경매라는 이유로 인수 위험까지 소액이라고 판단할 근거는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 오래된 가등기가 핵심

현재 등기상 말소기준권리는 2025.07.14 압류입니다. 이 압류와 이후의 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 가장 오래된 갑구 1번에는 1998.05.07 소유권이전청구권가등기·소유권이전 관련 기재가 남아 있어, 단순히 후순위 압류가 소멸한다는 이유만으로 권리관계가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.

과거 등기에는 조홍철의 전세권, 조기현의 주택임차권, 두 차례의 이전 강제경매 기록도 등장합니다. 다만 조홍철 전세권은 2006.05.08, 조기현 임차권은 2006.05.09 각각 말소됐고, 과거 경매개시결정도 취소·취하에 따라 말소됐습니다. 이 과거 말소권리를 현재 인수채무로 중복 계산해서는 안 됩니다. 문제는 현재 확인되는 임차관계와 선순위 가등기의 효력입니다.

② 임차인 분석 — 전입일은 빠르지만 보증금은 미상

현황조사와 문건접수에서 확인되는 임차관계 대상자는 진석자·곽석규·김명희 3명입니다. 모두 전입일이 2025년 말소기준 압류보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 실제 임대차·점유 및 주민등록의 계속성도 별도로 판단해야 하므로, 대항력 가능·미상으로 분류하는 것이 적절합니다.

특히 세 사람 모두 점유 범위가 건물의 전부로 기재된 점은 확인이 필요합니다. 서로 다른 시기에 거주한 사람인지, 현재 점유자와 과거 임차인이 섞인 것인지, 임대차 승계나 계약 종료 관계가 어떻게 되는지 확인해야 합니다. 세 사람의 보증금을 임의로 합산하거나 모두 현존하는 대항력 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 확인된 거래보다 높다

동부양지빌라에서 확인되는 비교 거래는 2024년 9월, 65.88㎡, 2층, 35,000,000원입니다. 동일 면적이라는 비교 장점이 있지만, 거래가 한 건이고 대상 호수는 4층이므로 개별 호수의 상태와 차이를 충분히 설명하지는 못합니다.

감정가이자 신건 최저가인 39,000,000원은 확인된 거래금액 35,000,000원보다 4,000,000원 높습니다. 비교 거래 대비 111.4%이므로 현재 최저가만을 근거로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다.

더욱이 해당 거래는 2024년 9월의 기록으로, 2026년 10월 현재 최근 시장가격을 직접 대표한다고 보기 어렵습니다. 최근 거래 흐름과 가격 추세를 판단할 만한 추가 사례가 확인되지 않아 하락 또는 상승 추세를 단정할 수도 없습니다. 이 거래금액은 참고 기준일 뿐이고, 실제 시세 판단에는 최신 거래와 물건 상태 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (현재 회차 매각가 39,000,000원 가정)

현재 매각가 기준 단순 배당 계산에서는 집행비용을 제외한 대금이 신청채권자에게 배당되고 소유자 잔여는 없습니다. 다만 임차인의 우선변제·최우선변제, 당해세, 선순위 권리의 법적 효력이 확정적으로 반영된 실제 배당표는 아닙니다.

집행비용 1,102,000원은 추정치입니다. 신청채권 미배당액 57,102,000원은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 매수인이 별도로 인수할 수 있는 선순위 임차보증금과 등기상 권리는 독립적으로 확인해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 인수 위험은 남는다

현재 신건으로 감정가 100%에서 시작합니다. 회차별 최저가와 신청채권 미배당 규모는 다음과 같습니다. 표의 미배당 금액은 채권자에게 배당되지 못하는 금액이지 낙찰자가 자동으로 떠안는 금액이 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치 및 주위환경. 경상남도 거제시 동부면 산양리 산양마을회관 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 농경지, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 제반 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지 서측으로 포장도로와 접합니다.
• 건물 및 설비. 철근콘크리트구조 슬래브지붕의 5층 건물이며, 위생설비·급배수설비·난방설비가 설치된 것으로 조사됐습니다.
• 용도 확인. 본건은 다세대로 분류되며 감정평가상 연립주택 이용 상태입니다. 동일 평가 대상 중 일부 다른 호실은 공부상 근린생활시설로 등재되어 있어, 404호의 건축물대장 및 실제 용도도 개별 확인해야 합니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역·자연취락지구이며 소로1류 접합, 소로3류 저촉 사항이 있습니다. 가축사육제한구역에도 포함됩니다.
• 토지 참고지표. 공시지가 378,700원/㎡, 지목 대, 토지면적 1,491.0㎡로 확인됩니다. 토지 전체 면적을 404호의 독립 소유면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 내부 상태. 현장 조사 당시 이해관계인 부재로 내부조사가 불가능해 인근 주민 탐문, 관련 공부, 외부 관찰을 통해 평가했습니다. 내부 수리 상태·하자·실제 점유상태는 직접 확인이 필요합니다.
• 환금성. 16세대 소규모 건물이며 확인되는 동일 면적 실거래가 1건이므로 거래 유동성과 적정 매도가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1998년 선순위 가등기 원본 확인. 갑구 1번의 가등기 성격, 관련 소유권이전 등기, 본등기 여부, 담보가등기 해당 여부와 매각 후 효력을 확인해야 합니다. 이 확인 전에는 소유권 취득 위험을 배제할 수 없습니다.
• 임차관계 3명 검증. 진석자·곽석규·김명희 각각의 실제 임대차계약, 보증금, 전입 및 점유 지속 여부, 계약 종료 여부를 확인해야 합니다. 전입일만으로 대항력을 확정하지 않습니다.
• 확정일자·배당순위 점검. 각 임차인의 확정일자와 우선변제권, 배당요구 적법성, 예상배당 및 미배당 보증금을 따로 산정해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 낙찰가에 실제 승계되는 보증금과 명도·수리·기타 비용을 더해 검토해야 합니다. 현재 배당표상 인수 0원을 확정적인 투자비용으로 사용하지 않아야 합니다.
• 2024년 거래가격의 한계. 확인된 35,000,000원 거래는 비교 기준이지만 시간이 경과했습니다. 동일 건물·인근 유사 다세대의 더 최신 거래와 현장 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
• 내부 확인 및 명도. 내부조사가 이루어지지 않았으므로 실제 점유자, 구조, 누수·균열, 시설 노후, 명도 가능성 등을 확인해야 합니다.
• 건축물대장 확인. 404호의 공부상 용도, 위반건축물 여부 및 감정평가와 공부의 일치 여부를 직접 대조해야 합니다.
• 공용 관리비·조세 확인. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 공용부분 채무와 매각대금에서 우선 배당될 수 있는 조세채권을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당요구 관련 문건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가 3,900만원보다 인수금액이 먼저다”

동부양지빌라 404호는 신건 최저가 39,000,000원인 다세대 경매물건입니다. 그러나 금액이 작다는 이유만으로 안전한 소액 투자로 판단해서는 안 됩니다. 1998년 선순위 가등기 관련 권리가 말소기준보다 앞서고, 임차관계 대상자 3명의 보증금 및 확정일자가 확인되지 않습니다.

가격 측면에서도 긍정적인 근거가 부족합니다. 확인되는 2024년 9월 동일 면적 실거래 35,000,000원보다 현재 최저가가 111.4% 수준으로 높으며, 그 비교 거래 자체도 현재 시세를 대표하기에는 오래된 단일 사례입니다. 여기에 선순위 인수 위험까지 추가되면 실제 취득부담은 더 높아질 수 있습니다.

결론은 입찰 보류·권리 선확인입니다. 갑구 1번 가등기의 효력과 임차인별 보증금·대항력·배당순위가 정리되어야 실질취득액 계산이 가능합니다. 그 전에는 1회 또는 2회 유찰로 최저가가 떨어지더라도 매수인에게 유리한 가격이라고 말할 수 없습니다.

이 물건의 승부처는 낙찰가가 아니라, 낙찰 후 무엇을 떠안게 되는지 확인하는 데 있습니다.