창원지방법원 2026타경53. 경남 거제시 동부면 산양리의 동부양지빌라 가동 504호, 다세대 유형의 집합건물입니다. 감정평가서에는 해당 빌라가 연립주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 매각기일은 2026년 11월 9일이며, 신청채권자는 거동양지종합건설 주식회사, 청구금액은 95,000,000원입니다.

이 물건의 핵심은 감정가 자체보다 등기부상 가등기와 현재 임차인들의 권리관계입니다. 1998년 접수된 가등기는 현재 경매의 기준권리보다 앞선 권리로 분류되어 있으며, 자료에는 담보가등기 여부를 추가로 확인해야 한다는 주의사항이 있습니다. 동시에 임차인 3명의 보증금과 확정일자가 모두 확인되지 않아, 실제 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.

배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액 0원으로 표시돼 있지만, 이는 임차인들의 보증금과 권리관계가 확인됐다는 뜻이 아닙니다. 가등기 종류와 임차인별 인수 여부를 확인하기 전에는 인수액 0원으로 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 1998년 가등기를 먼저 확인해야 한다

등기부에는 2000년 압류, 2003년 주택임차권, 2021년 강제경매개시결정 등의 과거 기록도 있습니다. 해당 압류는 등기부상 말소됐고, 신충자의 주택임차권은 2023년 6월 26일 해지 기록이 있습니다. 2021년 강제경매 역시 취하 기록이 확인됩니다. 이러한 과거 권리와 현재 현황조사에 등장하는 임차인 3명은 구분해서 검토해야 합니다.

제공된 기준권리 판정은 갑구 10번 강제경매개시결정(2026.03.19)입니다. 다만 기준권리 이전에 있는 가등기의 처리 문제는 별도로 남아 있습니다. 현재 등기 요약상 근저당권과 압류의 건수가 0건이라는 사실만으로 권리관계가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다.

② 임차인 현황 — 실제 임차인 3명, 보증금은 모두 미상

현황조사 및 문건접수에 기재된 임차인 가운데 보증기관 대위·승계로 인한 중복신고는 없습니다. 따라서 실제 임차인 3명을 각각 검토해야 합니다. 세 사람 모두 보증금과 확정일자를 확인할 수 없어 대항력 및 인수액을 최종 확정하기 어렵습니다.

대항력은 전입일만으로 최종 확정할 수 없습니다. 임대차계약, 실제 점유, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내역을 함께 확인해야 합니다. 위 표의 ‘가능·미상’은 인수 여부가 확정되지 않았다는 의미입니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 비교 거래보다 높다

동부양지빌라의 비교 거래는 전용면적 65.88㎡, 2층 물건의 2024년 9월 거래 1건입니다. 비교 표본이 한 건뿐이고 거래 시점도 현재와 차이가 있어, 이 가격만으로 현재 시장가치를 확정해서는 안 됩니다.

현재 최저매각가는 38,000,000원이며, 제공된 비교 거래 대비 비율은 108.6%입니다. 확인 가능한 거래와 비교하면 신건 최저가가 더 높습니다. 거래 표본이 한 건뿐이므로 이를 확정 시세로 보기는 어렵지만, 적어도 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

④ 예상배당표 (매각가 38,000,000원 가정)

제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 집행비용 추정액은 1,084,000원, 신청채권자 배당액은 36,916,000원입니다. 신청채권자 청구액 95,000,000원 중 미배당액은 58,084,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락만으로 위험이 사라지지 않는다

위 금액은 제공된 회차별 배당 시나리오를 옮긴 것입니다. 임차인별 보증금·최우선변제 및 가등기 관련 권리관계가 확정된 결과가 아니므로, 이를 매수인 인수액이나 실질취득가로 해석하면 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 내용 기준)

• 위치·주위환경. 산양마을회관 남동측 인근으로, 단독주택·농경지·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 감정평가에서는 주위환경을 보통으로 평가했습니다.
• 교통. 대지권 토지로 차량 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통으로 조사됐습니다.
• 이용상태. 감정평가서에는 빌라가 연립주택으로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 다만 동일 건물 일부 호실은 공부상 근린생활시설로 등재돼 있고 현황상 주거용으로 조사됐으므로, 본건 전유부분의 공부와 실제 이용상태도 대조해야 합니다.
• 토지이용계획. 계획관리지역·자연취락지구와 관련된 사항이 기재돼 있으며, 소로1류에 접하고 소로3류에 저촉됩니다. 가축사육제한구역에도 해당합니다.
• 건물·환금성. 동부양지빌라는 16세대, 사용승인일은 1997.05.29입니다. 확인 가능한 비교 거래가 1건뿐이므로 거래 유동성과 현재 시세를 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 1998년 가등기 원본 확인. 갑구 2번 가등기의 정확한 종류, 담보가등기 해당 여부, 현재 효력 및 본등기 경위를 확인하세요. 말소기준 이전 권리라는 점을 고려해 매각으로 소멸한다고 전제하지 마세요.
• 임차인 3명 각각 확인. 김명희·곽석규·진석자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 전입관계를 확인하세요. 보증금 미상 상태에서는 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 배당요구와 우선변제 확인. 김명희와 곽석규의 배당요구 접수내역을 확인하고, 진석자의 배당요구 여부도 확인하세요. 각 임차인의 실제 배당액과 미배당 잔액은 별도 검토해야 합니다.
• 과거 임차권과 현재 임차인 구분. 신충자의 25,000,000원 주택임차권은 2023.06.26 해지 기록이 있습니다. 이를 현재 임차인 3명의 보증금이나 권리와 혼동하지 마세요.
• 가격 상한 재검토. 비교 거래는 2024.09 1건, 35,000,000원입니다. 최저가 38,000,000원이 비교 거래보다 높고 표본도 제한적이므로, 현재 시세와 추가 거래를 확인한 뒤 입찰가를 판단하세요.
• 배당표 재검증. 집행비용·신청채권자 배당만으로 산출된 표를 실제 인수액 0원이라는 뜻으로 받아들이지 마세요. 임차인 권리와 가등기 문제가 정리된 뒤 다시 계산해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당요구 관련 문건을 서로 대조하세요.

맺으며 — “낮은 가격”보다 “인수 위험의 확정”이 먼저

이 물건은 감정가와 최저가가 38,000,000원인 신건입니다. 그러나 비교 거래 35,000,000원 대비 최저가가 108.6%이고, 비교 표본은 1건에 불과합니다. 가격만으로 매수 메리트를 확정할 수 없습니다.

더 중요한 문제는 1998년 가등기의 성격과 임차인 3명의 보증금·확정일자가 확인되지 않았다는 점입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 0원은 이 위험을 해소하는 근거가 아닙니다. 권리관계가 정리되기 전에는 실질취득가도 확정할 수 없습니다.