창원지방법원 2026타경53. 경상남도 거제시 동부면 산양리의 동부양지빌라 가동 202호입니다. 전용 85.96㎡ 규모이며, 감정평가에서는 연립주택으로 이용되는 것으로 조사됐습니다. 소유자는 주식회사양지엔지니어링이고, 거동양지종합건설 주식회사가 청구금액 95,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건을 단순히 감정가 55,000,000원의 소규모 주거용 경매물건으로 보면 안 됩니다. 등기에는 오래된 전세권과 소유권이전청구권 가등기 이력이 남아 있고, 현황조사에는 여러 전입자가 등장합니다. 특히 매각물건명세서는 선순위 전세권이 매각으로 소멸하지 않는다고 명시합니다. 최저매각가와 매수인의 최종 경제적 부담이 크게 달라질 수 있는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권이 핵심

전세권은 최초 이여자 명의로 설정됐고, 이후 원창선에게 이전된 것으로 나타납니다. 전세금은 35,000,000원이며, 설정 범위는 주택용 건물 전부입니다. 선순위 전세권이 그대로 존속한다면 매수인은 그 권리를 부담하게 되고, 반환의무가 실제로 귀속되는 경우 취득비용에도 반영해야 합니다.

한편 과거 거제시·근로복지공단·국 등의 압류와 최철의 및 파산자 주식회사경남상호신용금고 관련 가압류는 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 강제경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다. 그러나 경매개시결정의 소멸과 선순위 전세권의 소멸은 별개의 문제입니다.

② 임차인·점유관계 — 보증금 미상 전입자 3인

현황조사 등에 등장하는 전입자는 김명희·곽석규·진석자 3인입니다. 각자의 전입일은 확인되지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 특히 모두 점유 범위가 '전부'로 기재돼 있어, 실제 독립된 임차관계인지, 과거 전입 이력이나 동일 주거관계가 중복된 것인지 구분이 필요합니다.

김명희와 곽석규는 배당요구 신청일이 확인되지만, 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 배당되거나 대항력에 따른 인수위험이 소멸하는 것은 아닙니다. 진석자는 배당요구 여부부터 확인해야 합니다. 전세권 35,000,000원과 전입자들의 미확인 보증금을 중복 계산하지 않도록 전세권자와 실제 점유자·임차인의 관계도 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가부터 이미 높다

동부양지빌라 동일 면적의 확인된 실거래는 2024.10 거래 1건입니다. 거래가는 34,000,000원이며, 대상은 전용 85.96㎡의 4층 주택입니다. 경매 대상은 2층이므로 층별 조건이 다르고, 단일 거래만으로 현재 시세를 정확하게 확정하기에는 한계가 있습니다. 특히 2024.10 거래는 현재 매각기일과 시간 차이가 있어 최신 시세 검증이 필요합니다.

신건 최저가 55,000,000원은 확인된 거래가보다 21,000,000원 높습니다. 실거래 대비 비율은 161.8%입니다. 따라서 전세권 문제를 제외해도 현재 최저매각가에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 55,000,000원 가정 · 추정 계산)

다음은 매각대금 55,000,000원을 가정한 배당 계산입니다. 전세권자에게 35,000,000원을 배당하는 것으로 구성된 추정치이며, 선순위 전세권이 매각 후 존속한다는 매각물건명세서의 내용과 일치하지 않습니다. 따라서 실제 배당표 또는 인수권리 확정표로 사용해서는 안 됩니다.

배당액은 추정 계산값입니다. 전세권 존속 여부, 실제 배당요구, 임차인의 우선변제권, 당해세 및 집행비용 등에 따라 실제 배당 순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 특히 존속하는 선순위 전세권을 배당으로 소멸한 것처럼 처리해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가가 내려가도 해결되지 않는 위험

유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 선순위 전세권의 법적 효력이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 전세금 35,000,000원을 전액 추가 부담한다고 가정한 조건부 취득금액을 함께 비교해야 합니다.

조건부 취득액은 각 회차 최저매각가에 전세금 35,000,000원을 단순 가산한 금액입니다. 실제 인수의무의 확정값이 아니며 다른 임차보증금과 부대비용을 포함하지 않습니다.

2회 유찰을 가정해도 전세금 전액을 추가 부담한다면 취득액은 70,200,000원입니다. 이는 확인된 34,000,000원 거래가보다 여전히 높습니다. 따라서 이 사건은 단순히 유찰을 기다리면 가격 문제가 해결되는 유형이 아닙니다. 권리부담 확인이 가격 검토에 앞서야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 거제시 동부면 산양리 산양마을회관 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·농경지·근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근은 용이하고 전반적인 교통사정은 보통입니다. 대지권 토지는 서측 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 슬래브지붕 5층 건물입니다. 외벽은 치장벽돌타일 및 모르타르 위 페인트 등으로 마감됐으며, 급·배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 조사됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 연립주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 일부 다른 구분호실은 공부상 근린생활시설과 실제 주거용 이용 사이에 차이가 있으므로 본건 202호의 공부상 용도와 실제 이용상태도 개별 확인해야 합니다.
• 토지이용. 계획관리지역·자연취락지구에 해당하며, 소로1류 접합 및 소로3류 저촉 사항이 확인됩니다. 가축사육제한구역에 포함됩니다. 공시지가는 378,700원/㎡입니다.
• 현장조사 한계. 이해관계인 부재로 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 감정평가는 인근 탐문과 외부 관찰 및 관련 공부를 바탕으로 작성됐으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 16세대 규모이고 확인된 동일 면적 실거래가 1건이어서 거래 표본이 제한적입니다. 신속한 재매각 가능성이나 현재의 적정 시세를 낙관적으로 판단하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권. 을구 1번 및 1-2번 권리의 존속 여부, 현 전세권자 원창선의 권리 상태, 전세금 반환의무 귀속, 배당요구 및 말소 가능성을 반드시 확인하세요.
• 매각물건명세서 원본. 매각 후 소멸하지 않는 권리의 내용이 최종 명세서에서 어떻게 정리됐는지 확인해야 합니다. 추정 배당표보다 최종 권리관계가 우선입니다.
• 가등기 관련 기록. 갑구 2번 가등기와 2006.04.19 본등기의 관계를 확인하고, 잔존 담보가등기 또는 별도 권리 주장 가능성이 있는지 검토하세요.
• 전입자 3인. 김명희·곽석규·진석자의 현재 점유 여부, 실제 임차인 수, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 배당요구 내용을 각각 확인해야 합니다.
• 중복 권리 확인. 전세권자와 전입자의 관계를 대조해 동일 보증금이 중복 계산되거나 별도의 보증금이 누락되는 일을 방지하세요.
• 실질취득액 계산. 최저매각가뿐 아니라 존속 전세권, 미배당 임차보증금, 취득세·등기비용 및 명도비용을 포함해 실제 부담할 금액을 계산하세요.
• 최신 시세 확인. 확인된 거래는 2024.10의 1건입니다. 현시점의 매매 호가·거래 가능 가격·인근 유사 주택 거래를 추가 검증해야 합니다.
• 내부 상태 및 명도. 내부조사 미실시 물건이므로 점유자 협의, 내부 훼손 여부, 수리비와 인도 가능성을 점검하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분과 조세채권의 실제 배당 영향을 별도로 확인하세요.
• 입찰 전 재확인. 매각기일 2026.11.09에 앞서 법원 매각공고, 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서와 권리 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 인수권리가 먼저다”

동부양지빌라 202호는 권리와 가격 양쪽에서 위험 신호가 뚜렷한 물건입니다. 신건 최저가 55,000,000원부터 확인된 실거래 34,000,000원의 161.8%로 높습니다. 여기에 매각으로 소멸하지 않는다고 명시된 선순위 전세금 35,000,000원이 있고, 보증금이 확인되지 않은 전입자도 3인 존재합니다.

전세금 전액이 낙찰가에 추가되는 경우 실질취득 부담은 90,000,000원이며, 확인된 실거래가의 약 264.7%입니다. 다만 전세권과 임차인의 구체적 관계에 따라 실제 부담액은 달라질 수 있으므로 이를 확정액으로 받아들여서는 안 됩니다. 소규모 단지에 거래 사례까지 부족해 환금성 판단도 보수적으로 해야 합니다.

결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 이 사건의 핵심은 낙찰가가 얼마나 내려가는지가 아니라, 선순위 전세권과 미확인 임차관계가 매수인에게 어떤 부담으로 남는지를 먼저 확정하는 데 있습니다. 그 문제가 해소되고 최신 시세에 대한 검증까지 끝난 이후에야 비로소 적정 입찰가를 논의할 수 있습니다.