창원지방법원 2026타경10290. 경상남도 거제시 옥포동 555-6 소재 구분건물 중 현황 2층 201호입니다. 감정평가상 공동주택으로 이용 중인 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며, 법인 소유자인 주식회사골든리츠에 대한 입면농업협동조합의 근저당권 실행으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

말소기준권리의 채권최고액은 910,000,000원, 후순위 최혜식 근저당권의 채권최고액은 800,000,000원입니다. 신청채권자의 청구금액은 838,229,781원입니다. 이들 근저당권에는 공동담보목록이 있으며, 채권최고액은 이 호실만의 실제 채무잔액과 동일하지 않습니다.

무엇보다 중요한 것은 무엇을 낙찰받는지 명확하게 확인할 수 있느냐입니다. 본건은 사용승인 미취득 상태로, 건축물대장과 현황도에 의한 개별 호실 검증이 불가능합니다. 감정평가도 현관에 표시된 호수를 기준으로 이루어졌습니다. 신건 최저가가 얼마인지보다 호실의 법적 특정 및 사용승인 가능성이 먼저 검토되어야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 과거 등기가 복잡하다

현재 경매에서의 말소기준권리는 2020.07.13 설정된 입면농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 최혜식 근저당권과 경매개시결정등기는 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 국세·지방세 관련 압류도 기록상 후순위이며, 압류등기 말소와 실제 조세채권의 배당 우선순위는 구분해 살펴야 합니다.

등기에는 과거 소유권이전청구권 가등기, 가처분, 소유권이전등기 말소, 확정판결에 따른 소유권 회복 등 복잡한 변동이 있습니다. 과거 가등기와 가처분은 말소된 이력이 확인되지만, 과거 소유권 분쟁의 종결 경위와 현재 권리의 유효성을 원본 등기와 관련 판결·조정 기록으로 대조할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 10명 모두 보증금 미상

현황조사와 매각물건명세서 등에 등장하는 임차 관련 명의자는 총 10명입니다. 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 명의자는 없으므로 10명을 각각 집계했습니다. 다만 실제 임대차계약 존재 여부, 해당 201호의 점유 여부와 범위, 보증금 및 확정일자는 확인이 필요합니다.

확인된 전입일은 모두 말소기준일인 2020.07.13 이후입니다. 따라서 전입일만으로는 말소기준 근저당권에 우선하는 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금과 점유관계가 불명확하므로 각 명의자의 대항력 완성 여부는 가능·미상으로 구분하고, 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 권리가 있다는 의미와는 구별해야 합니다.

대항력 가능·미상은 임대차·실제 점유 등 사실관계 확인이 필요하다는 표시입니다. 전입일 기준으로는 모두 2020.07.13 말소기준 근저당권보다 후순위이며, 선순위 대항력에 따른 매수인 인수가 확인되었다는 의미는 아닙니다. 확정일자와 보증금은 모두 미상입니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

최저매각가에 낙찰된다는 가정에서 집행비용과 근저당권 채권최고액을 기준으로 산출한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 공동담보의 실제 채무액·변제이력, 국세·지방세의 법정기일, 임차인의 우선변제 및 최우선변제는 반영하지 않았으므로 법원의 확정 배당표가 아닙니다.

이 시뮬레이션에서 근저당권 채권최고액 합계는 1,710,000,000원인 반면, 실제 채권자 배당으로 계산된 금액은 125,408,000원입니다. 계산상 미배당은 1,584,592,000원입니다.

이 미배당액은 채권최고액 기준의 계산상 부족액으로, 실제 확정채무나 매수인이 인수하는 금액을 뜻하지 않습니다. 매수인 인수액은 배당모형에서 0원으로 산출되어 있으나, 보증금이 확인되지 않은 임차 관련 명의자와 건축물 적법성 문제까지 포함하여 취득위험이 0원이라고 확정할 수는 없습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 미배당 확대

신건과 1회·2회 유찰을 가정한 매각대금 및 배당 변화입니다. 유찰 시 최저매각가는 낮아지지만, 근저당권 배당 부족액은 증가합니다. 단순히 유찰로 최저가가 하락했다는 이유만으로 시세보다 저렴해진다고 판단할 수 없습니다.

⑤ 가격 검토 — 실거래 기준의 저가 여부는 판단 보류

이 물건의 가격 판단에는 신중함이 필요합니다. 현황상 공동주택이라는 사실만으로 일반적인 사용승인 완료 아파트의 시세를 그대로 적용할 수 없습니다. 특히 개별 호실의 위치와 공용면적을 확인하기 어렵고, 내부조사도 실시되지 못했습니다.

따라서 최저매각가 128,000,000원이 적정한지 판단하려면 먼저 건축물의 사용승인 가능성, 전유부분과 대지권의 법적 관계, 현황 201호의 동일성, 실제 점유 및 임대차 현황을 확인해야 합니다. 단순 배당모형상 실질취득액이 최저가와 같더라도 취득 후 별도 비용이나 법적 문제가 발생할 가능성은 남습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포성지중학교 동측 인근입니다. 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 상황을 고려한 교통여건은 보통으로 평가되었습니다. 대지권 목적 토지 북서측에 포장도로가 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물로, 외벽은 석재 및 모르타르 위 페인트 등으로 마감되어 있고, 공동 승강기·소방·급배수·위생·난방 설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 대지권 목적 토지는 완경사지에 위치한 세로장방형 토지입니다. 제2종일반주거지역이며 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 규제. 가축사육제한구역, 옥포성지중학교 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 향후 승인 결과에 따른 면적 등 변동 가능성이 지적되어 있습니다.
• 호별 위치. 집합건축물대장 및 건축물현황도가 없어 공용면적과 개별 호실 위치확인이 불가능합니다. 현황 호수만을 기준으로 감정평가되었습니다.
• 토지 별도등기. 대지권 목적 토지에 대지권등기 외 토지별도등기가 존재하므로 해당 권리의 구체적인 내용과 매각 후 효력을 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 폐문·부재 등으로 내부조사가 불가능하여, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 참작해 평가되었습니다.
• 환금성. 사용승인 미취득, 면적·호실 특정의 불확실성, 다수 임차 관련 명의자 및 내부 확인 불가 사정은 매각과 재처분 과정에서 제약 요인이 될 수 있습니다. 실제 시장 유통 가능성은 추가 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트 — 먼저 확인해야 할 사항

• 사용승인 미취득 원인. 관할 행정청에서 미승인 사유, 보완 가능 사항, 사용승인 가능성 및 필요한 절차를 확인해야 합니다. 가능 여부가 확인되지 않은 상태에서 승인될 것이라고 가정하면 안 됩니다.
• 201호의 법적 특정. 등기상 전유부분 및 대지권과 현관에 표시된 201호가 정확히 대응하는지 검토해야 합니다. 집합건축물대장과 현황도가 없는 점이 가장 중요한 확인사항입니다.
• 대지권 및 토지별도등기. 토지별도등기의 권리자·설정 내용과 건물의 대지사용권 및 매각 후 권리관계를 검토해야 합니다.
• 임차 관련 명의자 10명. 각자의 실제 점유 여부, 점유 호실, 계약서, 보증금, 확정일자 및 배당요구 현황을 확인해야 합니다. 기준권리보다 늦은 전입일이라는 이유만으로 모든 명도 문제가 사라지는 것은 아닙니다.
• 배당요구 3명. 허복래·최기호·정여울의 배당요구 관련 문건을 확인하고, 우선변제권 및 최우선변제 가능성과 배당표 반영 여부를 검토해야 합니다.
• 국세·지방세. 후순위 압류등기와 별도로 조세채권의 법정기일, 당해세 여부, 배당 우선순위를 검토해야 합니다.
• 공동담보. 입면농업협동조합과 최혜식의 공동담보목록을 확인하고, 해당 201호에 관한 실제 피담보채무액과 다른 담보물의 관계를 검토해야 합니다.
• 과거 소유권 분쟁. 가등기·가처분·본등기 말소·소유권 회복의 경위를 관련 판결과 현재 등기상 권리관계에 대조해야 합니다.
• 내부 상태·관리비. 내부조사가 불가능했던 물건이므로 실제 건축 상태, 설비, 수선 필요성, 관리비 체납 및 인도 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 최신 경매서류. 매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·등기사항전부증명서와 매각기일 변동 및 특별매각조건을 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수권리 없음 ≠ 안전한 낙찰”

거제 옥포동 201호는 단순히 근저당권이 소멸하는지를 확인하고 입찰할 유형의 물건이 아닙니다. 2020년 입면농업협동조합 근저당이 말소기준이라는 점은 명확하고, 조사된 전입일도 모두 이후입니다. 매각물건명세서상 명시된 인수권리가 없다는 점 역시 긍정 요소입니다.

하지만 건축법상 사용승인을 받지 않았고, 집합건축물대장과 건축물현황도도 없습니다. 현관에 붙은 호수를 기준으로 평가된 물건이라는 점에서, 실제 취득하는 권리와 현황이 일치하는지부터 확인해야 합니다. 임차 관련 명의자 10명의 점유와 보증금도 명확하지 않아 명도 및 배당 관련 불확실성이 남습니다.

신건 최저가 128,000,000원은 적정가나 할인된 가격으로 검증되지 않았습니다. 한두 차례 유찰되어 가격이 내려가더라도 건축물의 법적 문제와 점유 위험이 자동으로 해소되지는 않습니다.

최종 결론은 D등급, 입찰 보류입니다. 사용승인 가능성, 호실의 법적 특정, 대지권 및 토지별도등기의 영향, 실제 임차관계가 확인되기 전까지는 가격보다 권리와 물건의 실체를 우선해야 합니다. 이 물건의 핵심은 싸게 낙찰받는 것이 아니라, 무엇을 적법하게 취득할 수 있는지 확인하는 데 있습니다.