창원지방법원 2026타경10290. 거제시 옥포동 555-6에 소재하는 3층 301호입니다. 물건의 용도는 아파트로 분류되어 있고 감정평가상 이용상태는 공동주택입니다. 소유자는 주식회사골든리츠이며, 입면농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구액은 838,229,781원입니다.

등기상 핵심은 2020년 7월 13일 설정된 입면농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 910,000,000원이고 공동담보가 설정되어 있습니다. 그 뒤 최혜식의 후순위 근저당권 및 국세·지방세 압류가 이어졌습니다. 매각으로 소멸할 권리와 별도로, 미사용승인 건축물이라는 사실과 점유관계의 불확실성이 이 사건의 주요 검토 대상입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 이력은 복잡하다

이 사건의 말소기준권리는 2020.07.13 접수된 을구 3번 입면농업협동조합 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 압류 및 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 소유권이전등기·가등기·가처분을 둘러싼 복잡한 등기 이력이 있으나, 주요 가등기 및 가처분은 말소되었고 주식회사골든리츠의 소유권이전등기가 회복된 이력이 확인됩니다.

② 임차인·점유 분석 — 10명 모두 보증금 확인 필요

현황조사 등에 이름이 나타나는 사람은 10명입니다. 이 가운데 허복래·최기호·정여울 3명은 배당요구 관련 문건을 제출했습니다. 다만 각 사람의 임차 여부, 점유 부분, 보증금, 확정일자는 확인되지 않았으므로 실제 임차인 수가 10명이라고 확정할 수는 없습니다.

기록된 전입일은 모두 2020.07.13 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 기재된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력이 확인되지 않습니다. 하지만 현황상 어느 부분을 점유하는지, 다른 선행 점유관계가 있는지, 임대차계약의 구체적 내용이 무엇인지는 별도로 확인해야 합니다.

'전입상 후순위'는 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 뜻입니다. 임대차의 실체, 실제 점유, 보증금 및 확정일자까지 조사해 확정한 법률 판단은 아닙니다. 우선변제권·최우선변제권 해당 여부도 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위변제·승계인으로 확인된 사람은 없으며, 위 명단을 확정 임차인 수로 해석해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 신건 최저가가 싸다는 근거는 없다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 128,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 건물이나 주변 유사 공동주택의 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 낮은지 높은지를 수치로 판단하기 어렵습니다.

특히 이 물건은 정상적인 사용승인을 받은 일반적인 아파트와 동일한 조건으로 비교하기 어렵습니다. 사용승인 미취득, 면적 변경 가능성, 호별 위치 확인 문제, 토지별도등기 등이 거래 가능성과 취득 후 활용에 영향을 줄 수 있기 때문입니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

근저당권의 채권최고액을 기준으로 한 가정적 배당표입니다. 입면농업협동조합 근저당은 공동담보로 설정되어 있으므로 실제 피담보채무액과 다른 공동담보물의 배당관계를 확인해야 합니다. 국세·지방세의 우선배당, 임차인 최우선변제, 추가 집행비용 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 배당액·미배당액·잔여액은 달라질 수 있습니다.

표상 채권최고액 합계는 1,710,000,000원입니다. 집행비용을 제외한 예상 채권자 배당은 125,408,000원, 채권최고액 기준 미배당액은 1,584,592,000원입니다. 후순위 최혜식 근저당권에 돌아가는 예상 배당은 0원입니다. 다만 미배당 채권액이 곧바로 낙찰자의 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다.

⑤ 회차별 낙찰 시나리오

매각가가 하락하면 금융채권자에 대한 배당액도 감소합니다. 아래 표는 현재 신건과 유찰을 가정한 계산 결과입니다. 유찰된 가격이 시장가격보다 저렴하다는 뜻은 아니며, 실제 다음 회차의 최저매각가는 법원 공고로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·건축·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 거제시 옥포동 옥포성지중학교 동측 인근입니다. 주변에 근린생활시설, 공동주택, 단독주택 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 상황을 고려한 교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물입니다. 공동 승강기, 소방, 급배수, 위생 및 난방설비 등이 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 대지권의 목적 토지는 완경사지에 위치하며 북서측으로 포장도로가 있습니다. 토지 면적은 948.8㎡, 공시지가는 821,800원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역이며, 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역, 옥포성지중학교 상대보호구역 및 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 건축물 상태. 사용승인이 이루어지지 않았습니다. 추후 사용승인 결과에 따라 면적 등에 변동이 발생할 수 있습니다.
• 구분건물 특정. 집합건축물대장과 건축물현황도가 없어 공용면적 및 호별 위치 확인이 어렵고 301호의 현황 호수 표시에도 주의가 필요합니다.
• 토지 권리. 대지권등기와 별도로 토지별도등기가 존재하므로 해당 등기의 권리 내용과 매각에 따른 처리 관계를 추가 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 실제 구조와 수선 상태 및 점유 상황은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 미사용승인 건축물이라는 점과 구분건물 특정의 불확실성이 일반적인 공동주택과 비교해 매수 수요 및 금융 이용에 제약을 줄 가능성이 있습니다. 실제 대출 가능 여부와 재매각 수요는 별도 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 사용승인 가능성. 거제시 건축 담당 부서에 현재 미사용승인 사유, 보완 요구사항, 향후 사용승인 절차와 가능 여부를 확인하세요.
• 301호 특정. 현관 호수와 실제 층별 배치, 구분소유 목적물의 위치가 일치하는지 감정서의 호별 배치도와 현장 확인을 통해 검증하세요.
• 면적·공용부분. 집합건축물대장과 현황도가 없는 상황에서 전유부분과 공용부분을 어디까지 특정할 수 있는지 확인하세요.
• 토지별도등기. 대지권의 목적인 토지에 존재하는 별도등기 원본을 확인하고, 매수 후 권리관계에 미치는 영향을 검토하세요.
• 점유관계 10명. 전입 등재자별 실제 임차 여부, 점유 호실, 임대차계약서, 보증금 및 확정일자를 확인하세요.
• 배당요구 3명. 허복래·최기호·정여울의 배당요구 내용, 채권액, 우선변제 가능성 및 인도 협의 가능성을 확인하세요.
• 국세·지방세. 국세청 및 거제시 관련 압류의 현재 효력, 체납세액, 법정기일 및 교부청구 내역을 확인하세요.
• 공동담보. 입면농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2020-372호와 실제 피담보채무 및 배당 관계를 확인하세요.
• 미납 관리비. 공용부분 관리비 체납액과 승계 가능 범위를 확인하세요.
• 시세·금융 검증. 사용승인 상태와 권리 조건이 유사한 거래를 비교하고, 금융기관에 담보대출 가능 여부를 직접 확인하세요.
• 매각 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 특별매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리 소멸보다 건물의 실체가 중요하다”

이 물건은 말소기준권리와 후순위 권리의 소멸 관계만 보면 분석이 가능한 구조입니다. 입면농업협동조합의 근저당이 기준이고, 뒤에 설정된 근저당 및 압류는 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인이 직접 인수하는 채무는 0원으로 나타납니다.

그러나 사용승인을 받지 못한 건물이며, 집합건축물대장과 현황도가 없어 호별 위치 및 공용면적의 확인이 어렵습니다. 더구나 전입 등재자 10명의 임대차관계 및 실제 점유 범위가 명확하지 않습니다. 토지별도등기도 검토 대상입니다.

따라서 이 사건의 결론은 “후순위 권리 소멸은 비교적 명확하지만, 건축물과 점유 위험 때문에 입찰을 보류하고 추가 확인해야 하는 물건”입니다. 감정가 128,000,000원을 적정가격이라고 인정할 시세 근거도 충분하지 않습니다. 유찰로 가격이 내려가더라도 사용승인, 호실 특정 및 점유 문제가 해결되지 않으면 실제 취득 위험은 그대로 남을 수 있습니다.

권리분석상 말소 구조는 확인되지만, 물건 자체의 취득 적격성은 미확정. 입찰 결정에 앞서 건축 관련 공적 확인과 현장조사, 점유관계 및 토지별도등기에 대한 검토가 반드시 선행되어야 합니다.