창원지방법원 2026타경10290. 경상남도 거제시 옥포동 555-6에 위치한 5층 502호 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자로 표시된 주식회사골든리츠가 채무자인 입면농업협동조합의 근저당권 실행에 따른 임의경매입니다.

표면적으로는 근저당권과 압류가 매각으로 소멸하는 일반적인 경매처럼 보입니다. 그러나 등기 내역을 시간순으로 살펴보면 이야기가 달라집니다. 말소기준권리는 2020.07.13. 설정된 입면농업협동조합 근저당권인데, 그보다 앞선 2010.08.13.에 김성훈 명의의 소유권이전청구권 가등기 및 소유권이전 관련 이력이 있습니다. 이 권리의 본등기 전환 경위와 현재 효력을 확인하지 않으면 매각으로 소멸한다고 단정할 수 없습니다.

더 큰 문제는 건물 자체입니다. 감정평가에서 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로 명시했고, 집합건축물대장과 건축물현황도가 없어 공용면적 및 호별 위치확인이 불가능하다고 밝혔습니다. 최저가가 얼마인지를 따지기 전에 매수인이 취득하는 권리와 실제 건물의 범위부터 확정해야 하는 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심

2020.07.13. 입면농업협동조합 근저당권이 말소기준으로 지정되어 있으며, 이후 설정된 최혜식 근저당권(채권최고액 800,000,000원), 국세·지방세 압류 및 현재 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 소멸하는 후순위 권리입니다. 다만 압류의 등기상 소멸과 실제 세금 배당·부담 문제는 구별해야 합니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입 관련 10명, 보증금 미확인

현황조사에는 10명의 전입 관련 인원이 확인됩니다. 모두 전입신고일이 2020.07.13. 말소기준권리 이후입니다. 다만 각 인원의 실제 임차 여부와 점유 공간, 보증금, 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 이들을 모두 실제 임차인으로 확정하거나, 반대로 아무런 점유·인수 문제가 없다고 단정할 수 없습니다.

대항력 표시는 확인된 전입신고일과 말소기준권리의 선후관계에 관한 판단입니다. 실제 임대차계약·점유 경위가 확인되지 않았으므로 최종적인 대항력과 인수 여부를 확정한 판단은 아닙니다. 우선변제권은 확정일자·계약내용 등의 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용을 제외한 매각대금은 입면농업협동조합 근저당권에 배당되는 것으로 추정됩니다. 최혜식 근저당권은 예상 배당액이 없습니다.

근저당권 채권최고액 기준 추정 배당입니다. 실제 배당채권액과는 다를 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 압류에 따른 세금의 배당 우선순위와 금액에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.

④ 시세·가격 분석 — 저렴하다고 판단할 근거가 없다

최저매각가는 130,000,000원이고, 유찰 시 가정된 최저가 시나리오는 104,000,000원과 83,200,000원입니다. 그러나 이 가격들이 주변 정상 아파트의 거래가격보다 낮다고 판단할 만한 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다.

더욱이 이 건물은 정상적인 사용승인을 받은 일반 아파트와 동일한 조건으로 단순 비교하기 어렵습니다. 건축물대장 부재와 호별 위치 불확정, 선순위 권리 확인 문제를 감안하면 최저매각가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑤ 건물 상태·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포성지중학교 동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설과 공동주택, 단독주택 등이 혼재한 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 관내 대중교통 여건을 고려한 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물입니다. 외벽은 석재 및 모르타르 위 페인트 등으로 마감되었고, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호로 기재되었습니다.
• 설비. 공동 승강기, 소방, 급배수, 위생 및 난방설비가 갖추어진 것으로 조사되었습니다.
• 토지. 대지권의 목적이 되는 토지는 완경사지의 장방형에 가까운 토지로, 공동주택용 건부지로 이용 중입니다. 북서측에 포장도로가 있습니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 중로1류에 접하며 상대보호구역, 중점경관관리구역 및 가축사육제한구역과 관련됩니다.
• 토지 공시지가. 821,800원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물 사용승인. 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 추후 사용승인 결과에 따라 면적 등이 변동할 수 있습니다.
• 집합건축물대장. 집합건축물대장 및 건축물현황도가 없어 공용면적과 호별 위치확인이 불가능합니다.
• 대지권·토지등기. 대지권등기 외에 토지별도등기가 있어 토지에 관한 별도 권리관계 확인이 필요합니다.
• 내부 상태. 폐문·부재로 내부 조사가 불가능했습니다. 공부와 외부관찰 및 유사 물건의 통상적인 상태를 종합하여 감정평가한 것으로, 실제 내부 상태는 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 선순위 가등기 원인과 효력. 갑구 6번 김성훈 관련 가등기의 원인서류, 본등기 전환 경위 및 현재 효력을 확인해야 합니다. 매각으로 소멸하는지, 매수인에게 영향을 미치는지에 관한 법적 검토가 우선입니다.
• 등기상 소유권의 연속성. 가등기 이후 소유권이전 내역과 현재 주식회사골든리츠의 소유권 취득 경위를 대조해야 합니다.
• 집합건물의 구분소유 성립. 사용승인이 없는 상태에서 각 호실에 대한 구분소유권이 적법하게 성립했는지, 등기와 실제 현황이 일치하는지를 확인해야 합니다.
• 사용승인 가능성. 관할 행정기관에 사용승인 미취득 원인과 향후 승인 가능성, 시정해야 할 사항이 있는지 확인해야 합니다.
• 502호 실제 위치. 집합건축물대장과 현황도가 없는 만큼 현관에 표시된 호수가 등기상 대상과 일치하는지 현장 및 관련 서류를 통해 확인해야 합니다.
• 대지권 및 토지별도등기. 토지별도등기의 구체적인 권리와 본건 대지권에 미치는 영향을 조사해야 합니다.
• 점유자 계약관계. 전입 관련 10명의 실제 임차 여부, 계약 시점, 보증금, 확정일자, 점유 공간을 확인해야 합니다. 배당요구가 접수된 인원도 별도로 검토해야 합니다.
• 세금 및 압류. 국세·지방세 압류 내역과 당해세 여부를 확인해야 합니다. 실제 세금 배당 우선순위에 따라 예상 배당은 변경될 수 있습니다.
• 실거래 및 환금성. 비교 가능한 거래사례를 조사하되 사용승인 상태와 권리관계가 다른 일반 아파트의 가격을 그대로 적용하지 않도록 주의해야 합니다.
• 감정평가의 현장 확인. 내부 조사가 이루어지지 않았으므로 건물의 내부 상태, 설비 작동 여부, 실제 이용상태와 필요한 보수 범위를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서와 등기부 원본 대조. 선순위 가등기가 존재하는 등기 이력과 명세서상 인수권리 없음 기재 사이의 법적 관계를 명확하게 확인해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리와 건물의 기초부터 확인해야 한다

맺으며 — “최저가보다 먼저 확인할 것은 소유권과 건물의 적법성”

거제 옥포동 502호는 단순히 근저당권이 많은 물건이 아닙니다. 말소기준보다 앞선 가등기 관련 이력과 사용승인을 받지 않은 집합건물이라는 두 가지 구조적인 문제가 핵심입니다.

예상배당에서는 매수인 금전 인수액이 0원으로 산출되지만, 그 숫자만으로 안전한 경매라고 결론 낼 수 없습니다. 선순위 가등기의 현재 효력이 확정되지 않았고, 건축물대장 없이 현황 호수를 기준으로 평가된 건물이기 때문입니다. 여기에 점유자의 계약관계와 보증금도 확인해야 합니다.

시세 비교 근거가 없는 상황에서 최저매각가 130,000,000원이 저렴하다고 평가할 수도 없습니다. 1회 또는 2회 유찰로 가격이 내려가더라도 법적 위험과 건축물 상태가 자동으로 해결되지는 않습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 가등기의 본등기 전환 및 현재 효력, 건축물 사용승인 가능성, 구분소유권과 대지권의 적법성, 실제 점유·임차 관계를 먼저 확인해야 합니다. 해당 쟁점들이 해소된 이후에야 적정 입찰가와 실질취득 비용을 판단할 수 있습니다.