창원지방법원 2026타경10290. 거제시 옥포동 555-6에 위치한 5층 501호 공동주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사골든리츠이며, 2020년 7월 13일 설정된 입면농업협동조합 근저당권(채권최고액 910,000,000원)이 말소기준권리입니다. 그 뒤 설정된 최혜식의 근저당권(800,000,000원)과 국세·지방세 압류, 이번 임의경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소되는 구조입니다.
다만 이 사건을 일반적인 아파트 경매와 똑같이 생각하면 곤란합니다. 건축법상 사용승인이 없고 집합건축물대장도 존재하지 않는다는 점이 감정평가에 명시돼 있기 때문입니다. 실제 매각 대상 호실의 위치와 면적, 건물의 행정상 상태 및 대지권 관련 등기를 확인해야 합니다. 여기에 여러 명의 전입 기록이 겹치고 보증금이 확인되지 않아, 권리의 소멸 여부와 실제 인도 가능성을 나누어 검토해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 창원지방법원 2026타경10290 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경상남도 거제시 옥포동 555-6, 5층 501호 |
| 물건종류 | 아파트 · 감정평가상 공동주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물 · 5층 501호 |
| 소유자 | 주식회사골든리츠 |
| 감정가 | 130,000,000원 |
| 최저매각가 | 130,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 입면농업협동조합 |
| 청구금액 | 838,229,781원 |
| 말소기준권리 | 2020.07.13 · 을구 5번 · 입면농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 910,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.09 |
| 건축물 상태 | 사용승인 미필 · 집합건축물대장 및 건축물현황도 없음 |
| 등기 확인 | 창원지방법원 거제등기소 · 2026.10.27 발행 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만, 확인할 문제가 남는다
기준이 되는 권리는 2020.07.13 접수된 을구 5번 근저당권입니다. 입면농업협동조합의 채권최고액은 910,000,000원이며, 공동담보목록 제2020-372호가 기재돼 있습니다. 후순위인 최혜식 근저당권 역시 채권최고액 800,000,000원으로, 공동담보목록 제2022-416호가 기재돼 있습니다.
과거에는 소유권 분쟁과 가등기·가처분, 전세권 설정 및 말소, 이전 경매개시와 취하 등의 복잡한 이력이 있었습니다. 2014.02.25 설정된 강세영의 전세권 130,000,000원은 2016.01.18 말소됐고, 과거 가등기와 가처분 역시 말소 기록이 존재합니다. 현재 권리관계와 혼동하지 않되, 소유권 회복 및 말소등기 경위를 원본과 대조할 필요가 있습니다.
② 점유·임차 관계 — 전입 10명, 계약 내용은 미상
현황조사 등에서 확인된 전입 관련 인원은 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 포함되지 않았습니다. 다만 10명 모두 실제 임대차계약을 체결한 독립적인 임차인인지, 현재 각자가 어느 공간을 점유하는지는 확정되지 않았습니다. 따라서 전입 조사 인원 10명을 보증금이 있는 임차인 10명으로 단정할 수 없습니다.
기재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.07.13 이후입니다. 전입일만 기준으로 하면 선순위 대항력은 인정되기 어렵습니다. 그러나 보증금·확정일자·실제 점유와 임대차 경위가 확인되지 않았으므로, 계약관계에 관한 최종 대항력 판단은 보류해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 이승원 | 2023.02.21 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
확인되지 않음 |
| 구지현 | 2020.08.07 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
확인되지 않음 |
| 김애순 | 2020.11.02 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
확인되지 않음 |
| 유경진 | 2022.01.03 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
확인되지 않음 |
| 김명신 | 2021.09.10 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
확인되지 않음 |
| 김교옥 | 2021.05.24 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
확인되지 않음 |
| 허복래 | 2020.07.30 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
2026.05.13 신청 |
| 최기호 | 2021.08.04 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
2026.06.15 신청 |
| ZAPOLSKIKH VALERIIA | 2025.11.21 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
확인되지 않음 |
| 정여울 | 2026.04.03 | 미상 | 후순위 전입 계약 미상 확정일자·우선변제 미상 |
2026.05.11 신청 |
후순위 전입은 기재된 전입일과 말소기준일을 비교한 결과입니다. 모든 인원의 실제 임대차 여부, 점유 범위, 보증금과 확정일자는 별도로 확인해야 합니다. 대항력 가능성의 최종 판단에는 계약·점유·전입 경위 확인이 필요합니다. 별도의 보증기관 승계 신고는 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 등 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 입면농업협동조합 | 910,000,000원 | 127,380,000원 |
| 2. 근저당 · 최혜식 | 800,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권 미배당 합계 | 1,710,000,000원 | 1,582,620,000원 |
위 배당표는 매각가 130,000,000원과 등기상 채권최고액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 실제 확정채권액, 공동담보 배당 관계, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 따라서 실제 법원 배당표와 달라질 수 있습니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다.
입면농업협동조합의 경매 청구금액은 838,229,781원으로, 위 배당표의 채권최고액 910,000,000원과 구분해야 합니다. 신건 가격에 매각되는 경우 집행비용을 제외한 127,380,000원이 선순위 근저당권자에게 배당되는 것으로 추정되며, 후순위 근저당권자와 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다. 배당 부족이 크다는 사실만으로 매수인이 그 부족액을 승계하는 것은 아닙니다.
④ 회차별 배당 — 유찰되면 채권 미배당은 더 커진다
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 표시 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 130,000,000원 | 127,380,000원 | 1,582,620,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 104,000,000원 | 101,744,000원 | 1,608,256,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 83,200,000원 | 81,302,400원 | 1,628,697,600원 | 0원 |
⑤ 건물 상태·입지·환금성
- 위치와 주변 환경. 거제시 옥포동 소재 옥포성지중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설과 공동주택, 단독주택 등이 혼재하며, 감정평가에서는 주위환경을 보통 수준으로 평가했습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 대중교통 사정 역시 보통 수준으로 평가됐습니다. 토지 북서측에는 포장도로가 있습니다.
- 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며, 외벽은 석재 및 모르타르 위 페인트 등으로 마감됐습니다. 승강기, 소방, 급배수, 위생 및 난방설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 사용승인 미필. 건축법상 사용승인을 받지 않았으며, 추후 사용승인 결과에 따라 면적 등이 변동될 수 있습니다. 향후 행정절차와 건물 이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 호별 위치 불명확. 집합건축물대장과 건축물현황도가 없어 공용면적 및 호별 위치를 확인할 수 없습니다. 감정평가는 현관의 현황 호수 표기를 기준으로 이루어졌습니다. 대상 501호와 등기·실제 현황의 일치 여부 확인이 중요합니다.
- 내부 확인 한계. 현장조사 당시 폐문·부재 등으로 내부 조사가 이루어지지 않았습니다. 감정평가는 공부와 외부 관찰 및 유사 물건의 통상적인 상태를 참작했습니다. 실제 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인해야 합니다.
- 토지 관련 권리. 대지권의 목적 토지에 대하여 대지권등기 외에 토지별도 등기가 존재합니다. 토지별도 등기의 구체적인 권리와 매각에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 용도지역 및 규제. 제2종일반주거지역이며 중로1류에 접합니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당합니다. 토지 공시지가는 821,800원/㎡입니다.
- 환금성. 사용승인 미필, 건축물대장 부재, 호별 위치 확인의 어려움은 향후 매도와 담보대출 과정에서 제약 요인이 될 가능성이 있습니다. 실제 금융기관 취급 가능 여부와 예상 매각 수요를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각 대상 호실 특정. 현관에 표시된 501호가 등기상 매각 대상과 정확히 일치하는지, 현장과 관련 자료를 대조해야 합니다.
- 사용승인 가능성. 사용승인 미필 사유, 향후 승인 가능성, 예상되는 보완사항과 비용, 행정상 제약 여부를 담당 관청에 확인해야 합니다.
- 집합건축물대장 부재. 건축물대장 생성 가능성, 실제 전유·공용면적과 구분소유 관계를 검토해야 합니다.
- 전입 10명의 실제 관계. 각 전입자의 실제 임차인 여부와 점유 공간, 계약 상대방, 보증금 및 확정일자를 확인해야 합니다. 특히 배당요구한 허복래·최기호·정여울의 권리관계를 살펴야 합니다.
- 대항력과 인수액 재확인. 기재된 전입일은 모두 말소기준권리 이후이지만, 점유·계약관계가 불명확하므로 매각물건명세서와 관련 서류를 재확인해야 합니다. 표시 인수 0원과 실제 취득 과정의 부담이 일치하는지 검토해야 합니다.
- 토지별도 등기. 대지권 외에 존재하는 토지별도 등기의 원본을 확인하고, 매수인에게 미칠 수 있는 영향을 검토해야 합니다.
- 국세·지방세 압류. 후순위 압류의 말소 여부와 당해세 등 우선 배당 가능성을 확인해야 합니다. 실제 배당 순서와 배당액은 단순 추정과 달라질 수 있습니다.
- 공동담보 관계. 입면농업협동조합과 최혜식의 공동담보목록을 확인하고, 이 물건과 다른 공동담보 부동산의 관계를 살펴야 합니다.
- 내부 상태·명도. 내부 조사가 되지 않았으므로 실제 시설 상태, 점유자와 인도 협의 가능성, 명도 비용 및 기간을 확인해야 합니다.
- 가격과 금융. 실거래 시세를 별도로 확인하고, 사용승인 미필 건물에 대한 대출 가능 여부를 금융기관에 확인한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 토지 관련 등기를 직접 검토하고, 현장조사를 거쳐 입찰 여부를 판단해야 합니다.
맺으며 — “권리가 소멸해도, 건물의 위험까지 사라지지는 않는다”
창원지방법원 2026타경10290은 말소기준권리가 명확하고, 후순위 근저당권과 압류가 원칙적으로 매각으로 소멸하는 사건입니다. 명세서에 명시된 매수인 인수권리도 없으며, 배당 시뮬레이션상 인수액 역시 0원입니다.
하지만 이 물건의 핵심은 담보권보다 건물 상태와 점유 불확실성입니다. 사용승인을 받지 않았고 집합건축물대장과 건축물현황도가 없어 면적 및 호별 위치를 확인하기 어렵습니다. 전입 조사 인원 10명의 임대차계약과 점유 범위도 확정되지 않았으며, 별도의 토지등기까지 존재합니다.
실거래 비교 자료가 확인되지 않아 최저가 130,000,000원이 시세보다 저렴하다고 볼 근거도 없습니다. 유찰로 가격이 하락하더라도 건축물의 행정상 상태와 점유 문제가 해결되는 것은 아닙니다. 이러한 불확실성을 고려하면 현재는 적극적인 입찰보다 사용승인·호실 특정·토지권리·점유관계 확인이 우선입니다.
결론은 권리 일부 긍정, 물건 위험 매우 높음, 가격 판단 보류입니다. 표시 인수액 0원과 큰 폭의 배당 부족에 시선을 빼앗기지 말고, 실제로 어떤 호실을 어떤 행정·점유 상태로 취득하는지부터 확인해야 합니다.
