창원지방법원 2026타경10290. 경상남도 거제시 옥포동 555-6의 6층 602호로 표시된 공동주택입니다. 등기상 소유자는 주식회사골든리츠이며, 신청채권자는 입면농업협동조합입니다. 말소기준권리는 2020년 7월 13일 설정된 입면농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 910,000,000원입니다.

말소기준권리 뒤에 설정된 후순위 근저당권과 압류 등은 매각으로 소멸할 예정이며, 매각물건명세서에는 인수권리가 해당사항 없다고 기재되어 있습니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기상 말소 여부만이 아닙니다. 사용승인 미취득, 집합건축물대장·현황도 부재, 내부 확인 불가, 점유자 10명의 보증금 미상이라는 별도의 불확실성이 존재합니다. 시세 비교 근거도 확인되지 않으므로 최저가만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 확인할 사항이 많다

말소기준권리는 2020년 7월 13일의 입면농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 910,000,000원이며, 신청채권 청구액 838,229,781원과는 구분해서 보아야 합니다. 2022년 9월 30일 설정된 최혜식의 후순위 근저당권은 채권최고액 800,000,000원으로 기재되어 있습니다. 매각으로 소멸할 예정인 권리라도 실제 배당액은 매각대금과 선순위 공제 등에 따라 달라집니다.

② 점유자·임차인 확인 — 보증금 미상 10명

현황조사상 점유자 10명이 확인됩니다. 보증금·월세·확정일자는 미상이며, 허복래·최기호·정여울은 배당요구가 접수된 것으로 표시되어 있습니다. 보증기관의 대위·승계 중복 신고로 분류된 사람은 없습니다. 다만 점유자 전원의 실제 임대차 관계, 보증금, 점유 형태와 명도 조건은 매각물건명세서 및 관련 문건 원본으로 확인해야 합니다.

조사상 전입일은 말소기준권리 설정일인 2020.07.13. 이후로 확인됩니다. 다만 보증금·확정일자와 실제 임대차 관계가 미상이므로 위 표는 보수적으로 표시했습니다. 최종 대항력·우선변제 여부는 전입 및 점유의 실제 개시 시점, 임대차계약서, 확정일자, 매각물건명세서 원본을 대조해 판단해야 합니다.

③ 시세·가격 판단 — 최저가만으로 저렴하다고 볼 수 없다

현재 최저매각가는 130,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 동일 건물 또는 비교 가능한 물건의 최신 실거래와 최근 거래 추세를 대조할 근거가 확인되지 않아, 최저가가 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 사용승인 미취득, 건축물대장·현황도 부재, 내부 확인 불가라는 조건이 있어 일반적인 공동주택의 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

배당표는 매각가와 제시된 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다. 입면농업협동조합의 신청채권 청구액 838,229,781원과 근저당권 채권최고액 910,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 국세·지방세의 당해세 여부, 실제 채권액, 집행비용 및 임차인 관련 권리에 따라 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물 현황·입지·환금성 메모

• 사용승인. 감정평가서에는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이라고 기재되어 있습니다. 추후 사용승인 결과에 따라 면적 등에 변동이 있을 수 있으므로 현재 상태와 향후 처리 가능성을 확인해야 합니다.
• 호별 확인. 집합건축물대장과 건축물현황도가 존재하지 않아 공용면적과 호별 위치 확인이 불가능합니다. 현관에 표시된 현황 호수를 기준으로 평가했으므로 실제 매각 대상과 현장 표시, 등기 및 토지 관련 자료를 대조해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문·부재 등으로 내부 조사가 불가능했습니다. 공부, 외부 관찰 및 인근 유사 물건의 통상적 상태를 참작해 평가한 것으로, 내부 상태를 확인한 뒤 재검토할 필요가 있습니다.
• 대지권·토지별도등기. 대지권의 목적인 토지에 토지별도등기가 있다고 기재되어 있습니다. 건물 등기만 보지 말고 토지 등기와 매각 범위, 대지권 관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 입지. 옥포성지중학교 동측 인근으로, 근린생활시설·공동주택·단독주택 등이 혼재한 지역입니다. 감정평가서상 차량 접근과 대중교통 사정은 보통 수준으로 기재되어 있습니다.
• 토지이용계획. 제2종일반주거지역이며, 중로1류 접합·가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 사항이 기재되어 있습니다.
• 환금성. 사용승인과 호별 위치·면적 확인이 제한되고 내부 상태도 미확인인 만큼, 일반적인 공동주택과 동일한 환금성을 전제하기 어렵습니다. 거래가격을 확인하기 전에는 매각가의 적정성을 단정하지 마세요.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 매각 대상 특정. 현관 표시 602호와 실제 등기·현황·감정평가 대상이 일치하는지 확인하고, 호별 위치 및 면적을 확인할 수 있는 자료를 확보하세요.
• 사용승인과 건축물 현황. 사용승인 미취득 사유와 현재 행정상태, 향후 사용승인 가능성, 면적 변동 및 관련 비용을 확인하세요. 위반 여부와 사용승인 여부는 별개의 문제이므로 각각 검토해야 합니다.
• 토지 권리. 대지권의 목적인 토지에 토지별도등기가 있다고 기재되어 있으므로 토지 등기와 매각 범위, 대지권 관계를 대조하세요.
• 점유자 10명. 각 점유자의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구, 전출·명도 계획을 개별적으로 확인하세요. 특히 배당요구가 표시된 허복래·최기호·정여울의 관련 문건을 확인해야 합니다.
• 세금과 배당. 국세·지방세 압류 이력 및 당해세 여부를 확인하고, 예상배당표의 집행비용·채권액·배당순위가 실제 서류와 일치하는지 재검토하세요.
• 시세와 입찰 상한. 같은 건물 또는 비교 가능한 물건의 최근 실거래를 확인한 뒤, 사용승인·면적·내부 상태·점유 위험을 반영해 입찰 상한을 산정하세요. 신건 최저가 130,000,000원만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 현장 확인. 내부 접근 가능 여부와 실제 구조·시설 상태를 확인하세요. 확인할 수 없는 부분은 비용과 위험을 보수적으로 반영해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축·토지 관련 자료를 함께 확인한 후 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “인수권리 없음”만으로 안전한 물건은 아니다

이 사건은 매각물건명세서상 인수권리가 해당사항 없다고 기재되어 있고, 예상배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 점유자 10명의 보증금과 임대차 관계가 미상이며, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물에 집합건축물대장과 건축물현황도도 없습니다. 내부 확인이 불가능했고 토지별도등기 문제도 확인해야 합니다.

따라서 이 물건의 핵심은 신건 가격이나 단순한 말소기준권리만이 아닙니다. 매각 대상의 정확한 특정, 사용승인 및 건물 현황, 점유자별 임대차 확인이 선행되어야 합니다. 최신 실거래 비교 근거도 확인되지 않아 130,000,000원이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다. 권리 인수액은 명세서 기재 기준으로 0원, 실사 위험은 별도로 남아 있습니다. 원본 자료와 현장 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 타당합니다.