창원지방법원 2026타경10290. 거제시 옥포동 555-6에 위치한 집합건물 4층 401호입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 130,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사골든리츠이며, 채권자 입면농업협동조합이 신청한 임의경매입니다. 신청채권자의 청구금액은 838,229,781원입니다.

말소기준권리는 2020.07.13 설정된 입면농업협동조합 근저당권으로, 채권최고액은 910,000,000원입니다. 이후 최혜식의 근저당권과 국세·지방세 압류, 현재 경매개시결정이 이어집니다. 이들 후순위 등기권리는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 이 건물은 일반적인 사용승인 완료 아파트와 다릅니다. 건축법상 사용승인을 받지 않았고 집합건축물대장 및 건축물현황도가 존재하지 않습니다. 감정평가에서도 현관에 표시된 호수를 기준으로 물건을 특정했습니다. 따라서 등기상 인수금액이 없다는 이유만으로 안전한 주거용 경매물건이라고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 이력은 복잡하다

등기부에는 과거 가등기, 가처분, 소유권분쟁 및 경매 이력이 다수 존재합니다. 다만 기존 가등기와 관련된 소유권 분쟁은 2018.04.20 소유권이전등기 회복과 관련 등기 정리로 이어졌고, 현재 소유자는 주식회사골든리츠로 확인됩니다.

과거 박은아 명의로 설정되었던 130,000,000원의 전세권은 2019.08.29 말소됐습니다. 최혜식 명의의 종전 180,000,000원 근저당권도 2020.05.07 말소됐습니다. 따라서 이러한 과거 말소 권리를 현재 매수인이 인수할 채무로 합산하면 안 됩니다.

현재 말소기준으로 작용하는 것은 2020.07.13 입면농업협동조합 근저당권입니다. 2022.09.30 설정된 최혜식 근저당권의 채권최고액은 800,000,000원이나, 말소기준보다 후순위이므로 원칙적으로 매각으로 소멸합니다.

② 임차인·전입자 분석 — 10명 모두 후순위 전입, 그러나 점유 확인은 필수

현황조사 등에 나타난 전입 관련 인원은 10명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고자는 없으며, 각 명의자는 서로 구분되는 개인입니다. 다만 각 명의자가 실제로 401호의 임차인인지, 어떤 공간을 점유하는지, 어떤 임대차계약을 체결했는지는 확정되지 않았습니다.

등재된 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.07.13 이후입니다. 이 전입일을 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부나 실제 배당 가능성까지 단정할 수는 없습니다.

* 대항력 없음은 기재된 전입일과 말소기준권리일을 비교한 판정입니다. 실제 점유, 계약 관계, 별도의 선행 대항요건 또는 특별한 사정까지 모두 확정한 의미는 아닙니다. 보증금·확정일자·임차 부분이 확인되지 않아 우선변제는 미상으로 표시했습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라는 의미입니다.

③ 가격 판단 — 최저가 130,000,000원이 싼지는 아직 알 수 없다

현재 최저매각가는 감정가와 동일한 130,000,000원입니다. 명세서상 인수권리가 없다는 전제에서는 낙찰가에 별도로 인수할 보증금을 더하지 않으므로, 신건 최저가 기준 실질취득금액 역시 130,000,000원으로 계산됩니다. 취득 부대비용과 명도·보수비용은 별도입니다.

하지만 감정가와 최저가가 같다는 것은 시장가격보다 저렴하다는 뜻이 아닙니다. 이 지역 동일 또는 유사 주거용 물건의 최신 실거래와 최근 12개월 거래 수준을 확인해야 가격 메리트를 평가할 수 있습니다. 사용승인을 받지 못한 건물이라는 특성상 일반적인 사용승인 완료 아파트의 시세를 그대로 적용하는 것도 적절하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)

130,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,620,000원을 공제한 127,380,000원이 입면농업협동조합에 배당됩니다. 최혜식의 후순위 근저당권에는 배당 재원이 남지 않습니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

근저당권 채권최고액 합계는 1,710,000,000원이고, 이를 기준으로 계산한 미배당액은 1,582,620,000원입니다. 다만 근저당권의 채권최고액은 실제 잔존채무와 다를 수 있고 공동담보가 설정되어 있으므로, 이 금액을 해당 401호 하나의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 법적·물리적 위험은 남는다

현재 신건의 최저가는 130,000,000원이고, 1회 유찰 시 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원으로 낮아지는 시나리오입니다. 각 시나리오에서 예상 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

그러나 가격이 낮아질수록 채권자의 미배당액은 증가하며, 사용승인 미취득, 호수 특정 불확실성, 점유 관계, 조세 배당 문제는 유찰만으로 해결되지 않습니다. 가격이 내려가는 것과 물건의 위험이 해소되는 것은 완전히 다른 문제입니다.

⑥ 입지·건물 상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포성지중학교 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통 수준입니다. 대지권의 목적인 토지 북서측에는 포장도로가 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물입니다. 외벽은 석재 및 모르타르 위 페인트 등으로 마감됐고, 승강기·소방·급배수·위생·난방설비 등이 기재되어 있습니다.
• 토지. 대지권의 목적인 토지 면적은 948.8㎡, 공시지가는 821,800원/㎡입니다. 제2종일반주거지역이며 완경사지에 위치합니다. 대지권 등기 외에 토지별도 등기가 존재해 별도 확인이 필요합니다.
• 도시계획. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하며, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
• 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 추후 사용승인 결과에 따라 면적 등이 변동될 수 있어 관련 행정절차와 승인 가능성을 별도로 확인해야 합니다.
• 호수·면적 확인. 집합건축물대장 및 건축물현황도가 없어 공용면적과 호별 위치확인이 불가능합니다. 감정평가는 현관의 현황 호수를 기준으로 진행됐습니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문·부재로 내부조사가 불가능했습니다. 외부관찰과 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합해 평가됐으므로 내부 상태 및 보수 필요성을 재확인해야 합니다.
• 환금성. 일반적인 사용승인 완료 공동주택과 비교해 매수자의 확인 부담이 큽니다. 정확한 호별 위치와 면적, 사용승인 가능성, 금융기관 담보취급 조건이 확인되기 전에는 정상적인 환금성을 전제로 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 사용승인 가능성 확인. 거제시 관련 부서에 사용승인 미취득 사유, 현재 건축 상태, 보완 가능성 및 향후 행정상 제한을 확인해야 합니다. 승인이 가능하다는 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 매각 목적물 특정. 등기상 4층 401호와 현관 표시 401호가 실제로 일치하는지 확인하세요. 호별 경계, 독립된 이용 공간 및 공용면적을 현장과 관계 서류로 대조해야 합니다.
• 임차인·점유자 확인. 전입 관련 명의자 10명에 대해 실제 거주 여부, 점유 공간, 보증금, 계약 체결 관계 및 확정일자를 확인해야 합니다. 전입일만으로 특정 호실의 명도가 완료된다고 단정할 수 없습니다.
• 배당요구 서류 확인. 허복래·최기호·정여울의 배당요구 접수 내역과 계약관계, 그 밖의 명의자에 대한 최신 매각물건명세서 및 현황조사를 함께 확인하세요.
• 압류·당해세 확인. 국세 및 지방세 압류의 실제 세목, 법정기일, 체납액과 당해세 해당 여부를 확인해야 합니다. 배당표의 예상 금액은 확정 배당이 아닙니다.
• 공동담보 확인. 입면농업협동조합 근저당의 공동담보목록 제2020-372호, 최혜식 근저당의 공동담보목록 제2022-416호를 확인해 다른 담보물건과의 관계를 검토하세요.
• 등기 이력 확인. 과거 가등기·소유권분쟁·가처분의 말소 및 회복 경위와 현재 소유권 상태를 등기사항전부증명서 원본으로 대조해야 합니다.
• 토지별도등기 확인. 대지권등기 외의 토지별도등기 내용을 확인하고, 매각대상 대지권과 별도 등기권리가 실제 이용·처분에 영향을 주는지 검토해야 합니다.
• 현장 및 내부 확인. 내부조사가 이루어지지 않았으므로 설비 작동 상태, 누수, 균열, 구조 변경, 출입 가능 여부와 점유 현황을 직접 확인하세요.
• 금융·환금성 확인. 사용승인을 받지 않은 집합건물에 대한 금융기관의 담보대출 취급 여부, 매도 가능성과 임대수요를 확인한 후 실질적인 취득자금과 보유비용을 판단하세요.
• 입찰 전 서류 재확인. 매각물건명세서의 명시적 인수권리 없음, 경매 진행상태, 매각기일 변경 여부 및 최신 등기 상태를 원본으로 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 안전한 물건은 아니다”

이 물건은 말소기준권리 이후의 근저당권·압류·경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 조사된 전입자 10명 모두 말소기준보다 늦은 전입일을 가지고 있고, 매각물건명세서에도 인수권리가 없으므로 등기상 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

하지만 여기서 안전하다는 결론을 내리면 안 됩니다. 사용승인을 받지 않았고, 집합건축물대장과 건축물현황도가 없으며, 현황 호수만으로 감정평가가 이루어진 건물입니다. 실제 401호의 위치와 면적을 특정하는 문제, 점유자 확인, 향후 사용승인 가능성, 담보대출과 재매각 가능성까지 검토해야 합니다.

배당 측면에서도 신건 기준 채권최고액 합산 미배당 추정액이 1,582,620,000원에 이르고, 조세채권의 실제 배당순위는 추가 확인이 필요합니다. 이 미배당액을 낙찰자가 직접 인수한다는 의미는 아니지만, 권리관계와 채권 구조가 단순한 사건은 아닙니다.

또한 최신 실거래 수준과 비교한 가격 메리트가 확인되지 않았기 때문에 130,000,000원이라는 최저가만으로 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 유찰로 최저가가 낮아지더라도 건축물의 법적·물리적 위험은 그대로 남을 수 있습니다.

최종 판단은 D등급, 입찰 신중·보류 의견입니다. 등기상 인수 부담보다 사용승인, 호수 특정, 실제 점유, 환금성이 우선 확인되어야 합니다. 해당 문제가 명확하게 해결되거나 그 영향을 합리적으로 산정하기 전에는 감정가 대비 할인만으로 입찰 여부를 결정하기 어렵습니다.