창원지방법원 2026타경10290. 거제시 옥포동 555-6 소재 공동주택의 3층 302호가 경매로 나왔습니다. 감정가는 128,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 동일합니다. 등기 요약상 소유자는 주식회사골든리츠이며, 신청채권자는 입면농업협동조합입니다. 경매신청 청구액은 838,229,781원으로 이 물건의 감정가를 크게 웃돕니다.

문제는 단순히 채무가 많다는 사실이 아닙니다. 입면농업협동조합의 2020.07.13 근저당권보다 앞선 2010.08.13 소유권이전청구권 가등기와 소유권이전 기재가 있어 선순위 권리의 법적 효과를 정확하게 확인해야 합니다. 게다가 감정평가에서는 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이며, 집합건축물대장과 건축물현황도가 없어 공용면적 및 호별 위치를 확인하기 어렵다고 명시했습니다.

현황조사에 등장하는 사람도 10명입니다. 확인되는 전입일은 모두 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고 일부는 배당요구도 제출했습니다. 따라서 이 물건은 선순위 권리·건축물 동일성·점유관계를 함께 검증해야 하는 고난도 경매로 보는 것이 적절합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 가등기가 핵심

말소기준권리는 을구 7번 입면농업협동조합 근저당권입니다. 2020.07.13 설정됐으며 채권최고액은 910,000,000원입니다. 이보다 후순위인 최혜식 근저당권 800,000,000원과 후순위 압류 및 현재 경매개시결정등기는 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다.

국세·지방세 압류는 총 4건의 등기 이력이 있고, 그중 2022.07.28 거제시 압류는 2023.11.06 말소됐습니다. 나머지 압류의 등기상 소멸과 실제 조세의 배당순위는 별도 문제입니다. 당해세 등 우선 징수되는 조세가 있다면 배당금액이 달라질 수 있습니다.

또한 2024.08.01 시작된 종전 임의경매는 취하돼 2026.01.05 관련 등기가 말소됐고, 2026.04.02 현재 사건에 대한 임의경매가 다시 개시됐습니다. 종전 경매와 현재 경매를 혼동하지 않도록 주의해야 합니다.

② 임차인 분석 — 조사된 인명 10명, 보증금은 미상

현황조사상 확인된 이름은 10명이며, 보증기관 대위변제나 승계에 의한 중복신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 각 사람의 전입 여부와 실제 임대차계약·점유관계는 구별해서 보아야 합니다.

확인되는 전입일은 모두 2020.07.13 말소기준권리 이후입니다. 따라서 전입일 기준으로 선순위 대항력은 인정되기 어렵습니다. 그러나 임대차보증금, 확정일자, 실제 점유 개시일, 계약관계가 확인되지 않아 우선변제권 및 최우선변제 해당 여부는 별도로 검토해야 합니다.

대항력 칸의 '전입 후'는 해당 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 뜻입니다. 실제 점유·임대차계약에 대한 최종 법률판단이나 명도 가능성을 확정하는 표시가 아닙니다. 우선변제는 확정일자·보증금·점유 요건 등을 추가 확인해야 합니다.

구지현의 과거 전세권도 구분해서 볼 필요가 있습니다. 을구 5번에는 2015.09.23 설정된 전세금 130,000,000원의 전세권이 있었지만, 2020.05.07 말소됐습니다. 따라서 이 금액을 현재 임차보증금에 그대로 더하거나 현존하는 선순위 전세권으로 취급하면 안 됩니다. 구지현의 2020.08.07 전입과 현재 임대차관계는 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정으로 배당을 계산하면, 매각대금 대부분이 말소기준권리자인 입면농업협동조합에 돌아갑니다. 후순위 근저당권자인 최혜식에게는 배당될 금액이 남지 않습니다.

근저당 채권최고액 합계는 1,710,000,000원이고 예상 채권자 배당액은 125,408,000원입니다. 따라서 모형상 미배당액은 1,584,592,000원입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

다만 이는 근저당 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 실제 피담보채권 잔액과 배당요구, 당해세, 임차인의 최우선변제 등은 반영 결과를 바꿀 수 있습니다. 공동담보가 설정된 근저당권이므로 실제 배당관계도 해당 담보물건과 채권잔액을 함께 확인해야 합니다.

④ 유찰 시 배당 시나리오와 실질취득 위험

유찰이 진행되면 매각가와 채권자 예상배당액은 내려가고, 채권최고액 기준 미배당액은 커집니다. 그러나 그 미배당액이 매수인에게 자동으로 이전되는 것은 아닙니다.

이 물건에서 중요한 것은 최저가가 얼마나 내려가는지가 아니라, 선순위 가등기가 실제로 소멸하는지, 사용승인 미취득 상태가 어떤 부담을 만드는지, 매각대상이 정확히 어떤 호수인지입니다. 이 문제들이 남아 있는 상황에서 유찰가만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.

⑤ 건축물 적법성·입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경상남도 거제시 옥포동 소재 옥포성지중학교 동측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 공동주택 및 단독주택이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 관내 대중교통 사정을 고려한 교통상황은 보통 수준으로 평가됐습니다. 대지 북서측으로 포장도로가 있습니다.
• 건물구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물입니다. 외벽은 석재 및 모르타르 위 페인트 등으로 마감돼 있고, 내부는 벽지·타일 등으로 마감된 것으로 평가됐습니다. 공동 승강기, 소방, 급배수, 위생 및 난방설비가 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며, 지목은 대지입니다. 대지권 목적 토지의 면적은 948.8㎡, 공시지가는 821,800원/㎡로 표시됩니다. 토지는 완경사지에 위치합니다.
• 토지 규제. 가축사육제한구역, 옥포성지중학교 상대보호구역, 중점경관관리구역에 해당하며, 중로1류(폭 20m~25m)에 접합니다.
• 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 향후 사용승인 결과에 따라 면적 등이 달라질 수 있어 건축물 적법성과 사용승인 가능성을 반드시 확인해야 합니다.
• 집합건축물대장. 집합건축물대장과 건축물현황도가 존재하지 않아 공용면적 및 호별 위치 확인이 불가능한 것으로 평가됐습니다. 현관에 표시된 현황 호수를 기준으로 평가했으므로 공부상 매각대상과 실제 점유 공간을 대조해야 합니다.
• 302호 표기 문제. 301호와 302호는 다른 층의 구분건물과 현황 호수 표기 방식이 다릅니다. 감정서상 호별 배치도를 참고해 해당 호수의 실제 위치와 구분 경계를 확인해야 합니다.
• 별도 토지등기. 대지권 목적 토지에 대해 대지권등기 외에 토지별도등기가 존재합니다. 토지등기부의 권리관계를 검토해 매수인 인수 또는 대지권 관련 장애가 있는지 확인해야 합니다.
• 내부 상태. 현장조사 당시 폐문·부재 등으로 내부 조사가 불가능했습니다. 감정은 공부와 외부관찰, 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합해 이뤄졌으므로 실제 내부 상태와 수리 부담은 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 갑구 6번 가등기 원문 확인. 2010.08.13 소유권이전청구권 가등기 관련 기재의 법적 성격과 본등기 경위를 확인해야 합니다. 담보가등기 해당 여부, 소유권 변동, 매각 후 존속·말소 가능성이 최우선 검토사항입니다.
• 매각물건명세서와 등기 대조. 명세서상 인수권리 '해당사항없음' 기재와 등기상 선순위 권리 위험 표시가 일치하는지 확인해야 합니다. 인수 0원이라는 배당모형 결과만으로 판단하면 안 됩니다.
• 사용승인 가능성 확인. 건축법상 사용승인 미취득 사유, 필요한 보완사항 및 향후 사용승인 가능 여부를 확인해야 합니다. 필요한 행정절차와 비용도 취득 판단에 반영해야 합니다.
• 302호 실제 위치 확인. 현관 표시 302호와 등기상 구분건물의 위치·경계가 일치하는지 감정서의 호별 배치도, 현장, 관련 서류를 대조해야 합니다.
• 토지별도등기 확인. 대지권등기와 별도 토지등기의 권리관계, 토지에 설정된 권리의 소멸·인수 여부를 토지등기부 원문으로 확인해야 합니다.
• 임차인 10명 관계 확인. 현황조사에 나타난 인명별 실제 점유 장소와 임대차계약 유무를 구분하고, 보증금·확정일자·전입·점유 개시일을 대조해야 합니다.
• 배당요구 3명 확인. 허복래·최기호·정여울의 배당요구서와 임대차관계를 확인해야 합니다. 최우선변제나 우선변제권 인정 여부에 따라 실제 배당순위가 달라질 수 있습니다.
• 과거 전세권과 현재 점유 구분. 구지현의 2015년 전세권 130,000,000원은 2020년 말소됐습니다. 이 금액을 현재 보증금으로 단정하지 말고 현재 임대차관계를 별도로 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 확인. 압류 이력 중 이미 말소된 항목을 제외해 현재 권리를 확인하고, 당해세 등 우선 배당되는 조세채권의 존재 여부를 검토해야 합니다.
• 공동담보 및 실제 채권액 확인. 입면농업협동조합과 최혜식 근저당권의 공동담보 관계, 실제 피담보채권 잔액 및 배당에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 내부 상태·관리비·명도 확인. 감정 당시 내부 조사가 이뤄지지 않았으므로 실제 내부 상태, 점유자, 체납 관리비의 성격과 금액, 인도 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 시세와 금융 가능성 검증. 일반적인 적법 공동주택과 단순 가격 비교하지 말고, 해당 건축물의 승인 상태와 권리관계를 반영해 거래 가능 가격, 금융기관 담보 취급 여부, 환금성을 확인해야 합니다.
• 최종 매각조건 원본 확인. 2026.11.09 매각기일의 실제 진행 여부, 매각물건명세서, 등기부, 현황조사서, 감정평가서 및 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낮아지는 최저가보다 중요한 것은 취득할 권리의 확실성”

거제시 옥포동 302호의 최저매각가는 128,000,000원입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 신건 가격이 아닙니다.

2020년 입면농업협동조합 근저당권을 말소기준으로 보면 후순위 근저당과 압류의 처리 방향은 비교적 분명합니다. 하지만 2010년 가등기 관련 권리의 실제 존속 여부는 따로 검토해야 합니다. 여기에 사용승인 미취득과 건축물대장 부재, 현황 호수의 표기 차이, 10명의 임대차관계 미확인까지 겹쳐 있습니다.

예상배당표의 미배당액 1,584,592,000원이 낙찰자의 채무가 되는 것은 아닙니다. 다만 그와 별개로 매수인 인수액 0원을 확정할 수도 없습니다. 실제 매수인 부담과 취득 가능한 권리의 범위는 선순위 가등기, 건축물 및 토지의 권리관계를 검토한 후에 판단해야 합니다.

또한 시세상 할인 여부가 확인되지 않은 상태에서 감정가나 유찰가만 근거로 이 물건을 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다. 사용승인 미취득과 구분건물 동일성 문제는 취득 후 매도에도 영향을 줄 수 있습니다.

결론은 입찰 보류입니다. 선순위 권리와 건축물의 적법성, 실제 매각대상, 임차인별 점유관계가 명확히 정리되지 않는다면 최저가가 추가로 내려가더라도 신중하게 접근해야 합니다. 이 사건에서 우선 확인해야 할 것은 얼마에 낙찰받느냐보다 무엇을 안전하게 취득할 수 있느냐입니다.