창원지방법원 2026타경10290. 경남 거제시 옥포동 555-6 소재 7층 701호입니다. 물건종류는 아파트로 분류되어 있고 감정평가서에는 공동주택으로 이용 중인 것으로 기재되어 있습니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물이며, 해당 호실은 복층 구조로 탐문조사되었습니다.

소유자는 주식회사골든리츠입니다. 2010.12.09 소유권을 취득했으며 당시 거래가액은 160,000,000원으로 등기되어 있습니다. 이후 여러 근저당권과 압류가 설정되었다가 말소되었고, 현재 경매의 말소기준권리는 2020년 설정된 입면농업협동조합 근저당입니다.

금융권 담보권 자체보다 더 중요한 문제가 있습니다. 이 건물은 사용승인을 받지 않았고, 공식적인 집합건축물대장과 건축물현황도가 존재하지 않습니다. 따라서 일반적인 사용승인 완료 아파트와 동일한 환금성과 금융이용 가능성을 전제로 입찰하기 어렵습니다. 감정평가도 내부 확인 없이 외부 관찰과 주변 유사 물건 등을 참작해 진행되었습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유와 건물 하자는 별개

말소기준은 2020.07.13 을구 18번 입면농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 910,000,000원이며 공동담보목록 제2020-372호가 기재되어 있습니다.

후순위인 2022.09.30 최혜식 근저당권 800,000,000원도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 국세·지방세 압류 역시 말소기준권리 이후에 설정된 등기상 권리이므로 매각에 따른 말소 대상입니다. 다만 세금채권의 법정 우선순위와 실제 배당 여부는 압류등기 말소와 별개의 문제입니다.

과거에는 손미애 명의 전세권과 허복래 명의 전세권도 있었지만, 각각 2015.01.13과 2020.05.07에 말소되었습니다. 특히 허복래의 과거 전세권은 전세금 150,000,000원으로 등기되었던 이력이 있으나, 현재 유효한 선순위 전세권으로 취급해서는 안 됩니다. 현재 신고된 점유관계는 별도로 검증해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 10명, 보증금 확인이 관건

현황조사와 문건접수 내역에서 실제 임차인 10명이 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고자는 없어 모두 별도 임차인으로 집계했습니다.

확인된 전입일은 모두 말소기준권리인 2020.07.13 이후입니다. 따라서 현재 기록된 전입일만 기준으로 보면 선순위 대항력을 갖춘 임차인은 확인되지 않습니다. 다만 임대차계약 내용, 실제 점유 개시, 전입 이력, 보증금과 배당관계를 확인하지 않은 상태에서 최종적인 인수 위험이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

* 대항력 없음은 현재 확인된 전입신고일이 2020.07.13 말소기준권리보다 늦다는 판단입니다. 실제 임대차관계와 과거 점유·전입 이력을 모두 검증했다는 의미는 아닙니다. 정여울의 확정일자는 확인되나 보증금이 미상이므로 실제 배당액과 우선변제 범위를 확정할 수 없습니다. 승계 없음은 보증기관 대위·승계 신고가 없다는 의미입니다.

특히 허복래는 과거 150,000,000원의 전세권이 설정되었다가 말소된 이력이 있습니다. 과거 전세권과 현재 임대차를 같은 권리로 단정할 수 없으며, 과거 계약 종료·보증금 반환 여부와 현재의 임대차계약 관계를 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

현재 최저가에 낙찰된다는 가정으로 산정된 배당구조입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 선순위 근저당권에 배당하는 구조로, 후순위 근저당권과 소유자에게 돌아가는 금액은 없습니다.

채권 합계와 미배당액은 두 근저당권의 채권최고액을 기준으로 계산한 시뮬레이션입니다. 두 근저당 모두 공동담보가 설정되어 있어 해당 호실의 실제 확정채무 및 최종 배당액과 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 하자가 사라지지 않는다

유찰이 진행되면 최저매각가는 155,000,000원 → 124,000,000원 → 99,200,000원으로 내려가는 시나리오입니다. 하지만 감정가에서 할인된다는 사실만으로 시장가격 대비 저렴하다고 판단할 수 없습니다.

최근 실거래 가격을 확인하지 못한 상태에서는 감정가 자체가 합리적인 시장가격인지 판단할 근거가 부족합니다. 특히 이 물건은 미사용승인 건물이며 정상적인 아파트와 다른 물리적·법적 제약이 존재하므로 일반 아파트 거래가격을 그대로 대입하는 것도 적절하지 않습니다.

실질취득비용은 낙찰가만으로 확정되지 않습니다. 현재 명시된 인수권리와 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원이지만, 임차관계 확인 결과, 취득 관련 비용, 명도 비용 및 건축물 관련 추가 부담에 따라 최종 지출은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건축물·입지·환금성 메모 (감정평가서 기준)

• 위치. 거제시 옥포동 옥포성지중학교 동측 인근입니다. 주위는 근린생활시설, 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 지역으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 대중교통을 포함한 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트조 슬래브지붕 8층 건물입니다. 외벽은 석재 및 모르타르 위 페인트 등으로 마감되어 있고, 내부는 벽지·타일, 창호는 새시창호로 기재되어 있습니다.
• 설비. 공동 승강기, 소방설비, 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 갖추어진 것으로 평가되었습니다.
• 토지. 완경사지에 위치한 세로장방형 토지로, 북서측에 포장도로가 있습니다. 토지 전체 면적은 948.8㎡이며 공시지가는 821,800원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역입니다. 중로1류(폭 20m~25m)에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역에도 해당합니다.
• 사용승인. 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물입니다. 향후 사용승인 결과에 따라 면적 등 건물 현황이 변동될 수 있습니다.
• 호별 위치. 집합건축물대장과 건축물현황도가 존재하지 않아 공용면적과 호별 위치 확인이 불가능하다고 명시되어 있습니다. 현관에 표시된 현황 호수를 기준으로 감정평가되었습니다.
• 복층 구조. 해당 7층 701호는 복층 구조인 것으로 탐문되어 감정가에 반영되었습니다. 실제 내부 구조와 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 토지별도등기. 대지권등기 외에 토지별도등기가 존재합니다. 별도등기의 권리 내용과 대지권에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 내부조사. 폐문·부재 등으로 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 공부와 외부 관찰, 주변 유사물건의 통상적인 상태를 참작해 평가되었습니다.
• 환금성. 미사용승인 상태, 공적 도면 부재 및 호별 위치 불명확성은 일반적인 사용승인 완료 아파트보다 매수자 확보와 재매각 과정에 제약을 초래할 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 사용승인 관련 행정 확인. 거제시 건축 담당 부서에서 사용승인 미완료 사유, 관련 행정절차, 추후 사용승인 가능성 및 필요한 보완사항을 확인해야 합니다.
• 건물의 실제 특정. 집합건축물대장과 현황도가 없는 상태이므로 7층 701호의 실제 위치, 독립성, 복층 구조와 감정평가 대상 범위를 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지별도등기 확인. 대지권등기와 별도로 존재하는 토지등기의 권리 내용, 매각 대상 및 권리관계를 검토해야 합니다.
• 임차인 10명 전수 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유, 전입 이력, 확정일자와 배당요구 관계를 대조해야 합니다. 전입일만으로 모든 위험이 해소되었다고 판단해서는 안 됩니다.
• 허복래의 과거 전세권 확인. 150,000,000원 전세권이 2020.05.07 말소된 경위와 현재 계약관계, 과거 보증금 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 세금채권 조사. 거제시 및 세무관서 관련 압류 이력과 실제 체납액, 당해세 여부, 법정기일을 확인해야 합니다.
• 공동담보 확인. 입면농업협동조합과 최혜식의 근저당권은 공동담보로 등기되어 있습니다. 공동담보목록과 실제 채권액, 배당관계를 확인해야 합니다.
• 금융조달 가능성. 사용승인을 받지 않은 집합건물에 대한 금융기관의 담보평가 및 대출 가능 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 시세 검증. 최근 거래가격과 실제 매수 수요를 별도로 확인해야 합니다. 일반적인 사용승인 완료 아파트와 단순 가격 비교하는 것은 피해야 합니다.
• 명도와 추가 비용. 현황조사상 임차인이 다수 확인되므로 실제 점유자, 인도 가능성, 체납 관리비 및 추가 비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 2026.10.27 발급 기준 등기사항전부증명서, 최신 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서를 입찰 직전에 재확인해야 합니다.

맺으며 — “인수권리가 없다고 안전한 아파트는 아니다”

이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2020.07.13 입면농업협동조합 근저당 이후의 근저당권 및 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서에 명시된 인수권리도 없습니다. 현재 확인된 전입일 기준으로 선순위 대항력을 갖춘 임차인도 확인되지 않습니다.

그러나 문제는 물건 자체의 법적 상태와 실제 점유관계입니다. 사용승인을 받지 않은 건물이고, 집합건축물대장과 현황도가 없어 호별 위치조차 공식적으로 확인하기 어렵습니다. 내부조사도 이루어지지 않았으며 실제 임차인 10명의 보증금과 계약관계도 확인해야 합니다.

낙찰가가 155,000,000원이라고 해서 이 금액이 곧 최종 실질취득비용인 것은 아닙니다. 확인된 권리 인수액은 0원이지만, 취득과 인도, 건물 관련 추가 비용은 별도로 고려해야 합니다. 또한 최근 실거래 시세에 대한 객관적인 비교가 이루어지지 않아 현재 최저가가 시장가격보다 유리하다는 결론도 내릴 수 없습니다.

유찰로 가격이 내려가더라도 사용승인 문제와 점유 위험은 그대로 남습니다. 사용승인 가능성, 정확한 호실 특정, 대지권·토지별도등기, 임차인 계약관계 및 금융조달 가능성이 먼저 확인되어야 합니다.

종합 결론은 D등급, 현재 상태에서는 입찰 보류가 합리적입니다. 이 물건은 단순히 더 낮은 가격을 기다리는 경매가 아니라, 낙찰 후 정상적인 소유·사용·처분이 가능한지부터 검증해야 하는 물건입니다.