수원지방법원 2025타경43158. 평택시 고덕면 궁리 72-33 소재 경매 사건입니다. 공고상 용도는 대지이지만, 등기사항전부증명서는 집합건물이고, 감정평가상 제1층 제101호를 포함한 철근콘크리트조 3층 건물은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 이 차이는 단순한 명칭 문제가 아닙니다. 무엇이 실제로 매각되는지와 어떤 점유자가 해당 물건을 사용하는지부터 정확하게 확인해야 합니다.

등기상 현재 소유자는 주식회사제이엠개발입니다. 순천농업협동조합이 2023년 7월 5일 설정한 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권이 말소기준권리이고, 이보다 뒤에 설정된 근저당권과 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 그러나 담보권이 지워진다고 해서 선순위 임차인의 보증금까지 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 담보권과 남을 수 있는 임차권

먼저 설정되었던 안양중부새마을금고의 3,600,000,000원 근저당권과 김정석의 360,000,000원 근저당권은 이미 말소되었습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 근저당은 2023.07.05 순천농업협동조합 근저당권입니다.

그 뒤의 이명숙 근저당권 450,000,000원, 김진숙 근저당권 120,000,000원, 평택시 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 과거 신탁등기와 일부 압류, 최지남 근저당권도 이미 말소되었습니다.

② 임차인 분석 — 확인된 인수 7,000만원, 나머지는 미상

임차·점유 관련 신고는 총 8건입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 보증기관 채권을 실제 임차인으로 계산한 사례는 없습니다. 다만 모든 신고의 점유 부분이 미상이고, 법인·개인 병기 신고도 있으므로 실제 호실별 임대차관계와 임차 주체는 별도 대조가 필요합니다.

표의 대항력 구분은 말소기준일과 신고된 전입일을 토대로 한 예비 판정입니다. 실제 대항력·우선변제권 성립 여부는 점유, 사업자등록, 임대차 목적물, 확정일자, 임대차보호법 적용 요건 등에 따라 달라집니다. 확정일자 미상은 우선변제권이 없다는 확정 판단이 아닙니다.

③ 실질취득 비용 — 최저가 9.62억이 끝이 아니다

배당 추정상 매수인 인수로 분류된 보증금은 이미지 10,000,000원, 이희상 30,000,000원, 허중강 30,000,000원으로 합계 70,000,000원입니다.

잠정 실질취득액은 현재 배당 추정에 따른 계산값이며, 실제로 확정된 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 보증금 미상 임차인, 임대차 성립 여부, 배당 결과, 취득세·명도비·기타 비용은 별도입니다.

④ 유찰별 시나리오 — 가격이 내려도 인수 위험은 남는다

⑤ 예상배당표 (매각가 962,000,000원 가정)

채권최고액 기준 담보권 채권 합계는 4,770,000,000원이며, 채권자에게 예상 배당되는 금액은 949,980,000원입니다. 미배당은 3,820,020,000원에 이르고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

이 표는 제공된 배당 시뮬레이션의 추정치입니다. 당해세·최우선변제·보증금 미상 점유자의 권리 및 실제 배당순위는 반영되지 않았습니다. 특히 집행비용 및 순천농업협동조합 배당액은 실제 배당기일에 변동될 수 있습니다. 채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.

⑥ 입지·토지·이용상태 메모 (감정평가 기준)

• 입지. 평택시 고덕면 방축리 효덕초등학교 북서측 인근입니다. 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설과 농경지가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 3층 건물로, 위생·급배수 설비와 엘리베이터가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 던킨, 평택고덕동양부동산, 투다리, 중화요리 츠바오, BBQ, 고덕한의원, 별노래연습장 등 다양한 영업시설이 나타납니다. 전체 평가 대상 시설의 현황을 제101호 단독 이용상태로 혼동해서는 안 됩니다.
• 토지. 궁리 72-33 및 72-45의 2필지 일단으로, 현황은 상업용 건부지이며 평지입니다. 관련 토지 면적은 734.0㎡이고 공시지가는 985,100원/㎡입니다. 개별 호실의 대지권 면적과는 구분해야 합니다.
• 도로. 북측 약 8m, 서측 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 지역·지구. 계획관리지역이며, 주거개발진흥지구 및 방축1지구 지구단위계획구역, 효덕초등학교 상대보호구역 등의 규제 사항이 있습니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약 허가구역 관련 지정 이력이 있어 입찰 시점의 규제 효력과 경매 취득 시 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 이는 임대차나 매각 범위의 문제가 해소되었다는 의미는 아닙니다.

⑦ 가격 판단 — 비교 거래 없이 싸다고 할 수 없다

이 물건은 감정가와 최저매각가가 모두 962,000,000원입니다. 그러나 감정평가액만으로 시장가격에 비해 저렴한지는 판단할 수 없습니다. 같은 용도·위치·면적·권리조건의 최근 실거래가와 임대수익을 대조한 뒤 취득가격의 적정성을 판단해야 합니다.

현재 확인 가능한 잠정 실질취득금액은 1,032,000,000원에 추가 미상 인수액이 붙는 구조입니다. 따라서 962,000,000원이라는 최저가를 실질적인 취득원가로 놓고 시세차익을 계산해서는 안 됩니다.

⑧ 입찰 전 반드시 확인할 사항

• 매각 대상 확정. 공고 용도 대지와 집합건물 제101호의 관계, 대지권 비율, 별도 토지지분, 일괄매각 여부를 원본 명세서 및 등기로 확인해야 합니다.
• 점유자 8건의 실제 대상 호실. 제101호부터 제301호까지의 이용 현황과 각 점유자의 영업·점유 장소를 대조해 어느 임차인이 경매 목적물에 실제 권리를 주장할 수 있는지 확인해야 합니다.
• 보증금 미상 임차인 2건. 이정숙 및 (주)제이엠디앤씨·이순자의 계약서, 실제 보증금 지급내역, 전입·사업자등록, 점유 개시와 확정일자를 확인해야 합니다.
• 인수 추정 70,000,000원 재검증. 이미지, 이희상, 허중강의 대항력 성립 요건과 실제 배당 여부를 확인한 후 보증금 인수 잔액을 다시 계산해야 합니다.
• 허중강 배당요구. 2026.01.22 배당요구의 적법성, 실제 우선변제권, 소액임차인 최우선변제 적용 여부 및 인수 잔액을 검토해야 합니다.
• 김진숙과 근저당권자 관계. 동일인 여부, 실제 임대차 존재와 보증금 지급 여부, 근저당 설정 경위를 확인해야 합니다.
• 후순위 점유자 명도. 김진숙·조수혁·정철 등의 점유 현황과 명도 계획을 검토해야 합니다. 선순위로 권리가 인정되는 임차인은 별도의 인수·퇴거 조건 협의가 필요할 수 있습니다.
• 세금과 비용. 평택시 압류의 관련 세금, 당해세·최우선변제, 체납 관리비, 상가 원상복구와 기타 비용을 확인해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 조사. 유사 근린생활시설의 최근 실거래와 적정 임대료, 공실·수선 비용 등을 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 최종 서류 검토. 매각기일 2026.11.09 전에 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 임차인 관련 문건을 재확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당은 지워져도, 임차인 보증금은 남을 수 있다”

이 사건에서 핵심은 높은 채권액 자체가 아닙니다. 순천농업협동조합과 후순위 근저당권자의 미배당은 원칙적으로 매수인이 그대로 갚는 채무가 아닙니다. 실제로 주의해야 하는 것은 대항력 있는 임차인이 배당받지 못한 보증금입니다.

현재 배당 추정은 매수인 인수액을 70,000,000원으로 계산하지만, 이정숙과 (주)제이엠디앤씨·이순자의 보증금이 미상입니다. 매각 대상이 대지인지, 집합건물의 어느 권리까지 포함되는지, 각 임차인의 실제 점유 부분이 어디인지도 함께 확인해야 합니다.

신건 최저가 962,000,000원은 안전한 총취득가격이 아닙니다. 알려진 추정 인수액을 더한 1,032,000,000원조차 잠정 계산에 불과합니다. 본건은 가격을 먼저 정하는 경매가 아니라, 매각 범위와 선순위 임차인 권리부터 확정해야 하는 고위험 물건입니다.