수원지방법원 2025타경43158. 경기도 평택시 고덕면 궁리 72-33 소재 2층 201호에 관한 경매입니다. 경매상 용도 표시는 대지이며, 등기부는 집합건물로 작성돼 있습니다. 감정평가의 이용현황에는 근린생활시설이 확인됩니다. 따라서 주거용 아파트를 전제로 접근해서는 안 됩니다. 특히 이 사건은 등기부상의 담보권보다 현황조사에 나타난 선순위 점유관계가 매수인에게 더 직접적인 위험을 만들 수 있습니다.

소유자는 주식회사제이엠개발입니다. 2023년 7월 5일 순천농업협동조합 명의로 채권최고액 4,200,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 이후 이명숙 명의의 근저당권이 추가됐습니다. 순천농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이므로 그 이후 설정된 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

그러나 근저당권이 말소된다고 선순위 임차보증금까지 자동으로 소멸하는 것은 아닙니다. 말소기준권리보다 앞선 전입자가 다수 있고, 일부는 보증금조차 확인되지 않았습니다. 해당 점유자가 실제 매각대상 201호에 대항력을 갖추었는지 확인하는 일이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸하지만 임차인은 별도

말소기준권리는 2023년 7월 5일 순천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 그보다 앞선 안양중부새마을금고 및 김정석 명의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 이후 설정된 이명숙 근저당권 450,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 선순위 전입 5명

현황조사 등에서 확인된 점유자는 총 8명 또는 점유 주체입니다. 보증기관의 대위변제·승계 신고로 표시된 항목은 없으므로, 이들을 보증기관 중복신고로 제외하지 않았습니다. 다만 각 점유자가 실제로 매각대상 201호를 점유하는지는 별도 확인이 필요합니다.

선순위·후순위 구분은 2023.07.05 말소기준권리와 전입일을 비교한 것입니다. 확정일자와 개별 호실 점유·사업자등록 요건이 확인되지 않아 최종적인 대항력·우선변제권 판단과는 차이가 있을 수 있습니다. 특히 근린생활시설의 임대차에는 주택 전입신고만으로 판단할 수 없는 사항이 있습니다.

③ 실질취득액 — 낙찰가 외 부담을 함께 계산

감정가와 최저매각가는 모두 432,000,000원입니다. 그러나 배당 시나리오에 따른 매수인 인수 추정액 70,000,000원을 합산하면 실질취득 추정액은 502,000,000원입니다. 이는 미상 보증금, 취득 관련 세금과 명도·관리비 등 별도 비용을 포함하지 않은 금액입니다.

실질취득 추정액 = 각 회차 매각가 + 배당 시나리오상 매수인 인수액 70,000,000원. 모든 회차에 동일한 인수액을 적용한 계산이며, 미상 보증금 및 기타 취득비용은 별도입니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각조건 변경을 의미하지 않습니다.

여기서 중요한 것은 낙찰가 하락이 곧 안전한 취득을 뜻하지 않는다는 점입니다. 유찰로 매각가가 낮아지더라도 대항력 있는 임차인에게 미배당 보증금이 남으면 그 금액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 이 사건의 제시 시나리오에서는 인수 추정액이 70,000,000원으로 동일하지만, 미상 보증금의 규모와 법적 지위에 따라 실제 취득 부담은 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 432,000,000원 가정)

예상배당은 제시된 배당 시나리오에 따른 추정치입니다. 근저당권의 채권액은 채권최고액 기준이며, 실제 피담보채무 잔액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영됐습니다. 선순위 임차인의 실제 인수 여부와 금액도 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 배당 시나리오 — 유찰되면 미배당이 증가

순천농업협동조합의 청구액은 3,823,141,632원입니다. 현재 신건 시나리오에서 신청채권자에게 계산된 예상배당은 425,280,000원으로, 청구액에 미치지 못합니다. 1회 또는 2회 유찰 시에도 채권자의 청구액은 모두 변제되지 않습니다.

그렇다고 미배당된 근저당 채권 전액을 매수인이 부담하는 것은 아닙니다. 매각으로 소멸하는 담보권의 미배당채권과 대항력 있는 임차인의 보증금 반환채무는 서로 다른 문제입니다. 매수인이 특히 확인해야 할 부담은 임차인의 미배당 보증금과 별도 인수 권리입니다.

⑥ 입지·이용현황·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 효덕초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용여건은 보통 수준입니다.
• 이용현황. 감정평가에는 DUNKIN, 평택고덕동양부동산, 투다리, 중화요리 츠바오, bbq, 고덕한의원, 별노래연습장 등 근린생활시설 이용현황이 기재되어 있습니다. 개별 업종과 201호의 대응관계는 확인이 필요합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물이며, 외벽은 치장벽돌 마감 등으로 구성됩니다. 기본적인 위생·급배수 설비와 엘리베이터 설비가 있습니다.
• 토지. 궁리 72-33 및 72-45의 2필지 일단 토지로, 현황은 상업용 건부지입니다. 북측으로 폭 8m, 서측으로 폭 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 상대보호구역 및 가축사육제한구역 등의 사항이 기재되어 있습니다.
• 토지 관련 지표. 토지면적은 734.0㎡, 공시지가는 985,100원/㎡로 기재되어 있습니다. 해당 면적을 201호의 전유면적이나 단독 소유 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있습니다. 공고별 적용 기간과 대상이 다르므로 입찰 및 취득 시점의 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 근린생활시설은 임대차 안정성, 업종 구성, 점포 위치와 실사용 면적에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 개별 호실의 시세 비교와 예상 임대수익 검토가 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각대상 특정. 2층 201호의 전유부분, 대지권, 감정평가상 이용현황과 실제 점유 범위를 대조하세요.
• 선순위 점유자 5명 확인. 이미지, 이정숙, (주)제이엠디앤씨·이순자, 이희상, 허중강의 실제 점유 호실과 임대차계약을 확인하세요.
• 미상 보증금 확인. 이정숙과 (주)제이엠디앤씨·이순자의 보증금 규모와 계약관계를 확인하기 전에는 인수액 상한을 확정하지 마세요.
• 대항력 요건 확인. 근린생활시설의 임대차에 적용되는 사업자등록, 실제 점유, 계약 내용과 관련 법적 요건을 검토하세요. 선순위 전입 표시만으로 판단해서는 안 됩니다.
• 배당요구 확인. 허중강의 2026.01.22 배당요구와 실제 우선변제·배당 가능성을 확인하세요. 예상배당 0원이 확정 배당 결과를 의미하지는 않습니다.
• 매수인 인수액 검증. 시나리오상 인수 70,000,000원의 법적 근거를 확인하고, 실제 미배당 보증금과 추가 인수 위험을 계산하세요.
• 공동담보 확인. 순천농업협동조합 근저당권의 공동담보목록과 다른 담보물건의 처리 상황을 확인하세요.
• 실거래 시세 검증. 근린생활시설의 층, 전용면적, 위치 및 이용상태가 유사한 거래를 확인하고 매각가가 아닌 실질취득액을 기준으로 비교하세요.
• 명도·영업점유. 실제 영업 중인 점포가 있는지, 임차인의 인도 거부 가능성과 명도 협의에 따른 추가 비용을 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임대차계약을 대조하고 매각기일까지 권리 변동 여부를 확인하세요.

맺으며 — “4.32억 낙찰”이 “4.32억 취득”은 아니다

이 사건에서 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 432,000,000원이 아닙니다. 선순위 전입 5명과 인수 추정액 70,000,000원입니다. 최저가에 낙찰되면 시나리오상 실질취득 추정액이 502,000,000원에 이르며, 보증금이 확인되지 않은 선순위 점유자도 존재합니다.

담보권 자체는 매각으로 정리되는 구조이지만, 임차인 인수위험은 별개입니다. 더욱이 근린생활시설로 이용되는 집합건물이라는 점에서 각 점유자의 실제 임차 목적물과 대항요건을 확인해야 합니다. 시세 자료가 없어 실질취득액의 가격 경쟁력을 입증할 수도 없습니다.