수원지방법원 2025타경43158. 경기도 평택시 고덕면 궁리 72-33, 1층 102호로 표시된 경매물건입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 등기사항증명서는 집합건물이며 감정평가상 현황은 던킨, 부동산중개업소, 음식점, 한의원, 노래연습장 등이 입점한 근린생활시설입니다. 따라서 일반 아파트처럼 단순하게 접근해서는 안 됩니다.

소유자는 주식회사제이엠개발입니다. 순천농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리이며, 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다. 신청채권액은 3,823,141,632원입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재되어 있어, 개별 호실의 부담과 배당관계를 공동담보 전체의 채권최고액만으로 단정해서도 안 됩니다.

문제는 임차관계입니다. 임차인으로 기재된 명의 항목이 8건이고, 그중 2023.07.05 말소기준권리보다 먼저 전입한 항목이 5건입니다. 이 가운데 3건은 인수 보증금이 산정되지만, 나머지 2건은 보증금 자체가 확인되지 않습니다. 또한 각 점유 부분이 정확히 어느 호실에 대응하는지 밝혀져 있지 않아 본 경매목적물에 대한 실제 대항력과 인수 범위를 개별 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 담보권은 소멸해도 임차 위험은 별개

권리 타임라인에서 중요한 것은 이미 말소된 과거 권리와 이번 매각으로 소멸할 권리를 구별하는 것입니다. 안양중부새마을금고의 3,600,000,000원 근저당권과 김정석의 360,000,000원 근저당권은 이미 말소되었으며, 과거 신탁등기와 국세 압류도 말소되었습니다.

현재 분석의 말소기준은 2023.07.05 순천농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후 설정된 이명숙의 450,000,000원 근저당권과 임의경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기상 근저당권 말소와 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실질적인 핵심 위험

실제 임차인으로 분류된 명의 항목은 8건입니다. 법인과 개인이 함께 기재된 항목 1건을 포함하며, 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 임차 부분이 모두 미상이고 일부 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아, 실제 임차인 수와 각 임대차가 이 102호에 미치는 범위는 추가 확인이 필요합니다.

대항력 표시는 전입일과 2023.07.05 말소기준권리를 비교한 1차 분류입니다. 확정일자 확인자료는 없으므로 우선변제권을 확정하지 않습니다. 특히 근린생활시설에서는 실제 점유, 사업자등록 및 건물의 사용관계 등 법정 대항요건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 489,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 시뮬레이션에서는 집행비용을 먼저 공제한 뒤 순천농업협동조합에 나머지 매각대금이 배당됩니다. 이명숙 근저당권의 예상배당은 0원이며 소유자에게 돌아갈 잔여금도 없습니다.

배당표의 근저당 채권액은 채권최고액을 기준으로 계산한 모형이며, 최종 확정채권액이나 실제 배당표와 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 집행비용도 추정치입니다. 공동담보의 배당관계 역시 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 검증은 필수

현재 배당 시뮬레이션에서는 확인된 보증금 인수 추정액을 모든 회차에서 70,000,000원으로 유지합니다. 이에 따라 입찰 최저가격이 낮아지면 실질취득 추정액도 감소합니다. 다만 금액 미상의 선순위 임차관계 2건은 어느 회차에도 반영되지 않았습니다.

실질취득 추정액 = 해당 회차 최저가 + 모형상 인수 보증금 70,000,000원. 보증금 미상 2건, 취득 관련 세금, 명도비용, 체납 관리비 등은 제외합니다. 각 금액은 최저가에 낙찰된다는 조건의 계산이며 실제 낙찰가나 최종 인수금은 아닙니다.

⑤ 입지·이용상태 및 환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위 환경. 경기도 평택시 고덕면 방축리 효덕초등학교 북서측 인근으로, 주변에 아파트단지·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 사용되며 던킨, 평택고덕동양부동산, 투다리, 중화요리 츠바오, BBQ, 고덕한의원, 별노래연습장 등의 이용상태가 기재되어 있습니다. 이는 여러 평가 기호의 현황으로, 해당 업종 전체가 본 102호의 점유자라는 의미는 아닙니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물이며 치장벽돌 외벽, 위생·급배수 및 엘리베이터 설비가 기재되어 있습니다.
• 도로 조건. 북측 약 8m, 서측 약 6m 포장도로에 접합니다. 토지 현황은 2필 일단의 평지인 상업용 건부지로 설명되어 있습니다.
• 토지 특성. 계획관리지역이며 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 학교 상대보호구역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 토지 현황의 총면적은 734㎡, 공시지가는 985,100원/㎡로 표시됩니다. 이는 본 호실의 전용면적이나 대지권 지분을 뜻하지 않습니다.
• 허가구역 이력. 토지거래계약 허가구역과 관련하여 2023.06.21~2026.06.20, 2025.08.26~2026.08.25의 지정기간이 기재되어 있습니다. 모두 예정 매각기일 이전에 종료되는 기간이므로 최신 재지정 여부 및 실제 적용 대상을 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변 상업 및 주거 수요가 있으나, 근린생활시설의 개별 매매·임대 수익자료가 확인되지 않아 적정 가격과 환금성을 정량 평가할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 매각 대상 확정. '대지' 표시와 집합건물 1층 102호, 감정평가상 근린생활시설의 관계를 원본 매각목록으로 확인하세요. 전유부분·대지권·건물 및 토지의 매각 범위가 핵심입니다.
• 임차인별 점유 부분. 8개 임차 명의 항목이 각각 어느 점포와 호실에 해당하는지 확인하세요. 다른 평가 기호나 호실의 임차관계를 본건의 인수채무로 무조건 합산해서는 안 됩니다.
• 미상 보증금 2건. 이정숙 및 (주)제이엠디앤씨·이순자의 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 사업자등록 또는 전입관계, 실제 점유 여부를 우선 확인하세요.
• 선순위 보증금 3건. 이미지·이희상·허중강의 70,000,000원 인수 추정이 실제로 성립하는지 확인하고, 배당금이 지급될 경우 남는 인수액을 다시 산정하세요.
• 허중강 배당요구. 2026.01.22 배당요구 접수 이후 우선변제권과 배당순위에 영향을 줄 자료가 있는지 확인하세요.
• 공동담보. 순천농업협동조합 근저당권의 공동담보목록 제2023-317호를 확인하여 해당 부동산의 담보 범위와 배당관계를 검토하세요.
• 명도 및 영업점유. 실제 점포별 점유자, 영업시설과 임차인의 권리관계, 인도 가능성 및 명도 관련 비용을 점검하세요.
• 관리비·공과금. 체납 관리비 중 승계 가능 부분과 미납 세금 등 추가 부담 가능성을 관리주체 및 관계기관에서 확인하세요.
• 가격 검증. 같은 용도의 실제 매매사례와 임대수익을 별도로 확보하고, 단순 최저가가 아닌 낙찰가 + 확정 인수액 + 부대비용을 기준으로 판단하세요.
• 법원 원본 대조. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항증명서, 감정평가서, 임차인 배당요구 내역, 매각기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “4.89억짜리 경매가 4.89억짜리 취득은 아니다”

이 사건은 단순히 근저당권이 많아서 위험한 물건이 아닙니다. 등기상 기존 권리의 상당 부분은 이미 말소되었고, 현재 담보권도 매각으로 정리될 것으로 분석됩니다. 그러나 선순위 임차인의 권리는 등기상 권리 소멸과 별개의 문제입니다.

현재 확인된 배당 가정만으로도 매수인은 보증금 70,000,000원을 추가 부담하는 구조이고, 이를 반영한 신건 실질취득액은 559,000,000원입니다. 이정숙과 (주)제이엠디앤씨·이순자의 보증금은 확인되지 않았습니다. 임대차의 실제 대상과 성립 요건이 검증되지 않은 상태에서 그 위험을 0원으로 처리할 수는 없습니다.

신건 가격이 비싸다고 확정할 비교 시세는 없지만, 싸다고 평가할 근거 역시 없습니다. 등기상 권리는 정리 가능, 임차 인수는 미확정, 가격 판단은 보류. 이 물건은 선순위 임차관계와 정확한 매각 범위를 확정하기 전까지 입찰을 보류할 필요가 있는 고위험 경매입니다.