수원지방법원 2025타경43158. 경기도 평택시 고덕면 궁리 72-33 소재 2층 203호가 표시된 임의경매 사건입니다. 사건상 용도는 대지로 기재되어 있지만, 등기증명서는 집합건물이고 감정평가상 건물은 근린생활시설로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사제이엠개발이며, 순천농업협동조합의 채권최고액 4,200,000,000원 근저당권이 말소기준권리입니다.

등기상 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 권리가 소멸한다는 사실만으로 모든 임차보증금이 정리되는 것은 아닙니다. 말소기준권리 설정일인 2023.07.05보다 전입일이 빠른 점유자가 다수 존재하며, 그중 일부는 배당을 통해 보증금을 회수하지 못하고 매수인에게 인수될 가능성이 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 임차인 인수는 별개

권리분석의 기준점은 2023.07.05 설정된 순천농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 4,200,000,000원이며 공동담보목록 제2023-317호가 기재되어 있습니다. 실제 경매 청구액은 3,823,141,632원입니다.

그보다 앞서 설정된 안양중부새마을금고 근저당권 3,600,000,000원과 김정석 근저당권 360,000,000원은 이미 말소되었습니다. 최지남 근저당권 207,000,000원도 말소되었고, 과거 평택세무서장의 압류 역시 해제되었습니다.

현재 배당 분석에서 말소기준 근저당권보다 후순위인 이명숙 근저당권 450,000,000원과 순천농업협동조합의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 신탁등기 역시 등기상 이미 말소되어 소유권이 주식회사제이엠개발에 귀속된 상태로 나타납니다.

② 임차인 분석 — 선순위 점유 5건, 보증금 미상 2건

현황조사상 확인되는 점유·임차 신고는 8건입니다. 모두 실제 점유와 임대차가 연결되는지는 별도 확인이 필요하지만, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 항목은 없습니다. 따라서 확인된 신고 8건을 보증기관의 중복신고로 제외할 근거는 없습니다.

이 가운데 5건의 전입일이 말소기준권리 설정일보다 빠릅니다. 다만 보증금이 미상인 점유자 2건은 대항력이 확정되었다고 단정하지 않고, 대항력 가능·미상으로 구분합니다.

대항력 표시는 현황조사의 전입일과 말소기준권리의 선후관계에 따른 잠정 판단입니다. 상가건물 임대차에서는 사업자등록·인도·임대차 목적 등 별도의 대항요건 검토가 필요합니다. 확정일자 및 우선변제권은 확인되지 않았으며, 실제 적용 법률과 배당순위는 원본 확인 후 판단해야 합니다. 신고된 점유 부분도 모두 미상이므로 203호에 적용되는 임대차 범위를 먼저 특정해야 합니다.

매수인 인수 가능 보증금

허중강은 2026.01.22 배당요구를 신고했습니다. 다만 배당요구 사실만으로 우선변제권의 성립이나 실제 배당액이 확정되는 것은 아닙니다. 확정일자와 법적 배당순위에 따라 보증금 회수 여부가 달라질 수 있으므로 해당 임차인의 원본 문건을 별도로 확인해야 합니다.

③ 실질취득비용 — 낙찰가에 인수 보증금을 더해야 한다

신건 최저매각가는 808,000,000원이지만, 현재 예상배당에서 매수인 인수로 계산된 보증금은 70,000,000원입니다.

즉 확인된 인수 추정액만 더해도 최저가보다 70,000,000원 많은 취득비용이 발생합니다. 여기에 보증금 미상 점유자의 권리까지 성립한다면 실제 부담은 더 커집니다.

인수형 경매에서는 낙찰가가 떨어진다고 반드시 취득비용이 같은 폭으로 감소하는 것은 아닙니다. 선순위 임차보증금이 배당되지 않아 매수인에게 승계되는 경우, 낙찰가가 내려가면서 미배당 인수액이 증가할 수 있습니다. 특히 인수 대상 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라면 실질취득비용이 보증금 수준에서 사실상 고정될 수 있습니다.

본건의 알려진 인수 추정액 70,000,000원은 현재 최저가보다 작지만, 보증금 미상 점유자 2건 때문에 전체 인수 구조가 확정되지 않았습니다. 그러므로 단순히 유찰 후 최저가가 낮아졌다는 이유로 가격 경쟁력이 확보되었다고 판단해서는 안 됩니다.

회차별 취득비용 시나리오

각 실질취득액은 해당 회차의 예상 매각가에 동일한 인수 추정액 70,000,000원을 단순 합산한 값입니다. 미상 보증금, 배당순위 변동, 취득 부대비용은 반영하지 않았습니다. 실제 인수액은 임차인의 권리관계와 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 808,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각되는 경우 집행비용을 제외한 배당가능액 대부분이 순천농업협동조합 근저당권에 배정됩니다. 후순위 근저당권자 이명숙에게 돌아가는 예상배당은 0원입니다.

집행비용은 10,480,000원으로 추정되었습니다. 채권최고액을 기준으로 한 배당 시뮬레이션이며, 당해세·최우선변제·실제 채권잔액 등은 반영되지 않았습니다. 선순위 임차보증금 70,000,000원은 배당액이 아니라 별도의 매수인 인수 추정액입니다. 공동담보에 따른 실제 채권 배분 역시 원본 확인이 필요합니다.

회차별 배당 변화

⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 고덕면 방축리 소재 효덕초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 및 농경지가 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 3층 건물로, 외벽은 치장벽돌 마감 등이며 기본적인 위생·급배수 설비와 엘리베이터가 설치되어 있습니다.
• 감정평가상 이용상태. 근린생활시설로 이용되고 있으며, 던킨, 평택고덕동양부동산, 투다리, 중화요리 츠바오, BBQ, 고덕한의원, 별노래연습장 등의 이용상태가 기재되어 있습니다. 다만 이 시설들이 모두 203호에 해당한다는 의미는 아닙니다. 개별 호실의 실제 업종과 점유자를 구분해서 확인해야 합니다.
• 토지. 관련 토지는 72-33 및 72-45이며, 현황상 상업용 건부지로 이용되는 평지입니다. 토지 관련 면적은 734.0㎡로 기재되어 있고, 공시지가 지표는 985,100원/㎡입니다. 이 수치를 203호의 전유면적이나 대지권 면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 접도. 북측으로 약 8m, 서측으로 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
• 용도지역. 계획관리지역이며, 주거개발진흥지구 및 지구단위계획구역 관련 사항이 기재되어 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 토지거래계약허가구역 관련 기록도 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 근린생활시설은 실제 임대수익, 공실 위험, 업종 적합성 및 상권 상황에 따라 거래가격이 달라질 수 있습니다. 본건은 비교 실거래가격을 확정할 수 없어 환금성과 적정 취득가격에 대한 추가 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차인 원본 확인. 이미지·이정숙·(주)제이엠디앤씨 및 이순자·이희상·허중강의 계약관계와 실제 점유 위치를 확인해야 합니다. 특히 203호와 직접 관련되는 임차인을 특정하는 것이 우선입니다.
• 보증금 미상 2건 확인. 이정숙과 (주)제이엠디앤씨·이순자의 계약서, 보증금, 월차임 및 실제 대항요건을 확인하기 전에는 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
• 대항력 법적 요건. 전입일만으로 판단하지 말고 주택·상가 구분, 실제 인도일, 사업자등록 여부 및 임대차 목적을 확인해야 합니다. 법적 대항요건이 충족되지 않았다면 현재 인수 추정도 달라질 수 있습니다.
• 우선변제·배당요구. 허중강의 2026.01.22 배당요구를 포함하여 임차인별 확정일자, 배당요구 종기 준수 여부, 우선변제 순위를 확인해야 합니다.
• 공동담보·근저당. 순천농업협동조합 근저당권은 공동담보목록 제2023-317호와 연결되어 있습니다. 공동담보 대상 및 실제 채권잔액을 확인해 배당 구조를 검증해야 합니다.
• 실질취득비용 기준 입찰. 최저가 808,000,000원이 아니라 현재 가정상 878,000,000원과 미상 인수액, 취득세·관리비·명도비를 함께 고려해야 합니다.
• 실거래 및 임대수익 검증. 근린생활시설의 실제 임대료 수입, 공실 여부, 동일 용도 거래사례를 확인한 후 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 점유·명도. 현황조사상 복수의 점유자가 존재하므로 낙찰 이후 인도 절차와 보증금 정산 가능성을 구체적으로 검토해야 합니다.
• 매각 대상·규제. 203호의 전유부분, 대지권, 용도 및 토지이용 규제의 최신 상태를 대조해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차 관련 문건을 다시 확인해야 합니다.

⑦ 종합 판단 — 권리 위험이 해소되기 전에는 가격 판단 보류

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 인수액의 확정”

이 사건은 단순히 8.08억짜리 신건 근린생활시설로 접근해서는 안 됩니다. 권리분석의 중심은 근저당권의 소멸 여부를 넘어 선순위 임차인의 보증금이 누구에게 얼마나 승계되는가에 있습니다.

현재 예상배당에서는 이미지 10,000,000원, 이희상 30,000,000원, 허중강 30,000,000원이 매수인 인수 대상으로 계산되어 합계 70,000,000원입니다. 이 가정만 적용해도 실질취득비용은 878,000,000원에 이릅니다. 그러나 이정숙과 (주)제이엠디앤씨·이순자의 보증금이 미상이므로 최종 위험은 이보다 클 수도 있고, 권리 확인 결과에 따라 달라질 수도 있습니다.

더구나 감정 이용상태가 근린생활시설인 만큼 개별 호실의 점유 관계, 임대수익, 실제 거래가격까지 확인해야 합니다. 낙찰가가 내려가는 것과 수익성 있는 가격에 취득하는 것은 전혀 다른 문제입니다.

결론은 명확합니다. 권리 위험 높음 · 실질취득비용 불확정 · 가격 메리트 판단 보류. 현재 단계에서는 임차인별 대항력과 인수액, 203호의 정확한 매각 범위를 먼저 확정하는 것이 우선입니다. 그 후에야 낙찰가 상한과 투자 가능성을 판단할 수 있습니다.